84. Ипотечное кредитование

Финансирование инвестиций является одним из важнейших факторов, определяющих эффективность инвестиционной деятельности экономического субъекта. Это связано с тем, что различные источники финансирования инвестиций имеют объективно различную стоимость. В разных странах стоимость источников инвестирования различна, однако в рамках одной страна наблюдается общая закономерность соотношения стоимости источников финансирования инвестиций. Одним из распространенных источников финансирования во всем мире является ипотечное кредитование, которое основано на предоставлении ипотечного кредита.

Ипотечный кредит – разновидность кредита, при котором в качестве залога используется недвижимое имущества на длительный срок ссуды. Как правило, ипотечный кредит предоставляется банками, которые специализируются на выдаче долгосрочных ссуд под залог недвижимости. К таким банкам относят ипотечные и земельные банки. В составе их инвестиционных ресурсов заметную роль играют средства, создаваемые путем выпуска ипотечных облигаций. По содержанию система ипотечного кредитования предусматривает механизм накоплений и долгосрочного кредитования под сравнительно невысокий процент с рассрочкой его выплаты на длительные периоды времени.

Разновидности системы ипотечного кредитования:

1) система, включающая в себя элементы ипотеки и оформления кредита под залог объекта нового строительства с постепенным предоставлением сумм кредита;

2) система, основывающаяся на оформлении закладной на имеющуюся недвижимость и получения под нее кредита на новое строительство;

3) система, предполагающая смешанное финансирование, при которой наряду с банковским кредитом привлекаются дополнительные источники финансирования (например, жилищные

сертификаты, средства граждан, предприятий, муниципалитетов и др.); 4) система, предполагающая заключение контракта на куплю‑продажу имеющейся недвижимости с правом отсрочки передачи прав на нее на срок нового строительства.

Особенность ипотечного кредитования. Важной составляющей ипотечного кредитования выступает оценка имущества, предлагаемого в качестве обеспечения. Если создатся ситуация, при которой заемщик будет неплатежеспособным, погашение задолженности будет осуществляться за счет стоимости залога. В силу данного обстоятельства точность оценки залога при ипотечном кредитовании имеет решающее значение. При этом оценка недвижимости определяется рядом факторов, определяющими в составе которых являются спрос и предложение на недвижимость, полезность объекта, его территориальное расположение, доход от использования объекта.

Методы оценки стоимости недвижимости.

Метод калькуляции – метод, в основе которого лежит оценка балансовой стоимости или ликвидационной стоимости объекта недвижимости.

При этом в последнем случае рассчитываются восстановительная стоимость за вычетом износа и возможная сумма дохода, которую можно получить при быстрой распродаже имущества.

Метод оценки по рыночной стоимости – метод, который предполагает сбор и анализ информации о рынке предложений и продаж по аналогичным объектам недвижимости. Потом делается корректировка цен на основе учета характеристик, на основании которых сравниваемые объекты различаются. Его еще называют методом сравнительного анализа продаж.

Метод капитализации дохода (доходный метод) – метод, который базируется на определении способности оцениваемого объекта недвижимости приносить доход в будущем. Данный метод предполагает оценку потенциального дохода от владения объектом, возможных потерь и расчет фактических затрат от его эксплуатации.