1. В отношении недвижимого имущества, являющегося предметом договора ренты, получатель ренты в обеспечение обязательства приобретает право залога на это имущество.

2. В отношении движимого имущества, в том числе денег, являющегося предметом договора ренты, существенным условием договора является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств. При невыполнении плательщиком ренты данных обязанностей, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора (ст. 587 ГК РФ).

Вопрос 37. Договор аренды. Понятие договора, права и обязанности сторон.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Договор аренды – консенсуальный, взаимный и возмездный.

Стороны: арендодатель и арендатор.

В роли сторон (арендодателя и арендатора) могут выступать все субъекты гражданских правоотношений: физические и юридические лица, а также государство (через свои органы).

Объект: индивидуально определенные и непотребляемые вещи, в том числе земельные участки, имущественные комплексы, здания и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (ст. 607 ГК РФ).

Субъекты. Арендодателями могут быть (ст. 608 ГК РФ): 1) собственник имущества; 2) лицо, уполномоченное на это законом или собственником.

Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора.

Форма: 1) письменная форма обязательная (ст. 609 ГК РФ): если договор заключен на срок более одного года и если одна из сторон – юридическое лицо; 2) обязательна госрегистрация договора аренды недвижимости, если иное не установлено законом.

Виды договора аренды: 1) договор проката; 2) договор аренды транспортных средств с экипажем и без экипажа; 3) договор аренды зданий и сооружений; 4) договор аренды жилого помещения; 5) договор аренды предприятия; 6) договор финансовой аренды (лизинга).

Арендодатель вправе:

1. Требовать уплаты арендной платы.

2. Требовать в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы ее досрочного внесения в установленный арендатором срок (не более, чем за 2 срока подряд), если иное не предусмотрено договором (ст. 614 ГК РФ).

3. Требовать расторжения договора, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с его назначением или условиями договора, ухудшает состояние имущества, более двух раз подряд не вносит арендную плату и др. (ст. 619 ГК РФ).

Арендодатель обязан:

1. Предоставить сданное внаем имущество своевременно и в состоянии, соответствующем его назначению (ст. 611 ГК РФ).

2. Отвечать за недостатки сданного в аренду имущества, препятствующие его использованию, даже если при заключении договора он о них не знал (ст. 612 ГК РФ).

3. Предупредить арендатора о правах третьих лиц (ст. 613 ГК РФ).

4. Произвести за свой счет капитальный ремонт имущества, если иное не предусмотрено договором или законом (ст. 616 ГК РФ).

Арендатор вправе:

1. Истребовать сданное внаем имущество и возмещение убытков, причиненных несвоевременностью предоставления имущества (ст. 611 ГК РФ).

2. Требовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных неисполнением договора.

3. При обнаружении недостатков в арендуемом имуществе: 1) требовать их устранения, либо уменьшения цены, либо возмещения расходов на их устранение, либо расторжения договора; 2) удержать из арендной платы сумму расходов на устранение недостатков, уведомив об этом арендатора.

4. Требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора при появлении неоговоренных прав третьих лиц на арендуемое имущество.

5. Если арендодателем не произведен капитальный ремонт, то: 1) произвести его за счет арендодателя; 2) потребовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков.

6. С согласия арендодателя (ст. 615 ГК РФ): 1) сдать имущество в субаренду; 2) передать арендные права другому лицу; 3) отдать арендные права в залог или внести в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ.

7. Иметь преимущество при заключении договора на новый срок (ст. 621 ГК РФ).

Арендатор обязан:

1. Своевременно платить арендную плату.

2. Пользоваться арендуемым имуществом в соответствии с его назначением и условиями договора.

Праву пользования арендатора присуще право следования за вещью, т. е. переход права собственности на предмет аренды не прекращает договора.

Виды арендной платы:

1. Платежи в твердой сумме, вносимой периодически или единовременно.

2. Установление доли от результатов хозяйственной деятельности арендатора.

3. Предоставление арендодателю определенных услуг.

4. Передача арендатором арендодателю в собственность или в аренду обусловленного имущества.

5. Возложение на арендатора затрат на улучшение арендуемого имущества.

Субаренда – договор аренды уже арендуемого имущества, заключенного арендатором с третьим лицом, который может быть заключен лишь с согласия арендодателя.

От субаренды отличается перенаем – передача прав и обязанностей со стороны арендатора другому лицу. При этом происходит перемена лица арендатора с согласия арендодателя.