1.2 Понятие, признаки и сущность договора строительного подряда.

На данный момент договор на выполнение строительных работ является одним из самых применяемых на практике договоров подряда.

Договор строительного подряда имеет несколько особенностей, которые позволяют выделить его в отдельный вид договора.

Договор строительного подряда регулирует отношения как минимум двух

сторон. Эти отношения подразумевают совершение некоторых фактических действий сторонами, что порождает для каждой из них определенные правовые последствия. Результатом таких действий выступает определенный объект недвижимости законченный строительством и введенный в эксплуатацию.

Отношения, в которых одна сторона заказывает осуществление строительства и соглашается на их оплату, а другая сторона, в свою очередь, обладает специальными познаниями и навыками в области строительства и выражает согласие на их проведение, называют договором строительного подряда. В соответствии с пунктом 1 статьи 740 ГК РФ подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену³.

Договор строительного подряда является консенсуальным, возмездным и носит взаимный характер. Основная сфера его применения предпринимательская деятельность.

Признак консенсуальности выражается в том, что договор строительного подряда признается заключенным в момент, когда лицо, направившее оферту получило акцепт. Стороны не вправе самостоятельно своим соглашением предусматривать реальный характер договора, ввиду того, что определение договора строительного подряда, содержащееся в пункте 1 статьи 740 ГК РФ, является императивной нормой. Другую отличительную особенность, связанную с названным признаком, отметил О.С. Иоффе. Он писал о том, что: «если некоторые другие консенсуальные договоры (например, купля-продажа) иногда исполняются в момент их заключения, то для договора строительного подряда такая возможность исключена: момент совершения сделки и момент выполнения предусмотренных ею работ обязательно отделены друг от друга более или менее продолжительным промежутком времени».⁴

Возмездный характер договора строительного подряда определяется тем, что подрядчик выполняет работу за вознаграждение, право на получение которого у него возникает по выполнении и сдаче, как правило, всей работы заказчику, кроме случаев, установленных законом или договором.⁵

Двусторонность (взаимность) означает, что права и обязанности имеют обе стороны договора строительного подряда. Главные обязанности закрепляются в определении договора строительного подряда. Так, для заказчика - обязанность по созданию необходимых условий для выполнения работ, принятию их результата и по уплате обусловленной цены, а для подрядчика - это обязанность построить по заданию заказчика

определенный объект либо выполнить иные строительные работы.⁶

Важнейший пункт, который должен содержать договор - предмет договора, отсутствие которого или нечеткое определение его в тексте является одним из оснований, по которому можно считать договор незаключенным. При этом не зависит насколько полно будут урегулированы все остальные условия. Предметом договора на выполнение строительных работ является результат деятельности подрядчика, имеющий конкретную овеществленную форму. Это может быть объект нового строительства, реконструкция действующего предприятия, капитальный ремонт здания или сооружения, монтаж технологического, энергетического и другого специального оборудования, выполнение пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ.

Предмет договора более подробно излагается в технической документации, где определяется объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования.

Договор может включать в себя как весь комплекс работ по объекту, так и лишь часть из них. В случаях, предусмотренных договором, подрядчик может принимать на себя обязанность не только сдать построенный им объект в эксплуатацию, но и обеспечить его

эксплуатацию (набор и обучение персонала, налаживание связей с поставщиками, поиск рынков сбыта и другое) в течение указанного в договоре срока.⁷

Возникает еще одна проблема, а именно, вопрос принадлежности объекта незавершенного строительства. Если в силу статьи 219 ГК РФ право собственности на объект недвижимости возникает с момента регистрации, то до этого момента нельзя считать соответствующий объект недвижимостью. Объект же строительства представляет собой имущественный комплекс. Право собственности на этот объект у заказчика возникает с момента его приемки у подрядчика, что не вызывает сомнений. Трудности вызывает определение субъекта права на объект строительства до его передачи в порядке статьи 753 ГК РФ.

Дилемма состоит в следующем: до передачи объекта он может быть либо в собственности подрядчика, либо в собственности заказчика. Следовательно, в момент исполнения подряда (передача заказчику) происходит переход собственности, а во втором случае это передача только владения.

В соответствии со статьей 130 ГК РФ незавершенное строительство является недвижимостью, то есть право собственности на него подлежит государственной регистрации в порядке статьи 25 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Данная статья относит такой объект к недвижимости с точки зрения возможности передвижения объекта. А пунктом 16 Пленума Высшего Арбитражного Суда от 25.02.1998 года № 8 определено, что незавершенные строительством объекты не относятся к недвижимости, если являются предметом действующего договора строительного подряда.⁸

Исходя из вышесказанного, до регистрации права собственности не возникает, соответственно, говорить о вещном праве на такой объект не представляется возможным, получается, что он не принадлежит никому на праве собственности. По сути, до расторжения или прекращения договора строительного подряда незавершенный объект строительства является объектом обязательственных прав, а не вещных.

Если договором строительного подряда прямо не запрещено выполнение отдельных работ или всего объема третьей стороной, генподрядная организация может привлекать подрядную, а подрядная 1 субподрядную, субподрядная - субсубподрядную организацию. По такому принципу могут образоваться довольно сложные хозяйственные отношения участников процесса строительства. В связи с этим систему договорных отношений, связанных с осуществлением капитального строительства, необходимо рассматривать как сложную комбинацию договора строительного подряда между рядом хозяйствующих субъектов, требующего постоянного контроля за всеми звеньями.

Отношения между сторонами в процессе исполнения договора строительного подряда достаточно сложные, поскольку споры, вытекающие из данного вида договора, возникают очень часто, то нужны квалифицированные юристы для правильного грамотного отстаивания в суде интересов одного из контрагентов. Поэтому детальное изучение как теоретических, так и практических моментов, связанных с договором строительного подряда, представляется перспективным направлением юридической деятельности.

И так, договор строительного подряда является видом договора подряда и обладает всеми родовыми признаками, присущими последнему. Во- первых, данный договор направлен на выполнение работ в соответствии с заданием заказчика. Во-вторых, он направлен на выполнение только таких работ, которые влекут получение результата, отделимого от самой работы. В-третьих, сам результат работ имеет индивидуальный характер.

Кроме вышеназванных признаков, договор на выполнение строительных работ обладает рядом видовых отличий. Среди них можно выделить следующие особенности:

- выполнение работ на недвижимом объекте, который неразрывно связан с землей;

-выполнение работ, которые направлены на повышение прочности, устойчивости; надежности здания и сооружения и (или) монтажу оборудования на указанных объектах.