34. Классические модели ипотечного кредитования

Классические модели ипотечного кредитования В практике ипотечного кредитования принято различать две основные модели: американскую (элементы которой преобладали и в дореволюционной России) и немецкую. Американская модель ориентирована, прежде всего, на стан-дартные финансовые продукты — закладные, ценные бумаги и недвижимость. Если пытаться выделить основной принцип, на котором базируется американская система, то он будет звучать примерно так: стандарт, стандарт и еще раз стандарт. Стандартные дома, стандартные ценные бумаги, стандартные условия по кредитам, стандарты обслуживания этих кредитов — и так во всем. По американской модели человек приобретает готовое жилье, оплачивая при этом, как правило, лишь незначительную часть его стоимости наличными, оставшуюся же сумму — заемными деньгами специализированного ипотечного банка, которые выдаются под залог приобретаемой недвижимости. Возврат этого кредита осуществляется в течение 15—30 лет. Немецкая (германская) модель значительно отличается от американской. Основное расхождение основано на отношении европейцев к недвижимости как к единичному, неповторимому товару. Это в свою очередь приводит к тому, что каждая закладная осложнена множеством подробностей и не поддается унификации, что ограничивает вторичный рынок закладных. Никто не будет быстро принимать решение о покупке ценной бумаги, условия реализации которой в каждом конкретном случае различны. Следовательно, для поддержания баланса активов и пассивов немецкие ссудные компании и банки вынуждены активно выступать в качестве эмитентов собственных ценных бумаг и формировать достаточно большой уставный фонд, что в американской модели не обязательно. Кроме того, для привлечения долгосрочных средств в Германии сильно развита система накопительных счетов (или система стройсбережений). Суть этой системы заключается в следующем. Если вы хотите получить кредит в банке на постройку дома, то сначала вы должны открыть специальный «накопительный» счет в ипотечном банке. Как только на счете накопится необходимая часть от стоимости будущего жилища (на это уйдет примерно 5—8 лет), вы получаете право на государственную дотацию (до 10% стоимости жилья и льготный кредит для оплаты недостающей части). Погашение кредита обычно длится 10—15 лет. При этом за счет целевых вкладов у кредитных учреждений есть воз-можность использовать их для выдачи ссуд гражданам, обратившимся за кредитом ранее. Немецкая модель уже на старте предлагает гражданам конкретные типы жилья в районах застройки, концентрируя необходимые средства для освоения территории застройки. Необходимо отметить, что такая схема ориентирована на людей со средним и даже низким уровнем дохода.

Классификация, функции и преимущества ипотечных кредитов

Ипотечные кредиты на приобретение жилья можно классифицировать по следующим основным признакам. 1. По типу кредитора: банковские и небанковские. 2. Наличию государственных субсидий: субсидируемые го-сударством и не субсидируемые кредиты. 3. Форме кредитования: в денежной форме и в форме ипотечных долговых обязательств. 4. Срокам (в континентальной Европе): • краткосрочные — до 1 года; • среднесрочные — 1—5 лет; • долгосрочные — более 5 лет. Следует отметить, что в разных странах классификация кредитов по срокам различна. В США к краткосрочным относятся кредиты до 1 года, к среднесрочным — 1—10 лет, к долгосрочным — более 10 лет. В Великобритании краткосрочными считаются кредиты до 3 лет, среднесрочными — 3—10 лет, долгосрочными — свыше 10 лет. Россия еще не имеет опыта долгосрочного кредитования, поэтому к последнему здесь относят кредиты сроком свыше 3 лет, к среднесрочным — 1—3 года, а кредиты до 1 года являются краткосрочными. По схеме погашения кредита: • постепенное погашение; • единовременное погашение; • согласно особым условиям. По виду процентной ставки: • кредит с фиксированной процентной ставкой; • кредит с переменной (регулируемой) процентной ставкой; • кредит с сочетанием фиксированной и регулируемой процентных ставок. По виду обеспечения: • под залог жилья — на приобретение (строительство) жилья; • под залог застраиваемого земельного участка; • под иные виды обеспечения. В зависимости от цели заемщика: кредит на приобретение жилья или кредит на строительство жилья. По субъектам кредитования: кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям, и кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья.