34. Цессия: сущность, виды.

Цессия (уступка прав требований) это документ заемщика (цедента), в котором он уступает свое требование (дебиторскую задолженность) кредитору (банку) в качестве обеспечения возврата кредита. Договор о цессии дополняет кредитный договор, создавая правовую основу для обеспечения возвратности полученной клиентом банка ссуды. Договор о цессии

предусматривает переход к банку права получения денежных средств по уступленному требованию. Если по уступленному требованию поступает большая сумма средств, то разница _В03вращается цеденту.

На практике используется два вида:

/. Открытая предполагает сообщение должнику (покупателю цедента) об уступке требования. В этом случае должник погашает свое обязательство банку, а не заемщику банка (цедента).

2. Тихая - здесь банк не сообщает 3 лицу об уступке требования, должник платит цеденту, а тот обязан передавать полученную сумму банку. Заемщик предпочитает тихую цессию, чтобы не подрывать свой авторитет. Но для банка тихая цессия связана с большим риском, т.к.:

- во-первых, средства по уступленным требованиям находятся в других банках могут поступать на счета заемщика;

- во-вторых, заемщик может уступать требования несколько раз;

- в-третьих, заемщик может уступать уже не существующие требования.

Также существует: общая и глобальная цессии.

Общая означает, что заемщик обязуется перед банком, регулярно уступать требования по поставке товаров или оказанию услуг на определенную сумму. При глобальной цессии заемщик должен уступить банку существующие и вновь возникающие требования к конкретным клиентам в течение определенного периода. Этот вид считается предпочтительным. При этом право банка на получение денежных средств в погашении предоставленного кредита возникает не в момент заключения договора, а с момент передачи в банк требований или списка Дебиторов. При общей и глобальной цессии максимальная сумма кредита составляет 20-40 процентов от стоимости уступленных требований.

35. Ипотечное кредитование. Инфраструктура ипотечной системы в Казахстана

Ипотекой в юридическом смысле признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, земельным участком или правом пользования им. Ипотека является одним из наиболее надежных способов обеспечения кредита. Сейчас главный фактор, сдерживающий развитие ипотеки, это отсутствие права частной собственности на землю. Ипотечные кредиты выдаются гражданам Республики Казахстан под залог недвижимости на строительство или приобретение жилого дома, квартир, загородных домов, реконструкцию, капитальный ремонт.

Предельная сумма и срок кредита устанавливаются в соответствии с решением кредитного комитета (от 6 месяцев до 20 лет). Ссуды предоставляются платежеспособным заемщикам, имеющим источник дохода или наличие ликвидного залога.

Для получения кредита заемщик обращается в банк с: заявление, паспорт, справка №3, справка с места работы о среднемесячном доходе за последние 6 месяцев, при необходимости копии учредительных документов юридического лица работодателя, документ, подтверждающий наличие иных доходов, поручительство третьего лица по возврату кредита, справка с места работы о среднемесячном доходе поручителя.

В зависимости от целей кредита банк попросить иные документы.

При покупке частного дома:

1) документы, определяющие право на собственность земли, домовую книгу;

2) справку об уплате налога на имущество;

3) акт оценки покупаемого жилья из центра недвижимости;

4) акт осмотра квартиры банковским служащим.

При строительстве, реконструкции и ремонте нужны:

- смета предстоящих затрат;

- разрешение на строительство или ремонт;

- акт на право пользования землей;

- договоры подряда на строительство и приобретение материалов; - планы стройки.

В случае отказа заемщика погасить в добровольном порядке, суммы взыскиваются с поручителя, а недостающая сумма от продажи имущества заемщика.

Кредиты на покупку жилья предоставляются в размере до 70% от стоимости жилья, а оставшиеся 30% оплачивается самостоятельно. Ставка вознаграждения по кредиту является плавающей и пересматривается каждые 6 месяцев в зависимости от изменения индекса инфляции в годовом выражении. Выплаты в погашение кредита не должны превышать 35% от размера чистого ежемесячного дохода (за вычетом налогов). Допускается увеличение доли выплат до 45% при условии, если после осуществления выплат на каждого члена семьи приходится по 15 000 тенге. Кредит погашается ежемесячными равными суммами, которые включают в себя вознаграждение и часть основного долга.

Ипотечный кредит предоставляется только в тенге без привязки к иностранной валюте. Заемщик имеет право приобрести по своему усмотрению отдельную квартиру, индивидуальный дом с земельным участком. Одним из условий является страхование жилья, жизни и потери трудоспособности. После окончательного выбора приобретаемого жилья заключаются следующие договора:

• кредитный договор между заемщиком и Банком;

• договор купли-продажи жилья между заемщиком и продавцом;

• договор залога приобретаемого жилья (ипотечный);

• договор страхования жилья;

• договор страхования жизни и потери трудоспособности. В процессе оформления кредита вносится первоначальный взнос на спецсчет банка. После предоставления кредита, полная стоимость жилья перечисляется продавцу. С момента оформления договора купли-продажи заемщик становится собственником жилья.

В целях создания механизмов финансирования жилищного строительства, решения жилищных проблем широких слоев населения постановлением Правительства РК от 2] августа 2000 года № 1290 была одобрена Концепция долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования в Республике Казахстан. В роли оператора вторичного рынка ипотечных кредитов, осуществляющих рефинансирование кредиторов, создана Казахстанская Ипотечная Компания (КИК), единственным акционером которой является Национальный Банк РК. В дальнейшем планируется привлечение иных акционеров из числа международных финансовых организаций и казахстанских банков. Взаимодействие участников ипотечного рынка:

1. Банк-кредитор выдает заемщику ипотечный кредит, обеспеченный залогом жилья.

2. Компания приобретает у банка-кредитора права требования по ипотечным кредитам и выпускает ипотечные ценные бумаги, обеспеченные указанными правами требования.

3. Институциональные инвесторы (пенсионные фонды, банки, страховые компании и др.) приобретают на вторичном рынке ипотечные ценные бумаги, тем самым, осуществляя финансирование ипотечного рынка и обеспечивая приток денег для ипотечного кредитования.

4. Привлеченные таким образом на финансовом рынке деньги инвесторов вновь направляются на расширение объемов ипотечного кредитования.

Минимальная сумма кредита составляет: 450 тыс. тенге -для приобретения жилья в г. Астана и г. Алматы: 300 тыс. тенге -для приобретения жилья в прочих регионах. Максимальная сумма кредита - 23 млн. тенге.

Конечная ставка вознаграждения по кредитам определяется банками-партнерами Компании на основе котировочной ставки Компании. При этом банки имеют право произвольного определения собственной маржи, но не выше определенного предела. Таким образом, обеспечивается механизм Дополнительного внутреннего инвестирования экономики, снижаются риски, которые неизбежно возникают при несоответствии структуры активов и пассивов банков-кредиторов..