3.4.2 Расчет дифференциального рентного дохода, обусловленного технологическими свойствами
Рентный доход, обусловленный технологическими свойствами сельскохозяйственных угодий объекта кадастровой оценки (∆РТi), определяется путем дифференциации части базовых затрат на использование 1 га сельскохозяйственных угодий субъекта РФ (Зо) пропорционально индексу технологических свойств сельскохозяйственных угодий i-го объекта оценки:
, (17)
где ДЗТ ‑ доля затрат, обусловленных технологическими свойствами сельскохозяйственных угодий по данным таблицы 7 настоящих методических указаний;
ИТо и ИTi ‑ индексы технологических свойств земель соответственно по субъекту РФ (приложение 2) и по i-му объекту оценки (таблица 8).
Дифференциальный рентный доход по технологическим свойствам является полярным, т.е. в среднем по субъекту РФ (земельно-оценочному району) сумма положительных и отрицательных значений рентного дохода равна 0. Согласно формуле (17), когда индекс объекта оценки (ИТi) равен базовому (ИTо), величина в скобках формулы, а следовательно и дифференциальный доход, обусловленный технологическими свойствами (∆РТi), равны 0.
3.4.3 Расчет дифференциального рентного дохода, обусловленного местоположением земель
Рентный доход, обусловленный местоположением объекта кадастровой оценки (∆РМi), определяется как разность между стоимостью грузоперевозок при средних в субъекте РФ (земельно-оценочном районе) грузоемкости и удаленности сельскохозяйственных угодий и стоимостью внехозяйственных грузоперевозок на объекте оценки по формуле:
, (18)
где Эро и Эpi ‑ средневзвешенное эквивалентное расстояние соответственно по субъекту РФ (приложение 2) и по i-му объекту кадастровой оценки (таблица 9), км;
Го и Гi - внехозяйственная нормативная грузоемкость 1 га сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ (земельно-оценочному району) и i-му объекту оценки, т/га;
Т - затраты на перевозку одной тонны груза на 1 км в среднем по субъекту РФ, руб.;
Но – минимально необходимый для воспроизводства нормативный коэффициент рентабельности по отношению к затратам (1,07).
Нормативная грузоемкость 1 га сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району) определяется делением общего объема реализованной сельскохозяйственной продукции, приобретенных материально-технических и строительных грузов в тоннах за последние 3 года на общую площадь сельскохозяйственных угодий. Объем материально технических и строительных грузов определяется нормативно в пропорции от объема реализованной сельскохозяйственной продукции (в таежной зоне на уровне 60%, в лесостепи – 50%, в степной – 40%).
Оценочная грузоемкость i-го объекта оценки рассчитывается путем дифференциации нормативной грузоемкости 1 га сельскохозяйственных угодий в границах субъекта РФ (земельно-оценочного района) пропорционально соотношению балла бонитета i-го объекта оценки (таблица 3) к баллу бонитета сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ (приложение 2):
, (19)
где Го ‑ нормативная грузоемкость 1 га сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (приложение 2), т/га;
Бо и Бi ‑ балл бонитета почв соответственно сельскохозяйственных угодий субъекта РФ и i-го объекта оценки.
Рентная оценка земель по местоположению, как и оценка их по технологическим свойствам, является полярной, т.е. при средних в субъекте РФ (земельно-оценочном районе) значениях удаленности и грузоемкости земель дифференциальный рентный доход по местоположению равен 0.