3.4 Оценка сельскохозяйственных угодий по рентному доходу и кадастровой стоимости

Расчет удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объекта кадастровой оценки осуществляется в следующей последовательности:

1) дифференциация базовых по субъекту РФ нормативов продуктивности сельскохозяйственных угодий и затрат на их использование по сельскохозяйственным угодьям объекта оценки согласно их индивидуальным рентообразующим факторам ‑ плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению;

2) определение расчетного рентного дохода по сельскохозяйственным угодьям объекта оценки на основе полученных индивидуальных нормативов продуктивности и затрат;

3) расчет удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объекта кадастровой оценки.

Дифференциальный рентный доход – это дополнительный доход, образующийся на землях относительно лучшего качества и расположения.

Дифференциальный рентный доход сельскохозяйственных угодий объекта кадастровой оценки определяется путем дифференциации базовых по субъекту РФ нормативов продуктивности сельскохозяйственных угодий и затрат на их использование по сельскохозяйственным угодьям объекта оценки согласно их индивидуальным рентообразующим факторам ‑ плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению по формуле:

, (14)

где Др_i ‑ дифференциальный рентный доход i-го объекта кадастровой оценки, руб./га;

В_i ‑ валовая продукция, обусловленная плодородием почв i-го объекта оценки, руб./га;

З_i ‑ затраты на использование сельскохозяйственных угодий i-го объекта оценки при индивидуальной оценочной продуктивности и при среднем в субъекте РФ (земельно-оценочном районе) индексе технологических свойств и местоположении земель, руб./га;

H_о ‑ минимально необходимый для воспроизводства нормативный коэффициент рентабельности по отношению к затратам (H_о=1,07);

(В_i - З_i×H_о), ΔР_Тi и ΔР_Мi ‑ рентный доход, обусловленный соответственно плодородием почв, технологическими свойствами и местоположением i-го объекта оценки, руб./га.

3.4.1 Расчет дифференциального рентного дохода, обусловленного плодородием почв

Рентный доход, обусловленный плодородием почв объекта кадастровой оценки, определяется как разность между валовой продукцией (В_i) и ценой ее производства на объекте оценки (Цп_i = З_i×H_о).

Валовая продукция объекта кадастровой оценки определяется путем дифференциации базовой оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ (земельно-оценочном районе) пропорционально баллам бонитета почв сельскохозяйственных угодий объекта оценки по формуле:

, (15)

где В_о ‑ базовая оценочная продуктивность сельскохозяйственных угодий, руб./га (приложение 2);

Б_о и Б_i ‑ балл бонитета почв соответственно сельскохозяйственных угодий субъекта РФ (приложение 2) и i-го объекта оценки (по данным таблицы 3).

Затраты на использование сельскохозяйственных угодий i-го объекта оценки (З_i) определяются дифференциацией части базовых затрат пропорционально баллу бонитета почв по формуле:

, (16)

где З_о ‑ базовые оценочные затраты на использование сельскохозяйственных угодий, руб./га;

Д_зу ‑ доля затрат, обусловленных урожайностью (за счет различий объема уборочных работ, затрат на транспортировку, доработку и хранение продукции) по данным таблицы 7 настоящих методических указаний (для соответствующей урожайности по району).