3.4.4 Определение расчетного рентного дохода
Расчетный рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий определяется сложением дифференциального и абсолютного рентных доходов:
(20)
В случае если дифференциальный рентный доход отрицателен, он принимает нулевое значение.
Абсолютный рентный доход – доход, не связанный с качеством и местоположением земель, обусловленный правом собственности на землю, правом приложения капитала и извлечения прибыли.
Величина абсолютного рентного дохода устанавливается для всех объектов оценки, включая те, на которых дифференциальный доход не образуется, в целом по Российской Федерации в расчете на 1 га сельскохозяйственных угодий в размере 1% от стоимости валовой продукции растениеводства (с 2007 года составляет 26 руб./га).
3.4.5 Определение удельного показателя кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий
Кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий оценивается методом капитализации земельной ренты (рентного дохода).
Капитализация – это процесс превращения дохода в капитал – самовоспроизводящуюся стоимость. Нормативный срок капитализации ренты установлен в размере 33-х лет.
Удельный показатель кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объекта кадастровой оценки определяется умножением расчетного рентного дохода с 1 га сельскохозяйственных угодий объекта кадастровой оценки на срок капитализации, равный 33 годам.
(21)
Расчет удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объекта кадастровой оценки представлен в таблице 10.
Таблица 10 ‑ Определение расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий
Наименование показателей |
Оценочные показатели |
|
Базовые |
Объекта оценки |
|
1 |
2 |
3 |
Дифференциальный рентный доход по плодородию почв |
||
1. Балл бонитета с.-х. угодий (Бо, Бi) |
73 |
76 |
2. Продуктивность, руб./га (Во, Вi) |
2655 |
2764 |
3. Доля затрат, зависящих от продуктивности |
|
0,27 |
4. Затраты на использование с.-х. угодий, руб./га (Зо) |
2139 |
|
5. Зi = 2139×(1-0,27)+2139×0,27×(76÷73) |
|
2162 |
6. Цена производства, руб. Цпо=2139×1,07 |
2289 |
|
7. Цпi=2162×1,07 |
|
2314 |
Дифференциальный рентный доход, руб./га 8. (Во‑ Цпо)=2655-2289 |
366 |
|
9. (Вi‑ Цпi)=2764-2314 |
|
450 |
Дифференциальный рентный доход, обусловленный технологическими свойствами земель |
||
1. Индекс технологических свойств (ИТо, ИТi) |
1,16 |
1,18 |
2. Доля затрат, зависящих от технологических свойств (ДЗТ) |
|
0,30 |
Дифференциальный рентный доход, руб./га 3. ∆РТо=2139×1,07×0,30×(1-1,16÷1,16) |
0 |
|
4. ∆РТi=2139×1,07×0,30×(1-1,18÷1,16) |
|
14 |
Дифференциальный рентный доход, обусловленный местоположением земель |
||
1. Внехозяйственная удаленность земель, (ЭРо, ЭРi) |
56 |
45 |
2. Грузоемкость земель (Го , Гi), экв.т/га |
0,55 |
0,64 |
3. Затраты на перевозку груза на 1 км, (То), руб./т |
5,47 |
|
Дифференциальный рентный доход, руб./га 4. ∆РMо=(56×0,55-56×0,55)×5,47×1,07 |
0 |
|
5. ∆РMi=(56×0,55-45×0,64)×5,47×1,07 |
|
12 |
Дифференциальный рентный доход по трем факторам |
||
1. Дро=366+0+0 |
366 |
|
2. Дрi=450+14+12 |
|
476 |
Расчетный рентный доход |
||
1. Pро=366+26 |
392 |
|
2. Pрi=476+26 |
|
502 |
Кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий |
||
1. Ксo=392×33 |
12936 |
|
2. Kci=502×33 |
|
16566 |