Определение накопленного износа инак

И_НАК = 1-(1-К _ФИЗ) × (1-К_ФУНК) × (1-К_ВНЕШ), (21)

где К _ФИЗ - коэффициент физического износа;

К_ФУНК - коэффициент функционального износа;

К_ВНЕШ - коэффициент внешнего износа.

Применение сравнительного подхода к оценке недвижимости

Основным методом в рамках сравнительного подхода является метод сравнительного анализа продаж. Основной принцип данного метода состоит в том, что рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости цену большую чем та, по которой может быть приобретена аналогичная недвижимость.

Алгоритм расчета

1. Анализ рыночной ситуации для аналогичных объектов недвижимости.

2. Определение единицы сравнения.

3. Внесение корректировок к цене по элементам сравнения с учетом различий между объектом оценки и объектами-аналогами.

4. Определение рыночной стоимости единицы сравнения.

5. Определение рыночной стоимости объекта оценки.

Применение доходного подхода к оценке недвижимости

В доходном подходе при определении стоимости недвижимости применяются два метода:

- капитализации;

- дисконтирования.

Метод прямой капитализации

, (22)

где P – чистый доход от эксплуатации объекта недвижимости,

К – коэффициент капитализации.

Определение чистого дохода от использования объекта недвижимости.

Доходы, получаемые от эксплуатации недвижимости делятся на несколько уровней в зависимости от степени учета расходов:

1. Потенциальный валовой доход.

2. Действительный валовой доход.

3. Чистый операционный доход.

6.2. Основы оценки машин и оборудования

Сбор информации при оценке оборудования

Всю информацию по оценке оборудования можно условно разделить на три вида:

-ценовая информация;

-техническая;

-нормативно-справочная.

Особенности определения износа при оценке машин и оборудования

Существует два вида классификации, одна – с точки зрения технической возможности и целесообразности:

-неустранимый износ (невозможно устранить из-за конструктивных особенностей оборудования, или нецелесообразности устранения по экономическим соображениям);

-устранимый (осуществим технически и целесообразен экономически).

Вторая классификация – в зависимости от причин износа:

-физический;

-функциональный;

-экономический.

В свою очередь, физический износ подразделяется на:

-нормальный (естественный);

-аварийный.

Затратный подход в оценке машин и оборудования

Сущность затратного подхода заключается в том, что в качестве меры стоимости принимаются затраты (издержки) на создание и продажу оцениваемого объекта. Затратный подход реализуется в следующих методах:

-расчет по цене однородного объекта;

-поэлементный (поагрегатный) расчет;

-индексация затрат;

-расчет по укрупненным нормативам.

Доходный подход в оценке машин и оборудования

Чтобы применить доходный подход, необходимо спрогнозировать будущие доходы за несколько лет эксплуатации объекта. Напрямую применительно к машинам и оборудованию эту задачу решить невозможно, т.к. доход создается всей производственной или коммерческой системой, всеми ее активами, к которым относятся не только машины и оборудование, но также здания, сооружения, оборотные фонды, нематериальные активы.

Сравнительный подход в оценке машин и оборудования

Основан на принципе определения стоимости, исходя из анализа цен на аналогичные объекты. При этом исходят из правила замещения, согласно которому рациональный инвестор не заплатит за данный объект больше, чем за аналогичный, обладающий такой же полезностью.

В рамках сравнительного подхода используются следующие методики:

-метод прямого сравнения;

-методики с применением статистических моделей;

-метод ценовых индексов.