Содержание

1.Введение…………………………………………………………………………..……4-5

2.Теоретическая часть…………………………………………………………………...6-9

3.Основная расчётно-аналитическая часть

Раздел 1 Основы кадастров…………………………………………………………...10-15

1.1Существующее использование территории…………………………………....11-12

1.2Ограничение использования территории поселения «Н»…………………….12-13

1.3.Анализ комплексного развития территории…………………………………...13-14

1.4.Планируемое развитие территории поселения «Н»…………………………..14-15

Раздел 2 Техническая инвентаризация объектов недвижимости…………...…….....16-20

2.1 Характеристика объекта переоценки………………………………………….......16

2.2 Расчёт величины физического износа здания………………………………....16-18

2.3 Расчёт восстановительной и действительной стоимости здания………….....18-20

Раздел 3 Организация оценки земли и имущества…………………………………...21-29

3.1.Анализ местоположения объекта оценки…………………………………….......21

3.2. Краткий анализ рынка земельных участков…………………………………..21-22

3. Определение рыночной стоимости земельного участка доходным

подходом………………………………………………………………………..................... 22-23

3.3.1 Метод капитализации земельной ренты……………………………....................23-24

3.3.2 Определение рыночной стоимости земельного участка методом остатка……………………………..……………………………………................................25-28

4. Согласование результатов……………………………………………………...................28-29

5. Заключение...............................................................................................................................30

6. Список литературы……………………………………………………………….............31-32

7.Приложение………………………………………………………..………………............33-36

Введение

Земля выступает основой жизни и деятельности человеческого общества. Она является сложным и специфическим объектом оценки, что обусловлено особенностями земли, такими как неподвижность, уникальность, многофункциональность, ограниченность предложения, а также необходимостью учета при оценке многих других факторов. В России земля — один из наиболее сложных объектов оценки в составе недвижимости, также и из-за низкой степени развития земельного рынка и неразработанности земельного законодательства.

Определяемая стоимость имущества может быть различной. Вид определяемой стоимости обуславливает цель оценки, а метод оценки - реализацию цели оценки.

При использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результатов оценки.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость

Затратный подход – способ оценки имущества, основанный на определении стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию имущества, с учетом всех видов износа.

Применению доходного подхода предшествует прогнозирование будущих доходов за несколько лет эксплуатации объекта. Часто невозможно применить данный подход к оценке стоимости машин и оборудования, т.к. доход создается всем производственным комплексом. Исключение составляют объекты, которые сами непосредственно могут приносить доход (копировальная и множительная техника, мини-пекарня, грузовой автомобиль и т.д.).

В целом, все три подхода связаны между собой. Каждый из них предлагает использование различных видов информации, получаемой на рынке.

Каждый из трех подходов открывает перед оценщиком различную перспективу. На совершенном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, предложение и спрос не находятся в равновесии.

Потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, производители могут быть неэффективны. По этим, а также и по другим причинам данные подходы могут давать различные показатели стоимости.

Градостроительное регулирование землепользования заключается в установлении различных градостроительных требований к землепользованию в городах. Градостроительное регулирование закреплено в нормах Земельного и Градостроительного кодексов РФ. Оно сводится к проведению зонирования территории поселений и установлению для земельных участков, находящихся в границах той или иной зоны определенных требований по их использованию и застройке.

Земельным кодексом определено, что правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент.Таким образом, основными правовыми характеристиками земельных участков, которые необходимо учитывать при оценке стоимости, являются: принадлежность к землям определенной категории; установленный для них вид разрешенного использования, включая все ограничения и режимы, вытекающие из природоохранного, санитарно-эпидемиологического и иного законодательства.

Кадастровая оценка проводится по всем категориям и видам использования городских земель независимо от форм собственности. Порядок использования земель поселений определяется в соответ­ствии с зонированием их территорий.

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» был принят Государственной думой и одобрен Советом Федерации в июле 1998 года. Данный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объекта различных форм собственности. В нем даны формулировки оценочной деятельности, рыночной стоимости, субъектов оценочной деятельности, объектов оценки; определены права РФ и ее субъектов, физических и юридических лиц на проведение оценки принадлежащих различных объектов.