2.2. Виды стоимости недвижимости

Существуют четыре компонента стоимости (рис. 2.1).

Спрос – количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупа­телей. Самый большой потенциальный спрос – на рынке жилья.

Полезность – способность имущества удовлетворять

Компоненты стоимости
Спрос	Полезность	Дефицитность	Возможность отчуждаемости объектов

Рис. 2.1. Компоненты стоимости

некоторые потребности человека. Полез­ность побуждает желание приобрести определен­ную вещь. Полезность жилья - комфортность проживания. Для инвестора, действующего на рынке недвижимости, наибольшей полезностью будет обладать земельный участок без ограниче­ний на использование и застройку.

Дефицитность – ограниченность предложе­ния. Как правило, при увеличении предложения определенного товара цены на данный товар на­чинают падать, при уменьшении предложения – расти.

Возможность отчуждаемости объектов – возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т. е. быть товаром. Раньше на землю в России была единая государ­ственная собственность, поэтому земля не счита­лась товаром.

Таким образом, стоимость не является харак­теристикой, которая сама по себе присуща не­движимости: наличие стоимости зависит от же­лания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефи­цитности.

Различным целям оценки недвижимости соот­ветствует несколько видов стоимости. Если оцен­ка недвижимого имущества производится в це­лях получения ссуды под залог недвижимой соб­ственности, оценщику нужно иметь достоверную информацию о наиболее вероятной цене прода­жи этой собственности, которая должна покрыть убытки кредитора в случае, если заемщик не вер­нет долг. При оценке объектов, подлежащих ре-

конструкции, как правило, выбирается инвести­ционная стоимость, рассчитываемая для конкрет­ного инвестора. Самым распространенным видом стоимости является рыночная стоимость, кото­рая отражает взаимодействие продавцов, поку­пателей и инвесторов на рынке недвижимости.

Рыночная стоимость объекта оценки – наи­более вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в ус­ловиях конкуренции, когда стороны сделки дей­ствуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не от­ражаются какие-либо чрезвычайные обстоятель­ства.

Для определения рыночной стоимости нельзя принять цены продаж аналогичных объектов без проведения дополнительного анализа, так как цена сделки не характеризует мотивы продавца и покупателя, отсутствие или наличие каких-либо внешних воздействий. Рыночная стоимость недви­жимости может быть определена только при на­личии следующих условий равновесной сделки:

– рынок является конкурентным и предостав­ляет достаточный выбор имущества для взаимо­действия большого числа покупателей и продав­цов;

– покупатель и продавец свободны, независи­мы друг от друга, хорошо информированы о пред­мете сделки и действуют только в целях макси­мального удовлетворения собственных интересов - увеличить доход или полнее удовлетворить по­требности;

– срок экспозиции объекта оценки (период времени, начиная с даты представления на от-

крытый рынок объекта оценки до даты совер­шения сделки с ним) достаточен для обеспече­ния его доступности всем потенциальным поку­пателям;

– оплата сделки производится деньгами или денежным эквивалентом, при этом покупатель и продавец используют типичные финансовые ус­ловия, принятые на рынке.

Цена – денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог в конкретной ситуации. В случае отсутствия тех или иных типичных условий сделки, цена прода­жи конкретного объекта может отличаться от ти­пичной цены для данного рынка, т. е. от рыноч­ной стоимости аналогов рассматриваемого объек­та. Следовательно, рыночная стоимость недвижи­мости – это ожидаемая цена при определенных условиях, а цена продажи – это сумма, которую в конкретной ситуации покупатель согласился заплатить, а продавец – принять за объект не­движимости. Концепция рыночной стоимости ос­новывается на наличии для типичного покупа­тель выбора альтернативных объектов на рынке недвижимости. Рыночная стоимость является объективной, независимой от желания отдельных участников рынка недвижимости.

Рассмотрим виды стоимости, отличные от ры­ночной.

Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком – стоимость объекта, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует до­полнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращаю­щихся на рынке товаров.

Стоимость воспроизводства объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением иден­тичных материалов и технологий. Под датой оценки понимается дата, по состоянию на кото­рую производится оценка имущества.

Стоимость замещения объекта оценки – сум­ма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, существующих на дату проведе­ния оценки рыночных цен. Рассчитывается на основе учета затрат на возведение объекта ана­логичной полезности с учетом существующих на дату оценки цен и требований к аналогичным объектам (дизайн, материалы и т.п.).

Стоимость объекта оценки при существую­щем использовании – стоимость объекта оцен­ки, которая определяется исходя из существую­щих условий и цели его использования. Расчет основан на предположении продолжений формы функционирования объекта и возможности его продажи на рынке.

Инвестиционная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при за­данных инвестиционных целях. Типичный инве­стор, вкладывая в недвижимость, стремится по­лучить наряду с возвратом вложенного капитала еще прибыль на вложенный капитал. Недвижи­мое имущество – инструмент для генерирования потоков дохода. И в качестве инвестиционной стоимости выступает стоимость капитальных вложений для конкретного инвестора с учетом его требований к инвестициям. Это не обезличенная и отражающая наиболее вероятное поведе­ние на рынке, а субъективная величина, опреде­ляемая для конкретного инвестора. Инвестици­онная стоимость является наивысшей ценой, ко­торую может заплатить инвестор за объект не­движимости, учитывая ожидаемую доходность (полезность, удобства) данного инвестиционного проекта. Инвестиционная и рыночная стоимости совпадают только в случае, когда ожидания кон­кретного инвестора являются типичными для данного рынка.

Ликвидационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объек­тов. Обычно рассчитывается при вынужденной продаже объекта. Из-за ограничения сроков про­дажи, которых недостаточно для ознакомления с выставленным на рынок объектом всех потен­циальных покупателей, ликвидационная сто­имость может быть значительно ниже рыночной. Определяется, как правило, при ликвидации пред­приятия по решению собственника либо судебно­го органа. Представляет собой сумму денежных средств, которая фактически может быть полу­чена в результате продажи активов предприятия независимо от их балансовой стоимости.

Утилизационная стоимость объекта оцен­ки – стоимость объекта оценки, равная рыноч­ной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.

Стоимость объекта оценки для целей налогообложения – стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рас­считываемая в соответствии с положениями нор­мативных правовых актов (в том числе инвента­ризационная стоимость). Может базироваться на рыночной стоимости, на затратах на воспроиз­водство объекта либо рассчитывается по норма­тивной методике без привлечения специалистов-экспертов.

Специальная стоимость объекта оценки – стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте ого­вариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стан­дартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности. Можно вы­делить следующие виды стоимости.

Стоимость действующего предприятия – стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами фун­кционирования сформировавшегося производ­ства. При этом оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определе­нии вклада, который вносят эти объекты в ка­честве составных компонентов действующего предприятия.

Страховая стоимость – стоимость полного возмещения ущерба имуществу при наступлении страхового случая. Рассчитывается в соответствии с методиками, используемыми страховыми фир­мами и государственными органами для расчета суммы, на которую могут быть застрахованы раз­рушаемые элементы объекта. Учитываются за­траты на восстановление элементов объекта, под­верженных риску уничтожения, разрушения.

Страховая стоимость представляет собой макси­мальную сумму оценки собственности в целях страхования. Стоимость земельного участка не учитывается.

Залоговая стоимость – стоимость недвижи­мого имущества, используемого в целях обеспе­чения кредита. Расчет основан на определении размера дохода, ожидаемого к получению в слу­чае невозврата кредита. Недвижимость в данном случае является для кредитора гарантией возвра­та средств. Величина залоговой стоимости учи­тывается при определении размера выдаваемого кредита.

Стоимость права аренды – единовременная плата за право пользования и распоряжения иму­ществом по договору аренды.

Изменение стоимости недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые можно разделить на объективные и субъективные. Объективные факторы характеризуют типичные для рынка ситуации и мотивы поведения участников сдел­ки. Субъективные факторы связаны с поведени­ем конкретного продавца, покупателя или посред­ника на стадии заключения сделки (например, ос­ведомленность, давление чрезвычайных обстоя­тельств, наличие семейной или деловой связи и т. д.).

Объективные факторы в основном являются экономическими. Под их воздействием формиру­ется средний уровень цен сделок. Объективные факторы делятся на макроэкономические и мик­роэкономические. К макроэкономическим факто­рам, влияющим на стоимость недвижимости, относятся: налоги, пошлины, инфляция, курс

доллара, уровни доходов и безработицы, степень развития экспортно-импортных операций и т. д. Микроэкономические факторы характеризуют объективные параметры конкретных сделок и связаны с описанием объекта оценки:

– местоположение – фактор, в большинстве случаев наиболее существенно влияющий на сто­имость недвижимости (учитываются уровни раз­вития конкретного региона, города, района мес­тоположения недвижимости и характер соседского

окружения);

– сейсмические факторы – особенно важны для сейсмоопасных районов, сейсмоустойчивость конструкции должна позволить выдержать любое землетрясение, возможное в данном регионе, или затраты для обеспечения сейсмозащиты учитыва­ются в итоговой оценке стоимости;

– экологические факторы – параметры окру­жающей среды, влияющие на эффективность и полезность объекта недвижимости (захламление территории объекта, тепловые, световые, шумо­вые, электромагнитные и радиационные парамет­ры окружающей среды и т.п.).

Существенно влияют на стоимость характери­стики самого оцениваемого здания:

– архитектурно-конструктивные и планиро­вочные решения проекта – фактор, отражающий соответствие недвижимости климатическим усло­виям, функциональность планировки, привлека­тельность внешнего вида и т.д.;

– наличие коммунальных услуг (газа, воды, электричества), в случае отсутствия которых при оценке рассчитываются расходы на подключение этих коммуникаций;

- наличие машин, оборудования и прочих ком­понентов, не связанных с недвижимостью, но оце­ниваемых вместе со зданиями;

-состояние здания (необходимость капиталь­ного ремонта учитывается покупателем при об­суждении суммы сделки; косметический ремонт существенно не влияет на стоимость недвижимо­сти).

Таким образом, множеству различных опера­ций с недвижимостью соответствует несколько видов стоимости. В зависимости от потребностей участников рынка недвижимости, величина раз­личных видов стоимости одного и того же объек­та может существенно отличаться. Наиболее ча­сто встречается оценка рыночной стоимости не­движимости.

Задача. На земельном участке стоимостью 50 тыс. р. организацией построен склад. Затра­ты на строительство составили 450 тыс. р. Объект (склад + земельный участок) может быть продан на рынке за 700 тыс. р., при этом его гарантиро­ванная продажа в кратчайшие сроки возможна только за 70 % от этой величины. Какие виды стоимости можно определить на основе этой ин­формации и какова их величина?