2. Оценка объектов недвижимости

Все объекты недвижимости уникальны, поэто­му при их использовании в качестве залога, при принятии решений о финансировании инвестиций в недвижимость требуется тщательный анализ финансовой, правовой, технической стороны каж­дого конкретного объекта. При этом необходимо определить стоимость объекта, который использован в качестве залогового обеспечения ипотеч­ного кредита, и инвестиционный доход, который способен принести объект в будущем.

Кредитору важно знать, на какую сумму от ре­ализации или использования объекта залога он может рассчитывать, если ссуда не будет возвра­щена. Ссудополучатель заинтересован в правильном определении суммы займа, определяемой на основе стоимости объекта, используемого в каче­стве залогового обеспечения кредита. В случае залога объекта, приносящего доход, обе стороны кредитной сделки заинтересованы в оценке ожи­даемого дохода, который, во-первых, является критерием для заемщика при принятии решения об инвестировании и, во-вторых, позволяет кре­дитору определить степень риска ипотечного кре­дита.

При определении залоговой стоимости, приня­тии решений о финансировании и обосновании ин­вестиционных проектов необходим анализ рыноч­ной стоимости недвижимости. Расчет инвестиционной стоимости объекта всегда сопровож-дается оценкой его рыночной стоимости. Оценка предмета ипотеки проводится в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в РФ» по соглашению залогодателя с залогодержателем. В данной главе кратко изложены основы оценки

рыночной стоимости недвижимости.

2.1. Оценка недвижимости в рыночной экономике

В рыночных условиях независимая професси­ональная оценка имущества является необходи­мым элементом при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи и сдачи в аренду до принятия решений о реализации и финансировании про­ектов строительства или реконструкции объек­тов недвижимости, их внесении в уставный ка­питал и т.д.

Оценка недвижимости – особая сфера профес­сиональной деятельности на рынке недвижимос­ти, требующая высокой квалификации оценщи­ка, понимания принципов и методов оценки, сво­бодной ориентации на рынке недвижимости, зна­ния состояния и тенденций спроса и предложе­ния на различных сегментах рынка. Профессио­нальная оценка необходима при решении вопро­са о купле-продаже, обмене, выдаче и получении кредитов под залог имущества, при преобразовании и ликвидации предприятий, для принятия инвестиционных решений, решений о санации или банкротстве предприятия, при страховании имущества, в целях переоценки основных фондов и пр.

Проблема грамотной профессиональной оценки недвижимости в России стоит остро. Наибольшего внимания требуют такие направления, как оценка для продажи и залога зданий и сооружений, приватизированных предприятий, переоценка основных фондов в связи с инфляционными процессами, а также развитие жилищного финансирования, позволяющее активизировать рынок жилищного строительства.

Ранее оценка недвижимости базировалась на определении восстановительной стоимости (сто­имости воспроизводства) и расчете амортизаци­онных отчислений. Для приведения балансовой стоимости основных фондов (зданий и сооруже­ний) в соответствие с действующими ценами проводилась ее индексация путем перемножения сто­имости на соответствующие коэффициенты, учи­тывающие инфляцию. Такой подход соответствует требованиям времени, но не отвечает условиям рынка. Принятие решений о финансировании и обосновании инвестиционных проектов должно базироваться на определении рыночной стоимос­ти недвижимости.

В развитых странах оценка недвижимости как профессиональная деятельность появилась еще в 30-х гг., в России – в начале 90-х гг. силами Института экономического развития Всемирного банка реконструкции и развития. На базе этого Института осуществлялось обучение, основанное на учебных материалах, разработанных Амери­канским обществом оценщиков. Основываясь на подобных программах, получили развитие семинары проводимые российскими общественными организациями. Министерство труда и социального развития РФ своим Постановлением от 27. 11. 1996 г. № 11 утвердило квалификационционную характеристику должности «оценщик». Основными должностными обязанностями оценщика, являются: установление рыночной стоимости ли иной стоимости объектов гражданских прав, исследование потребностей оценки и установле­ние деловых контактов с клиентами, составление письменного отчета об оценке, использование всех известных методов оценки, создание информаци­онной базы, необходимой для профессиональной деятельности.

Впервые с проблемой оценки в России столкну­лись в связи с проведением приватизации. 3 июля 1991 г. Верховным Советом РФ был принят За­кон о приватизации государственных и муници­пальных предприятий. Была зафиксирована оцен­ка «капитала» в соответствии с представлениями о его доходности. Однако это положение не было реализовано. Согласно решению Верховного Со­вета в июле 1992 г. оценка приватизируемого иму­щества стала проводиться на основе его балансо­вой стоимости по состоянию на 1 июля 1992 г.

Существенно активизировалась оценочная де­ятельность в ходе переоценки основных фондов, когда предприятиям было разрешено привлекать независимые экспертные организации для опре­деления рыночной стоимости имущества. Начиная с Постановления Правительства РФ «О переоценке основных фондов», по состоянию на 1 января 1995 г. предприятиям и организациям пре­доставлено право осуществлять переоценку объектов основных средств на основе индексов изме­нения их стоимости, разработанных Госкомста­том России, или путем прямого пересчета их ба­лансовой стоимости применительно к рыночным ценам, складывающимся на момент переоценки.

Практика показала, что стоимость недвижи­мого имущества предприятий, использовавших в ходе переоценки коэффициенты Госкомстата РФ, существенно отличается от их реальной, соответ­ствующей рынку, стоимости. Такое несоответствие вызвано тем, что применение укрупненных ин­дексов приводило к искажению стоимости объек­тов, увеличивающейся от переоценки к переоцен­ке. Таким образом, предприятия получили воз­можность в полном соответствии с законом су­щественно изменять стоимость принадлежащих им объектов недвижимости и, соответственно, величину исчисляемых налогов. Переоценка не­движимого имущества на основе привлечения независимых оценщиков стала действенным ин­струментом оптимизации налоговых платежей. Продолжающиеся в России инфляционные про­цессы обусловливают необходимость проведения организациями всех форм собственности перио­дической переоценки основных фондов для при­ведения их балансовой стоимости в соответствие с действующими ценами и условиями воспроиз­водства.

Сейчас в России действуют различные обще­ственные организации профессиональных оцен­щиков. В 1993 г. было создано Российское обще­ство оценщиков (РОО), в 1996 г. – Национальная коллегия оценщиков (НКО). Весной 1999 г. воз­ник Виртуальный клуб оценщиков (сайт www.appraiser.ru), где заинтересованные лица могут по­делиться своими мнениями и предложениями. Главная задача Виртуального клуба оценщиков - формирование и укрепление объединения спе­циалистов в области экономико-правовой экспер­тизы (оценщиков, аудиторов, риэлтеров, па­тентно-правовых специалистов), правительствен­ных, предпринимательских и научно-образова­тельных структур.

В настоящее время большое внимание уделя­ется формам и составу документации, обязаннос­тям оценщика, профессиональной этике, наибо­лее рациональным подходам к оценке стоимости недвижимости. Практика оценочного бизнеса в России постоянно совершенствуется.