4.5. Критерии принятия решений о финансировании недвижимости

Вследствие высокой стоимости приобретение не­движимости, реализация инвестиционных проек­тов в сфере недвижимости осуществляются с при­влечением заемного финансирования.

Основания для финансирования инвестиций в недвижимость:

– недостаточность собственного капитала ин­вестора для единовременной оплаты за недвижи­мость, так как в отличие, например, от акций, недвижимая собственность сложно поддается де­лению, и для совершения сделки единовременно требуются значительные денежные суммы;

– необходимость более высокой оплаты управ­ления, что способно повысить его качество, ка­чественное управление недвижимостью, портфе­лем инвестиций в недвижимость непосредствен­но влияет на увеличение доходности инвестиций;

– диверсификация – стремление управлять несколькими объектами недвижимости для рас­пределения риска за счет многообразия объектов вложений, снижения конкуренции, но много объектов вложений при ограниченности собствен­ного капитала требуют большего кредита, что создает дополнительный риск;

– амортизация подлежит вычету из баз нало­гообложения;

– положительный финансовый левередж -когда имущество, приобретенное на заемные сред­ства, приносит финансовый доход по ставке, пре­вышающей ставку процента по кредиту.

На цену собственности и решения инвесторов влияют условия финансирования: ставка процен­та, уровень заемного финансирования, срок амор­тизации и пр.

Ставка процента – плата за пользование кре­дитом. Чем ниже ставка процента, тем она при­влекательнее для инвестора.

Уровень заемного финансирования характе­ризуется величиной ссуды. Чем больше ссуда, тем эффективнее заемное финансирование.

Критерии выбора предельной суммы кредита:

– при низких процентных ставках критерием является доля заемных средств в общем объеме капитальных вложений в недвижимость, эта доля для осторожных инвесторов обычно составляет 70 %;

– при высоких процентных ставках критери­ем является коэффициент покрытия долга.

Срок амортизации – срок погашения кре­дита. Чем дольше этот срок, тем меньше пери­одические платежи. Однако суммарные плате­жи при оплате в течение длительного срока бу­дут больше.

Прочие условия финансирования: -льготы по досрочному погашению ссуды: право досрочного погашения без санкций или с применением штрафа, уменьшающегося с сокра­щением срока кредитного договора;

– ограниченная ответственность: ответствен­ность заемщика только заложенной недвижимо­стью, на движимое имущество права кредитора в случае невозврата кредита не распространяются (при неограниченной ответственности кредитор имеет право и на движимое имущество оказав­шегося неплатежеспособным заемщика).

Рассмотрим критерии принятия решений о кре­дитовании.

Ситуация на рынке коммерческой недвижимо­сти меняется очень часто, поэтому при решении вопроса о кредитовании в каждом частном слу­чае необходимо заново изучать рыночную конъ­юнктуру. Следует обратить внимание на текущее и ожидаемое соотношение спроса и предложения, на объекты, требующие заемного финансирова­ния, риски, особенности местоположения недви­жимости и прибыльность кредита и инвестици­онного проекта.

Спрос и предложение. Если текущий и прогно­зируемый уровень предложения объектов явно

выше уровня спроса – это неблагоприятный фак­тор, следует подождать некоторого улучшения. Нужно принять решение по следующим вопро­сам:

- Сохранится ли постоянный спрос на объект обеспечения кредита?

- Не произойдет ли перенасыщение рынка та­кими объектами до окончания срока погашения кредита?

-Существует ли необходимость сокращения срока кредитования?

Риски анализируются с точки зрения того, что принятие кредитором более высоких рисков дол­жно быть оплачено заемщиком.

Местоположение. Анализируется, будет ли ме­стоположение объекта кредитования выгодным в течение всего кредитного периода.

Прибыльность. Кредиты и инвестиционные проекты, принимаемые к финансированию, дол­жны быть и прибыльными. Условия предостав­ления кредитов должны быть несколько луч­ше, чем в других банках. Кредиты должны быть возвратными, отношения с заемщиком – хо­рошие.

В целом основополагающим фактором приня­тия решений о финансировании недвижимости является анализ инвестиционного проекта. При­емлемая эффективность проекта – гарантия воз­врата кредита в соответствии с установленными условиями.

Пример. Требуется проанализировать целе­сообразность финансирования инвестиционного проекта по приобретению офисного здания.

Исходные данные об объекте инвестирования

Показатель	Ед. изм.	Обозна­чение	Сумма
1 . Сведения об объекте
Инвестиции на приобретение объекта	дол.	V0	500000
Амортизационные отчисления	дол./ме с.	Am	900
Общая площадь	м2	Sa	1000
Полезная пл., кв. м	м2	Suв	800
Ставка арендной платы в 1-й год	дол/м2	гb	300
Ежегодный темп роста доходов от объекта	%	t	3
Площадь земельного участка	м2	SL	700
Неплатежи и убытки от смены арендаторов	% PGI	KV&L	3,5
Оставшийся срок экономической жизни	лет	N	20
Горизонт планирования	лет	n	5
2. Сведения о расходах, связанных с объектом
Страхование	дол./ год	OE1	4000
Ставка аренды 1 м2 земельного участка	дол./ год	rL	25
Коммунальные платежи	% EGI	OE2	9
Заработная плата обслуживаю­щего персонала	% EGI	ОЕз	7
3. Финансирование, реверсия и прочее
Объем собст. средств,	ДОЛ.	VE	200000
Требуемая НД инвестора	%	Ye	30
Ставка % по кредиту	%	Ym	20
Ставка налога на прибыль	%	Т	24
Ставка налога на имущество	%	Тb	2
Рекапитализация по методу Инвуда

Доход от будущей продажи можно рассчитать по формуле [18. С.17]:

где Vnr – доход от будущей продажи объекта в п году; ATSFn – доход после налогообложения в п году.

Анализ целесообразности финансирования инвестиционного проекта по приобретению офисного здания

Показатель	Ед. изм.	Годы
		1	2	3	4	5
Потенциальный валовой доход	дол.	300000,00	309000,00	318270,00	327818,10	337652,64
Действительный валовой доход (с учетом полез­ной площади и неплатежей)	Дол.	229500,00	236385,00	243476,55	250780,85	258304,27
Остаточная стоимость объекта на начало года	ДОЛ.	500000,00	489200,00	478400,00	467600,00	456800,00
Налог на имущество	Дол.	9892,00	9676,00	9460,00	9244,00	9028,00
Постоянные расходы (аренда земли, страхова­ние, отопление)	ДОЛ.	21500,00	21500,00	21500,00	21500,00	21500,00
Переменные расходы	дол.	36720,00	37821,60	38956,25	40124,94	41328,68
Итого операционные расходы	дол.	68112,00	68997,60	69916,25	70868,94	71856,68
Чистый операционный доход	дол.	161388,00	167387,40	173560,30	179911,91	186447,59
Денежные потоки после налогообложения (ATSF = NOI - Т • (NOI - 12 x Аm)	дол.	125246,88	129806,4	134497,8	139325,1	144292,2
Ставка дисконтирования с учетом заемного фи­нансирования	%	24,00
Ставка капитализации для реверсии по методу Инвуда	%	-	-	-	-	24,99
Корректирующий коэффициент (Кк)	-	-	-	-	-	1.1165
Ставка капитализации для реверсии, скорректи­рованная с учетом темпов изменения дохода (R)	%	-	-	-	-	22,38
Доход от будущей продажи	Дол.	-	-	-	-	644618,51
Дисконтированные ATSF с учетом реверсии	Дол.	101005,55	84421,45	70542,40	58930,82	269103,538
Сумма дисконтированных ATSF с учетом ревер­сии	Дол.	584003,76
Текущая стоимость объекта	пол.	584,00
Инвестиции на приобретение объекта	тыс. доп.	500,00
Чистая текущая стоимость (NPV)	тыс. Дол.	84,00

Вывод: финансирование инвестиционного про­екта по приобретению офисного здания целесооб­разно, так как значение NPV не отрицательно, доходность инвестиционного проекта с учетом за­емного финансирования приемлема для кредито­ра.

Исходные данные по вариантам для выполне­ния расчетного задания на тему «Анализ целесо­образности финансирования инвестиционного проекта» представлены в прил. 2.

5. РЕАЛИЗАЦИЯ ПРОЦЕССА

ФИНАНСИРОВАНИЯ

НЕДВИЖИМОСТИ

5.1. РЫНОК ИПОТЕЧНОГО КАПИТАЛА: ПЕРВИЧНЫЙ И ВТОРИЧНЫЙ

Рынок ипотечного капитала – это часть финансового рынка, на котором перераспределя­ются заемные финансовые ресурсы, обеспеченные залогом недвижимости. Ипотека (залог недвижи­мости) подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином государствен­ном реестре прав на недвижимое имущество по месту нахождения имущества, являющегося пред­метом ипотеки.

В качестве ценных бумаг на рынке ипотечно­го капитала выступают закладные. Закладные - это юридические документы, которые гарантиру­ют кредиторам получение платежей по кредиту и возможность возврата вложенных средств за счет реализации объекта залога, если заемщик не вы­полняет своих обязательств по кредитному дого­вору.

Кредит является разновидностью договора зай­ма. При невозврате в установленный срок суммы заимодатель может компенсировать неоплачен­ный долг средствами, полученными от реализа­ции заложенного имущества. При этом имуще­ство может быть как недвижимым, так и движимым. Залог недвижимого имущества обычно на­зывают ипотекой, поэтому ипотечный кредит – это кредит, обеспеченный определенной недвижи­мой собственностью. Ипотечное кредитование -это предоставление кредита под залог недвижи­мого имущества.

Рынок ипотечного капитала разделяется на первичный и вторичный:

- на первичном рынке обращаются первичные закладные;

- на вторичном рынке покупаются и продают­ся закладные, полученные на первичном рынке.

Наряду с этим существует классификация рын­ков ипотечного капитала по типам недвижимос­ти, выступающей в качестве залогового обеспе­чения: ипотечные рынки жилья, доходной недви­жимости и т. д.

Основными участниками первичного рынка ипотечного капитала являются кредиторы, кото­рые предоставляют заемный капитал для приоб­ретения и развития недвижимости, и заемщики-инвесторы, покупающие недвижимость в инвес­тиционных целях. Развитие первичного рынка ипотечного капитала – фактор решения жилищ­ной проблемы для многих семей посредством ипо­течного жилищного кредитования.

На вторичном рынке ипотечного капитала осу­ществляются сделки купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке. Существова­ние вторичного рынка призвано обеспечить пер­вичных кредиторов возможностью продать первич­ную закладную, чтобы за счет полученных средств предоставить другой кредит, посредством чего ка­питал из более богатых районов страны может быть перераспределен в районы, испытывающие недостаток кредитных ресурсов.

Риск и прибыльность ценных бумаг вторично­го рынка ипотечного капитала сравнивается с доходностью ценных бумаг на других финансо­вых рынках.