1.4. Участники и источники процесса финансирования недвижимости

Участники процесса финансирования недвижи­мости: федеральные и местные органы власти и управления, кредитно-финансовые учреждения, инвесторы и пр. Государство и общественные организации (ассоциации риэлтеров, оценщиков и т.п.) обеспечивают экономико-правовые отно­шения между участниками процесса финансиро­вания недвижимости. Государство является соб­ственником множества объектов недвижимости;

устанавливает и контролирует соблюдение норм и правил, связанных с функционированием рын­ка недвижимости; регулирует вопросы зонирова­ния, градостроительного развития и регистрации прав собственности на объекты недвижимости; устанавливает льготы либо накладывает ограни­чения (законодательные ограничения, особеннос­ти налогообложения) на инвестиции в недвижи­мость. Через районирование, обязательность по­лучения разрешения на строительство, развитие транспортной инфраструктуры и законодатель­ства государство оказывает влияние на управле­ние проектом, на процессы финансирования, строительства и аренды недвижимости.

Кредиторы (кредитно-финансовые учреждения) предоставляют капитал инвесторам, не распола­гающим достаточными средствами. Как прави­ло, в общем объеме инвестиций в недвижимость собственные средства инвестора занимают лишь часть, другая часть – заемные средства. Прове­ряя кредитоспособность заемщика, кредиторы проверяют соответствие стоимости недвижимос­ти запрашиваемой сумме кредита. Для этого про­водится независимая оценка объекта.

В качестве инвесторов выступают физические и юридические лица (резиденты и нерезиденты), которые приобретают недвижимость и поддержи­вают ее в функционально пригодном состоянии. Именно они решают, в какой проект, когда и сколько инвестировать.

Инвесторов можно разделить на два типа:

1) активные – финансируют и занимаются строительством, развитием или управлением объекта;

2) пассивные – только финансируют проект, не принимая в нем дальнейшее участие.

В настоящее время на рынке недвижимости получил развитие девелопмент – особый вид профессиональной деятельности по управлению инвестиционным проектом в сфере недвижимос­ти, одна из задач которой заключается в сниже­нии рисков, связанных с развитием недвижимос­ти.

Девелопер – организатор, деятельность ко­торого можно разбить на три этапа:

– на первом этапе анализируются возможнос­ти реализации проекта: учитываются состояние и тенденции изменения законодательства, потре­бительских предпочтений, финансово-экономи­ческих условий, перспективы развития региона;

– на втором этапе разрабатывается план реа­лизации проекта: определяется площадь требуе­мого для реализации проекта земельного участ­ка, выбирается местоположение с соответствую­щим окружением, коммуникациями, выполняет­ся оценка эффективности проекта. Затем опреде­ляются источники финансовых ресурсов, полу­чается разрешение на строительство и т.п.;

– на третьем этапе осуществляется реализа­ция инвестиционного проекта: привлечение фи­нансовых ресурсов, проектно-строительных орга­низаций, контроль хода строительства, аренда или продажа объекта полностью или по частям.

Источники финансирования капитальных вложений в настоящее время: государственные средства, средства местного бюджета (муниципаль­ные),собственные финансовые ресурсы предприятий и частных лиц, привлеченные средства, сред­ства инвесторов.

В последние годы в России происходило раз­государствление инвестиционной деятельности. Большая часть инвестиций финансируется за счет собственных финансовых ресурсов предпри­ятий, средств индивидуальных застройщиков, за­емных, привлеченных средств, внебюджетных инвестиционных фондов. В частности, за пери­од реформ 1990 – 1998 гг. изменилась структу­ра вводимых в эксплуатацию жилых домов по формам собственности и источникам финанси­рования, значительно увеличилась доля частно­го сектора:

– в общем объеме вводимого в эксплуатацию жилья доля, приходящаяся на предприятия и организации, которые находятся в государствен­ной и муниципальной собственности, сократилась с 80 до 20%;

– за счет средств федерального бюджета в 1998 г. было построено всего 4,2% от общего объема вво­да жилья;

– доля жилья, возводимого за счет средств ин­дивидуальных застройщиков, увеличилась при­мерно в 3 раза;

– сократилось выделение бесплатного социаль­ного жилья более чем в 3 раза;

– в условиях недостаточного платежеспо­собного спроса большей части населения на вновь построенное жилье и отсутствия креди­тов на строительство и приобретение готово­го жилья, объем ввода нового жилья умень­шился в 2 раза.

В августе 1998 г. объявленный российским Правительством дефолт привел к общему финан­сово-экономическому кризису, вследствие чего

снизилась инвестиционная и покупательная активность на рынке недвижимости. Сейчас госу­дарственные централизованные капитальные вложения – способ финансирования, который в ос­новном является средством адресной социальной защиты малообеспеченных слоев населения. Из федерального бюджета выделяются также сред­ства на строительство отдельных крупных объек­тов коммунального хозяйства межрегионального значения, на дотации отдельным регионам и от­раслям, строительство некоторых видов специа­лизированного жилья; из местного бюджета – на строительство жилых домов для очередников и работников бюджетных организаций, развитие базы стройиндустрии и промышленности строи­тельных материалов, коммунальное строитель­ство, включая подготовку территорий для ново­го жилищного строительства, развитие, ремонт и реконструкцию объектов жилищно-коммуналь­ного хозяйства.

За счет средств федеральных и местных бюд­жетов улучшить жилищные условия может лишь незначительная часть населения. При этом анализ доходов граждан показывает, что не более 1% может единовременно оплатить стоимость жилья и для этих целей требуется привлечение средств из других источников, в частности, кредитов банков. Владельцев сбе­режений и инвесторов (физических и юриди­ческих лиц) сводят вместе профессиональные финансовые посредники, которые к тому же могут разделить первичную ценную бумагу на более мелкие доли, сделав ее доступной для мелких держателей сбережений.

К финансовым институтам, оказывающим по­среднические услуги, относят коммерческие бан­ки, пенсионные фонды, страховые компании и другие коммерческо-сберегательные учреждения. Они могут под обеспечение купленных ценных бумаг выпускать собственные ценные бумаги.

Основные проблемы участников инвестицион­ного процесса: низкая покупательная способность, трудности у строительных организаций с выпла­той налогов и погашением высоких ставок по кредиту, к тому же кредитные организации пред­почитают краткосрочное кредитование. Сбалан­сированность интересов всех участников процес­са финансирования недвижимости – необходи­мая составляющая нормального функционирова­ния рынка недвижимости.