4.2. Методы анализа инвестиционных проектов

При инвестиционном анализе оцениваются наи­более вероятные, а не единственно возможные параметры. Используются термины:

Риск – возможность отклонения фактических итоговых данных от ожидаемых запланирован­ных результатов. Риск равен нулю, если есть аб­солютная уверенность относительно будущих со­бытий.

Вероятность – относительная возможность того, что какие-то события состоятся. При оцен­ке инвестиций в недвижимость вероятность на­ступления какого-либо события прямо связана с риском инвестиционного проекта.

Определение степени вероятности осуществля­ется несколькими способами:

- на основе анализа и исследования прошлых событий;

- в результате проведения научных исследо­ваний и экспериментов;

- в результате анализа взаимосвязи факторов: можно ожидать, что при падении нормы прибы­ли на рынке капитала будет падать норма при­были определенного типа недвижимости;

- выработка субъективных суждений экспер­том на основе проверки всех предпосылок.

Рассмотрим кратко сущность некоторых ме­тодов, позволяющих измерить риск инвестици­онного проекта и определить соответствующую стратегию поведения, если степень вероятности уже определена.

Методы, позволяющие измерить риск инвестиционного проекта и определить стратегию пове­дения: метод коэффициента покрытия долга; ана­лиз периода окупаемости; дисконтирование нор­мами отдачи, скорректированными на риск; ана­лиз чувствительности; метод Монте-Карло; ана­лиз безубыточности.

Метод коэффициента покрытия долга исполь­зуется для анализа осуществимости проекта, имеющего заемное финансирование. Коэффици­ент покрытия долга – отношение чистого опе­рационного дохода к годовой сумме обслужива­ния долга:

Как измеритель риска, коэффициент покры­тия долга обычно применяется при использова­нии ипотечного кредитования для определения степени относительной безопасности, зависящей от условий ипотечного кредита. На основе DCR анализируется осуществимость инвестиционного проекта, имеющего заемное финансирование. Конкретное значение DCR различно для разных кредиторов и позволяет измерить риск, однако не учитывает риск, относящийся к конкретному заемщику.

Пример. Требуемое значение DCR=1,6, ипотечная постоянная равна 0,2, а заемные сред­ства составляют 70% инвестиций. Какой требу­ется получать доход на собственный капитал, чтобы инвестиционный проект был приемлемым для кредитора?

Определим общий коэффициент капитализации для данной инвестиции:

Ro = m x Rm x DСR = 0,7x0,2x1,6 = 0,224.

Рассчитаем ставку капитализации собственно­го капитала:

	Доля средств	Ставка капита-	Взвешенная
Источники средств	в объеме ка-	лизации	ставка
	питаловло-
	жении
Сумма инвестиций	1,0	0,224	0,224
Заемные средства	0,7	0,200	0,140
Собственные средства	0,3	0,084/0,3 = 0,28	0,084

Таким образом, кредитора устроит только инве­стиционный проект, который обеспечит поступле­ние дохода на собственный капитал не менее 28 %.

Анализ периода окупаемости отражает интер­вал времени, в течение которого деньги находят­ся в рискованной инвестиции. Допустимый для инвестора период окупаемости зависит от сложив­шейся экономической ситуации.

При управлении инвестиционным портфелем пе­риод окупаемости может помочь в определении вре­мени входа в проект и времени выхода из проекта.

Дисконтирование нормами отдачи, скоррек­тированными на риск. Нормы дисконтирования, которые учитывают все степени риска, могут кор­ректироваться для компенсации инвестору взя­тия на себя дополнительного риска.

Например, требования инвестора к инвестици­ям: 20% доходности при продолжительности ин­вестиционного проекта не более 3 лет. Принятие инвестором проекта продолжительностью 4–5 лет требует компенсации дополнительного рис­ка, связанного с будущим, и ставка дисконтиро­вания должна быть скорректирована с учетом компенсации дополнительного риска.

Анализ чувствительности основан на анали­зе чувствительности аналитической модели инве­стиций к изменению одного параметра. Считает­ся, что больший риск вносят факторы, измене­ние которых наиболее существенно влияет на ре­зультат.

Пример. Ожидаемый чистый операцион­ный доход 100 000 руб. Есть вероятность того, что он может быть меньше на 10 % и стать рав­ным 90 000 руб.

Доля собственных средств в инвестиционном проекте 30 %. Наиболее вероятная ставка капи­тализации собственного капитала 25 %, но она может увеличиться на 10 % и стать равной 27,5 %. К какому изменению более чувствителен конеч­ный результат, если ипотечная постоянная равна 20 % ?

Рассмотрим, как изменится стоимость проек­та при изменении NOI на 10 %:

Параметры	Величина NOI
	100000руб.	90 000 руб.
Взвешенная Rm	0,7x0,2=0,14	0,14
Взвешенная Re	0,075	0,075
Re	0,215	0,215
Стоимость проекта, р.	465116	418605

Изменение NOI на 10 % приведет к уменьше­нию стоимости на 46 511р.:

	Величина Re
	25%	27,5 %
NOI, руб.	100000	100000
Взвешенная Rm	0,14	0,14
Взвешенная Re	0,075	0,0825
R0	0,215	0,2225
Стоимость проекта, р.	465116	449 438

Изменение Re на 10 % приведет к уменьшению стоимости на 15 678 р.

Таким образом, изменение NOI на 10 % имеет более существенные последствия, чем изменение Re на 10 %.

Анализ чувствительности применим к любому элементу, имеющему тенденцию к изменению.

Метод Монте-Карло. Анализ чувствительно­сти позволяет учитывать изменение только од­ной переменной, этот метод – комбинации всех возможных изменений переменных. Для приме­нения этого метода требуются сложные компью­терные модели.

Анализ безубыточности заключается в опре­делении величины, до которой может опустить­ся действительный валовой доход перед тем, как проект начнет приносить убытки. То есть с уче­том альтернативной стоимости капитала опреде­ляется уровень функционирования недвижимости, при котором NPV = 0.