
- •Введение
- •1. Финансовые аспекты рынка недвижимости
- •1.1. Недвижимость как объект инвестирования
- •1.2. Общая характеристика рынка недвижимости
- •1.3. Рынок недвижимости как часть финансового рынка
- •1.4. Участники и источники процесса финансирования недвижимости
- •1.5. Особенности инвестирования в недвижимость
- •1.6. Возникновение и развитие ипотечного кредитования
- •2. Оценка объектов недвижимости
- •2.1. Оценка недвижимости в рыночной экономике
- •2.2. Виды стоимости недвижимости
- •2.3. Принципы оценки недвижимости
- •2.4. Процесс оценки недвижимости
- •2.5. Сравнительный подход к оценке недвижимости
- •Корректировка данных об аналогах объекта оценки
- •Согласование скорректированных цен
- •Преимущества и недостатки сравнительного подхода
- •2.6. Затратный подход сущность и этапы затратного подхода
- •Методы расчета затрат на новое строительство улучшений
- •Преимущества и недостатки затратного подхода
- •2.7. Оценка недвижимости доходным подходом основные положения доходного подхода
- •Анализ доходов и расходов
- •Применение доходного подхода при принятии решений о финансировании недвижимости
- •2.8. Оценка земли
- •Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли
- •Повышение эффективности использования городских земель
- •Методы оценки земли
- •2.9. Пример отчета об оценке недвижимости
- •Основные требования к отчету об оценке
- •Учебный пример отчета об оценке объекта недвижимости содержание
- •1. Общие сведения
- •1.1. Основные факты и выводы
- •1.2. Цель оценки
- •1.3. Оцениваемые права
- •1.4. Сертификат качества оценки
- •1.5. Квалификация оценщиков
- •1.6. Сделанные допущения и ограничивающие условия
- •2. Используемая терминология и процесс оценки
- •3. Анализ объекта оценки и его окружения
- •3.1. Описание земельного участка
- •3.2. Описание улучшений
- •3.3. Общая характеристика региона (н-ска и н-ской области)
- •3.4. Анализ рынка недвижимости г. Н-ска
- •4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки (ннэи)
- •4.1. Анализ ннэи земельного участка как свободного
- •4.2. Анализ ннэи земельного участка с имеющимися улучшениями
- •5. Определение стоимости объекта оценки 5.1. Определение стоимости земли
- •5.2. Определение стоимости улучшений
- •6. Согласование результатов в итоговую оценку стоимости
- •3.1. Прямая капитализация
- •3.2. Элементы финансовой математики
- •6 Функций (начисление процентов ежегодно)
- •6 Функций (начисление процентов ежегодно)
- •3.3. Капитализация дохода по норме отдачи
- •3.3.1. Дисконтирование денежных потоков
- •Прогнозирование денежных потоков от реверсии
- •Методы определения ставки дисконтирования
- •3.3.2. Капитализация по расчетным моделям
- •Капитализация равномерно изменяющихся доходов
- •3.4. Ипотечно-инвестиционный анализ
- •4.2. Методы анализа инвестиционных проектов
- •4.3. Оценка эффективности привлечения заемного капитала
- •4.4. Риски при финансировании недвижимости
- •4.5. Критерии принятия решений о финансировании недвижимости
- •5.2. Основные этапы ипотечного кредитования
- •5.3. Методы финансирования недвижимости
- •Методы ипотечного кредитования
- •Методы финансирования недвижимости в особых целях
- •Перспективы развития системы ипотечного кредитования
- •Приложение 1 правительство российской федерации постановление от 6 июля 2001 г. № 519 об утверждении стандартов оценки
- •Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности
- •I. Общие положения
- •П. Определение видов стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки
- •III. Требования к проведению оценки
- •Приложение 2
6 Функций (начисление процентов ежегодно)
№ Будущая года стоимость единицы |
Накопление единицы за период |
Фактор фонда возмещения |
Текущая стоимость единицы |
Текущая стоимость единичного аннуитета |
Взнос на амортизацию единицы |
№ года |
1 1.30000 2 1.69000 3 2.19700 4 2.85610 5 3.71293 6 4.82681 7 6.27485 8 8.15731 9 10.60450 10 13.78585 11 17.92161 12 23.29809 13 30.28751 14 39.37377 15 51.18590 16 66.54167 17 86.50417 18 112.45543 19 146.19205 20 190.04967 21 247.06458 22 321.18395 23 417.53914 24 542.80089 25 705.64116 26 917.33352 27 1 1 92.53359 28 1550.29368 29 2015.38180 30 2619.99636 31 3405.9953 32 4427.7939 33 5756.13217 34 7482.97189 35 9727.8636 36 12646.2227 37 16440.0897 38 21372.1168 39 27783.7521 40 36118.8781 |
1.00000 2.30000 3.99000 6.18700 9.04310 12.75603 17.58284 23.85769 32.01500 42.61950 56.40535 74.32696 97.62504 127.91256 167.28633 218.47223 285.01390 371.51807 483.97350 630.16555 820.21522 1067.27980 1388.46375 1806.00289 2348.8038 3054.445 3971.77847 5164.31206 6714.60573 8729.9875 11349.9839 14755.9792 19183.7731 24939.905 32422.877 42150.7408 54796.964 71237.0532 92609.1700 120392.922 |
1.00000 0.43478 0.25063 0.16163 0.11058 0.07839 0.05687 0.04192 0.03124 0.02346 0.01773 0.01345 0.01024 0.00782 0.00598 0.00458 0.00351 0.00269 0.00207 0.00159 0.00122 0.00094 0.00072 0.00055 0.00043 0.00033 0.00025 0.00019 0.00015 0.00011 0.00009 0.00007 0.00005 0.00004 0.00003 0.00002 0.00002 0.00001 0.00001 0.00001 |
0.76923 0.59172 0.45517 0.35013 0.26933 0.20718 0.15937 0.12259 0.09430 0.07254 0.05580 0.04292 0.03302 0.02540 0.01954 0.01503 0.01156 0.00889 0.00684 0.00526 0.00405 0.00311 0.00239 0.00184 0.00142 0.00109 0.00084 0.00065 0.00050 0.00038 0.00029 0.00023 0.00017 0.00013 0.00010 0.00008 0.00006 0.00005 0.00004 0.00003 |
0.76923 1.36095 1.81611 2.16624 2.43557 2.64275 2.80211 2.92470 3.01900 3.09154 3.14734 3.19026 3.22328 3.24867 3.26821 3.28324 3.29480 3.30369 3.31053 3.31579 3.31984 3.32295 3.32535 3.32719 3.32861 3.32970 3.33054 3.33118 3.33168 3.33206 3.33235 3.33258 3.33275 3.33289 3.33299 3.33307 3.33317 3.33318 3.33321 3.33324 |
1.30000 0.73478 0.55063 0.46163 0.41058 0.37839 0.35687 0.34192 0.33124 0.32346 0.31773 0.31345 0.31024 0.30782 0.30598 0.30458 0.30351 0.30269 0.30207 0.30159 0.30122 0.30094 0.30072 0.30055 0.30043 0.30033 0.30025 0.30019 0.30015 0.30011 0.30009 0.30007 0.30005 0.30004 0.30003 0.30002 0.30002 0.30001 0.30001 0.30001 |
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 |
Пример. Необходимо определить будущую стоимость 1 000 000 рублей при ставке сложного процента 30%, если период накопления составит 5 лет.
1 000 000 х (1+0,3)5 = 3 712 930 р.
Используем для решения этой задачи таблицы сложных процентов. Инвестор, зная стоимость одного рубля к концу пятого года накопления, может узнать будущую стоимость одного миллиона рублей, умножив будущую стоимость одного рубля на вложенную сумму:
1 000 000 х 3,71293 = 3 712 930 р.
То есть при инвестировании 1 млн р. при ставке 30 % к концу пятого года стоимость вложенных средств составит 3,71 млн р.
Накопление единицы за период (Sn) – остаток денежных средств через п периодов при ставке сложного процента, равной i, в результате периодического пополнения основной суммы депозита за счет новых взносов и перевода накопленных процентов в основную сумму депозита.
Пример. При вкладе на 3 года рубль, депонированный в конце первого года, будет приносить процент в течение 2 лет; рубль, депонированный в конце второго года, – в течение одного года; рубль, депонированный в конце третьего года, не принесет процента.
Фактор фонда возмещения (SFF) – показывает денежную сумму, которую необходимо депонировать в конце каждого периода для того, чтобы через п периодов при ставке сложного процента i остаток на счете составил один рубль.
Периодический платеж = Желаемая сумма х x SFF.
Пример. Если остаток на депозите приносит ежегодно 20 % дохода, то для того, чтобы за три года накопить 3, 64 млн р., нужно ежегодно вкладывать по 1 млн р.:
0,27473 х 3,64 = 1,0 млн р.
Текущая стоимость единицы (Vn) – текущая стоимость одной денежной единицы, которая должна быть получена через п периодов при ставке сложного процента, равной i.
Вследствие того, что целью инвестирования является получение доходов в будущем, важным шагом в оценке является определение текущей стоимости реверсии.
Текущая стоимость реверсии – это текущая стоимость денежных единиц, которые должны быть получены в будущем. Стоимость денег изменяется во времени, стоимость одного рубля в будущем меньше его стоимости сегодня.
Пример. При 20% -и ставке дисконта текущая стоимость 1 млн р., ожидаемого к получению через год, составит 833 тыс. р.:
Vn = l/(1+0,2)1= 0,833; 0,833 х 1,0 = 833 тыс.р.
Текущая стоимость единичного аннуитета (ап) – текущая стоимость серии ожидаемых равных единичных поступлений в течение n периодов при ставке сложного процентам.
При заданной ставке дисконта текущая стоимость аннуитета может быть рассчитана в результате оценки каждого платежа как отдельной реверсии.
Пример. Право получения 100 тыс. р. дохода в конце каждого года в течение следующих 3 лет можно оценить следующим образом:
аn= 2,106, 100 х 2.106 = 210,6 тыс.р.
Следовательно, текущая стоимость инвестиций 210,6 тыс. р. является обоснованной платой за право получения 100 тыс. руб. в конце каждого следующего года в течение 3 лет при 20% - й ставке.
Взнос на амортизацию денежной единицы – коэффициент частичных платежей, который показывает величину обязательного периодического платежа, необходимую для погашения кредита за п периодов при ставке сложного процентам
Амортизация денежной единицы – это процесс погашения долга в течение определенного времени. Взнос на амортизацию кредита математически определяется как отношение одного платежа к первоначальной сумме кредита.
Пример. Ожидается получить 1 тыс. р. в конце каждого из двух последующих лет при годовой ставке 30%.
Отношение одного платежа к основной сумме кредита показывает размер периодического платежа, необходимого для погашения долга, который для одного рубля в данном случае составит:
Следовательно, для полного погашения первоначальной суммы кредита и процентов, начисленных по годовой ставке 30 %, в конце каждого года на протяжении 2 лет следует за каждую 1 тыс. р. уплачивать 734,8 тыс. р.