5. Определение стоимости объекта оценки 5.1. Определение стоимости земли

На дату оценки рынок продаж земельных участков в г. Н-ске развит слабо, земельный участок принадлежит За­казчику на правах аренды, поэтому в целях оценки учиты­вается стоимость права аренды земельного участка. Для этого определим затраты на отвод земельного участка под строительство. При переходе прав собственности на недви­жимость согласно ст. 37 действующего на момент оценки Земельного кодекса РФ и ст. 552 ГК РФ одновременно по­купателю передаются права на ту часть земельного участ­ка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Прибавку к рыночной стоимости недви­жимости дают права частной собственности или права арен­ды земельного участка.

Право заключения договора аренды является платным. Согласно постановлению мэра г. Н-ска от 07.12.98. №1165 плата взимается в размере показателя экономической оцен­ки территории конкретной зоны с учетом затрат, понесенных в связи с осуществлением инженерного и природоохранного обеспечения участка и рассчитывается следующим обоазом:

Ссб = Сбаз x Sуч x К,

где Ссб –сумма единовременного целевого сбора за пользо­вание градостроительными ресурсами; С6аз–базовая ставка за 1 га; Sуч – площадь участка, га; К – дополнительный коэффициент, учитывающий функциональное назначение объекта.

Сумма единовременного целевого сбора для объекта оценки составляет 350 тыс. р.

5.2. Определение стоимости улучшений

В современной практике оценки используются три основ­ных подхода к оценке недвижимости: затратный, сравнитель­ный, доходный.

Расчет стоимости объекта затратным подходом

Стоимость объекта затратным подходом (Сзп) определя­ется по формуле

Сзп = С3 + Су ,

В общем случае она имеет следующий вид:

СЗП=С3 + ПИ + КИ + ПП – Ин,

где С3–стоимость земельного участка (градостроительный сбор); ПИ – прямые издержки (стоимость непосредственно строительства); КИ – косвенные издержки (предстроительные расходы, налоги и т.д.); ПП – прибыль предпринимате­ля; Ин – износ накопленный.

Определим стоимость строительства складского помеще­ния на 2001 г., введенного в действие в июне 1969 г.

Объемно-планировочное решение: площадь застройки 411,5 кв.м, здание одноэтажное, общая площадь – 411,5 м2, строительный объем – 2500 м3, средняя полезная высота помещения – 6 м.

Конструктивное решение: фундамент – бетонный ленточ­ный, наружные стены – кирпичные, перегородки – кирпич­ные, перекрытия – сборные железобетонные, кровля – двойной рубероидный слой, полы – бетонные, отделка на­ружная – неоштукатуренный кирпич, отделка внутренняя – неоштукатуренный кирпич, инженерное оборудование–теп­лоснабжение, электротехнические устройства – пожарная сигнализация, телефонизация.

Стоимость воспроизводства для данного объекта оценки будет определяться следующим образом:

ПВС = С69 • Кклим • К84 • К2001 • НДС,

где С69= 13,11 – стоимость воспроизводства 1 куб.м в це­нах 1969 г.; Ккл = 1,09 – климатический коэффициент для региона, где располагается объект оценки; К84 = 1,218 –

индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ, определяемый к ценам 1969 г.; К2001= 18,01 – индекс изме­нения стоимости строительно-монтажных работ, определя­емый к ценам 1984 г.; НДС – налог на добавленную сто­имость.

Расчет полной стоимости воспроизводства

Показатель	Значение, р.
Стоимость воспроизводства в ценах 1969г.	2500 x13,1= 32750
Стоимость воспроизводства в ценах 1984 г. с учетом Ккп	43479,6
Стоимость воспроизводства в ценах 2001 г. без учета НДС	782632
Полная стоимость воспроизводства в ценах 2001 г.	939158

Пересчет в уровень фактических цен был произведен с помощью системы индексов цен по конечной строитель­ной продукции и укрупненным видам строительных работ. Индексы представляют собой отношение стоимости продук­ции, работ или ресурсов в текущем уровне цен к стоимости в базисном уровне цен. За базисный уровень цен принята стоимость в уровне цен 1969 г. Информационной основой для определения индексов являются данные регистрации текущих цен потребления на материалы, конструкции и изделия, а также показателей оплаты труда, других затрат и прибыли на 1 чел. • день затрат труда работников, занятых на строительно-монтажных работах в базовых подрядных организациях. Коэффициенты учитывают усредненные стоимости производства работ, средние цены на материалы, изделия и конструкции, изменение заработной платы ра­бочих, изменение стоимости эксплуатации строительных машин, изменение сметной стоимости строительных мате­риалов, конструкций и изделий, снабженческих наценок, транспортных и заготовительно-складских расходов, уве­личение стоимости энергоресурсов, изменение массы на­кладных расходов. Указанные коэффициенты не учитыва­ют НДС.

Итак, прямые издержки при строительстве склада в це­нах 2001 г. составят 1 126 990 р.

При расчетах стоимости затратным методом необходимо учитывать расходы, которые инвестор понесет в сегодняш­нее время перед началом строительства (согласование раз­ного рода технических условий и оплата за мощности по теплу и электроэнергии). Назовем их предстроительными расходами.

В г. Н-ске стоимость 1 Гкал = 862,3 тыс. р. и 1 кВт = = 3,174 тыс. р. Для оцениваемого объекта запроектированы следующие мощности:

• общее количества тепла на объект – 0,05 Гкал;

• расчетная мощность по электроэнергии – 20 кВт. Тогда выкуп мощностей составит:

• по теплу – 0,050 х 862300 = 43 100 тыс. р.;

• по электроэнергии – 20 х 3174 = 63 480 р. ИТОГО: 43 100+ 63 480 =106 580 р. Рассчитаем прибыль предпринимателя.

Отвод земельного участка, строительство на нем улуч­шений и сдача их в эксплуатацию с оформлением праворегистрирующей документации – все это услуги девелопера. На основании проведенного анализа доходности бизнеса девелоперов на рынке Н-ска прибыль инвестора может со­ставить около 20 % к общим строительным затратам. Этот доход отражает вознаграждение, которое требует типичный

инвестор за риск, связанный с реализацией аналогичного инвестиционного проекта по строительству объекта, анало­гичного оцениваемому.

ПП = 20% • (939 158 + 106 580) = 209 148 р.

Расчет полной восстановительной стоимости объекта оценки

Параметр	Величина, р.
Градостроительный сбор	350 000
Стоимость строительства в ценах на дату оценки с учетом НДС	939 158
Оплата за мощности	106580
Прибыль инвестора	209 148
Полная восстановительная стоимость на дату оценки	1 604 886

Таким образом, строительство аналога объекта оценки в адекватных условиях обойдется в сумму 1 604 886 р., где стоимость земли – 350 000 р., стоимость построек (оцени­ваемой части) = 1 254 886 р.

Определим накопленный износ.

В общем случае износ определяется по формуле

И = 1 - (1 - Ифиз)(1 - Ифун)(1 - Ивнеш).

Различают три типа износа: физический износ (Ифиэ), фун­кциональный (Ифун) и внешний (Ивнеш). Способом устране­ния физического износа являются ремонтно-восстановительные работы, а функционального устаревания – рекон­струкция.

Физический износ зданий определяется суммированием величин физического износа отдельных конструктивных эле­ментов здания. Для расчета физического износа объекта классификация признаков износа была взята во ВСН-53-86(р)

«Правила оценки физического износа жилых зданий». Удель­ные веса укрупненных конструкций элементов взяты из со­ответствующих сборников укрупненных показателей восста­новительной стоимости.

Расчет физического износа склада

Элементы здания	Удельный вес элемента, %	Количество участков с разным износом, шт.	Расчет удельного веса элемента, %	Физиче­ский из­нос, %	Средневзвешенное значение физического износа, %
Фундаменты	10	1	10	23	2,3
Стены и перегород­ки	21	1	21	24	5,04
Покрытая	24	1	24	27	6,5
Полы	9	2	3/6	34/26	1,02/1,56
Кровля	4	1	4	40	1,6
Проемы	8	1	8	40	3,2
Отделка внутренняя	4	1	4	45	1,8
Разные работы	2	1	2	24	0,48
Санитарно-технические уст­ройства	12	1	12	40	4,8
Электроосвещение	6	1	6	35	2,1
Итого	–	–	–	–	30,4
Коэффициент пере­хода от физическо­го износа к его стоимостному зна­чению	1,25
Итого физический износ здания, р.	476 857

Функциональный износ. Осмотр складских помещений в других районах города выявил, что планировка и дизайн объекта являются типовыми, поэтому функциональный из­нос отсутствует.

Внешний износ. Учитывая то, что объект оценки находит­ся в промышленной зоне, и это соответствует наиболее эф­фективному его использованию как складского комплекса, можно сказать, что внешний износ отсутствует.

Таким образом, по состоянию на 02.11.2001 г. износ складского помещения составляет 476 857 р. Тогда стоимость объекта оценки составляет:

350 000 + 1 254 886 – 476 857 = 1 128 029 р.

Определенная затратным подходом стоимость объекта оценки на 02.11.2001 г. округленно составляет 1 128 000руб.

Расчет стоимости объекта сравнительным подходом

Для оценки склада сравнительным подходом осуществ­лен сбор информации о последних сделках купли-продажи складских помещений и площадью около 400 кв.м. Данные приведены в таблице.

Серьезных различий между сопоставимыми объектами и оцениваемым не выявлено, местоположение принципиаль­но не отличается, все сопоставимые объекты являются кон­струкциями аналогичного типа. Поэтому приводимые сдел­ки были расценены как достаточно показательные для того, чтобы адекватно определить стоимость объекта оценки по­средством данного подхода.

Данные о сопоставимых продажах складских помещений

Характеристики объектов	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2		Аналог №3		Аналог №4
1	2	3	4		5		6
Цена продажи, приведенная по времени, тыс. р.		755'	600		728		551
Условия финанси­рования	собст­венные сред­ства	собствен­ные средства	собст­венные средства		собст­венные сред­ства		собст­венные средства
Корректировка	-	1,00	1,00		1,00		1,00
Скорректирован­ная цена, тыс. р.	-	755	600		728		551
Общая площадь, кв.м	411,5	500	400		455		380
1	2	3	4	5		6
Цена продажи, р./кв.м	-	1550	1500	1600		1450
Скорректирован­ная по площади цена, тыс. р.	"	621,4	617,3	658,4		596,7
Условия продажи (чистота сделки)	прода­жа на откры­том рынке	продажа на откры­том рынке	продажа на от­крытом рынке	прода­жа на откры­том рынке		продажа на от­крытом рынке
Корректировка	_	1,00	1,00	1,00		1,00
Скорректирован­ная цена, тыс. р.	-	621,4	617,3	658,4		596,7
Местоположение	район «А»	район «А»	район «А»	район «А»		район «В»
Корректировка	-	1,00	1,00	1,00		1,03
Скорректирован­ная цена, тыс. р.	-	621,4	617,3	658,4		614,6
Состояние объек­та	хоро­шее	хорошее	хорошее	отлич­ное		хорошее
Корректировка	-	1,00	1,00	0,90		1,00
Скорректирован­ная цена, тыс. р.	-	621,4	617,3	592,6		614,6
Наличие парковки	нет	есть	нет	нет		нет
Корректировка	-	0,95	1,00	1,00		1,00
Скорректирован­ная цена, тыс. р.	-	590,3	617,3	592,6		614,6
Отклонение от целевого исполь­зования	нет	нет	нет	нет		нет
Корректировка	_	0.95	1,00	1,00		1,00
Скорректирован­ная цена, тыс. р.	-	590,3	617,3	592,6		614,6
Среднее значение	603,7

Стоимость объекта, рассчитанная сравнительным подхо­дом, составит на дату оценки округленно 600 000 р.

Оценка объекта доходным подходом

Из собранной рыночной информации следует, что для подобных объектов типичная арендная ставка составляет около 36 р./кв.м в месяц, или 432 р./кв.м в год (36 х 12=432). Поэтому для рассматриваемого объекта арендную ставку принимаем равной 36 р./кв.м. Тогда потенциальный валовой доход составит:

411,5 M X 432 р./кв.м. = 177768р.

Данных о недозагрузке площадей и неплатежей аренды по складским помещениям нет, однако следует учесть риск от этих факторов в размере 3%. Следовательно, суммарные потери составят 177 768 х 0,03 = 5 333 р.

Действительный валовой доход составляет:

177 768 р. – 5 333 р. = 172 435 р.

Операционные расходы подразделяются на постоянные (налог на землю, имущество, страхование и т.д.), независя­щие от результатов деятельности, и переменные (коммуналь­ные услуги), которые непосредственно зависят от степени эксплуатации объекта. Расходы на недвижимость включа­ют налог на здания, сооружения, передаточные устройства и арендную плату за земельный участок. Налог на имуще­ство составляет 5 992 р., арендная плата за землю – 12 345 р. в год.

К резервам относят суммы средств, зарезервированные для текущих и капитальных ремонтно-восстановительных работ. На все эти нужды ежегодно резервируется 1,85% от восстановительной стоимости имущества. Из них 1,05% ре­зервируется на восстановительные ремонты и 0,8% – на текущие расходы (согласно бухгалтерской документации). Таким образом, резервная сумма для арендодателя соста­вит 11 833 р. Текущие расходы на ремонт берут на себя арен­даторы.

Владение доходной недвижимостью требует квалифици­рованного управления. Обычно расходы на эти услуги со­ставляют 5%. Рассчитаем чистый операционный доход.

Расчет чистого операционного дохода

Показатель	Сумма, р.
Потенциальный валовой доход	1 77 768
Действительный валовой доход	172435
Операционные расходы: налог на имущество, аренда земельного участка, управленческие расходы (5% от ДВД), резерв на восстановление имущества	5770 17145 8622 11833
Чистый операционный доход	129065

По рыночным данным, ставка капитализации по г .Н-ску принимается равной 23%. Применим метод прямой капита­лизации для определения стоимости объекта оценки.

Стоимость объекта оценки, рассчитанная на основе до­ходного подхода, составит:

129065/0,23 = 561152 р.