- •Введение
- •1. Финансовые аспекты рынка недвижимости
- •1.1. Недвижимость как объект инвестирования
- •1.2. Общая характеристика рынка недвижимости
- •1.3. Рынок недвижимости как часть финансового рынка
- •1.4. Участники и источники процесса финансирования недвижимости
- •1.5. Особенности инвестирования в недвижимость
- •1.6. Возникновение и развитие ипотечного кредитования
- •2. Оценка объектов недвижимости
- •2.1. Оценка недвижимости в рыночной экономике
- •2.2. Виды стоимости недвижимости
- •2.3. Принципы оценки недвижимости
- •2.4. Процесс оценки недвижимости
- •2.5. Сравнительный подход к оценке недвижимости
- •Корректировка данных об аналогах объекта оценки
- •Согласование скорректированных цен
- •Преимущества и недостатки сравнительного подхода
- •2.6. Затратный подход сущность и этапы затратного подхода
- •Методы расчета затрат на новое строительство улучшений
- •Преимущества и недостатки затратного подхода
- •2.7. Оценка недвижимости доходным подходом основные положения доходного подхода
- •Анализ доходов и расходов
- •Применение доходного подхода при принятии решений о финансировании недвижимости
- •2.8. Оценка земли
- •Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли
- •Повышение эффективности использования городских земель
- •Методы оценки земли
- •2.9. Пример отчета об оценке недвижимости
- •Основные требования к отчету об оценке
- •Учебный пример отчета об оценке объекта недвижимости содержание
- •1. Общие сведения
- •1.1. Основные факты и выводы
- •1.2. Цель оценки
- •1.3. Оцениваемые права
- •1.4. Сертификат качества оценки
- •1.5. Квалификация оценщиков
- •1.6. Сделанные допущения и ограничивающие условия
- •2. Используемая терминология и процесс оценки
- •3. Анализ объекта оценки и его окружения
- •3.1. Описание земельного участка
- •3.2. Описание улучшений
- •3.3. Общая характеристика региона (н-ска и н-ской области)
- •3.4. Анализ рынка недвижимости г. Н-ска
- •4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки (ннэи)
- •4.1. Анализ ннэи земельного участка как свободного
- •4.2. Анализ ннэи земельного участка с имеющимися улучшениями
- •5. Определение стоимости объекта оценки 5.1. Определение стоимости земли
- •5.2. Определение стоимости улучшений
- •6. Согласование результатов в итоговую оценку стоимости
- •3.1. Прямая капитализация
- •3.2. Элементы финансовой математики
- •6 Функций (начисление процентов ежегодно)
- •6 Функций (начисление процентов ежегодно)
- •3.3. Капитализация дохода по норме отдачи
- •3.3.1. Дисконтирование денежных потоков
- •Прогнозирование денежных потоков от реверсии
- •Методы определения ставки дисконтирования
- •3.3.2. Капитализация по расчетным моделям
- •Капитализация равномерно изменяющихся доходов
- •3.4. Ипотечно-инвестиционный анализ
- •4.2. Методы анализа инвестиционных проектов
- •4.3. Оценка эффективности привлечения заемного капитала
- •4.4. Риски при финансировании недвижимости
- •4.5. Критерии принятия решений о финансировании недвижимости
- •5.2. Основные этапы ипотечного кредитования
- •5.3. Методы финансирования недвижимости
- •Методы ипотечного кредитования
- •Методы финансирования недвижимости в особых целях
- •Перспективы развития системы ипотечного кредитования
- •Приложение 1 правительство российской федерации постановление от 6 июля 2001 г. № 519 об утверждении стандартов оценки
- •Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности
- •I. Общие положения
- •П. Определение видов стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки
- •III. Требования к проведению оценки
- •Приложение 2
4.2. Анализ ннэи земельного участка с имеющимися улучшениями
Для определения наиболее эффективного использования необходимо провести анализ объекта в соответствии с четырьмя ограничениями:
1) максимальная эффективность;
2) финансовая обоснованность;
3) физическая осуществимость;
4) соответствие законодательству.
Максимальная эффективность. Текущее использование объекта оценки должно обеспечивать доход, превышающий стоимость земли. Имеющиеся улучшения должны обеспечивать доходность землепользования и тем самым создавать стоимость. Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность из всех физически и законодательно возможных вариантов при соответствующем уровне
ассоциированных рисков, является наиболее эффективным использованием имеющихся улучшений.
В настоящее время на рынке аренды нежилых помещений преобладают три крупных сегмента – административные, торговые и производственно-складские помещения. Местоположение, транспортная доступность и застроенность окружения зданий, по мнению Оценщика, являются благоприятными для использования помещения в качестве складского.
Финансовая обоснованность. Обоснование целесообразности финансирования инвестиционного проекта основывается на анализе способности этого проекта обеспечить доход, достаточный для возмещения расходов инвесторов и получения ожидаемого дохода на вложенный капитал. По мнению Оценщика, при использовании объекта оценки в качестве складского, владельцем при сдаче объекта в аренду может быть получен доход, обеспечивающий возврат капитала и доход на капитал.
Физическая осуществимость. Для анализа физической осуществимости необходимо оценить размер, проектные характеристики и состояние имеющихся улучшений. По состоянию на дату оценки техническое состояние объекта удовлетворительное. Планировки типовые. Размер, характеристики и расположение объекта предполагают использование помещений в качестве складских.
Соответствие законодательству. Согласно п. 1 ст. 49 Закона РСФСР от 19.12.91 № 2060-1 (ред. от 02.06.93) «Об охране окружающей природной среды» промышленные, транспортные предприятия, сооружения, транспортные магистрали и другие хозяйственные объекты должны размещаться таким образом, чтобы исключить неблагоприятное влияние вредных факторов на здоровье и санитарно-бытовые условия жизни населения.
Согласно п. 2.11 и 2.12 «Строительные нормы и правила. СНиП II-89 - 80», утвержденные Постановлением Госстроя СССР от 30.12.80 №213, предприятия и промышленные узлы с источниками загрязнения атмосферного воздуха надлежит размещать по отношению к жилой застройке с учетом ветров преобладающего направления. Между промышленной и селитебной территориями необходимо предусматривать санитарно-защитную зону. На дату оценки между производственными площадями и селитебной территорией нет санитарной зоны.
В том случае, если текущее разрешенное использование будет признано запрещенным, необходимо будет перепрофилировать или снести объект. В настоящее время текущие улучшения не нарушают никакие имеющиеся законодательные ограничения.
Вывод по анализу ННЭИ. Исходя из перечисленных критериев и принимая во внимание место расположения объекта, конструктивную схему, объем выполненных работ на дату оценки, можно сделать вывод, что оптимальное использование оцениваемого здания достигается при эксплуатации его только как здания складского назначения.