3.4. Анализ рынка недвижимости г. Н-ска

Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости.

Приобретение и развитие недвижимости сопровождает­ся высокими затратами и, соответственно, часто возникаю­щей необходимостью привлечения заемных средств, что осложняет реализацию недвижимости на рынке. В России и, в частности, в Н-ске, в настоящее время отсутствует эф­фективный механизм кредитования приобретения недвижи­мости. Это вынуждает предприятия приобретать недвижи­мость за счет собственных средств, что может подорвать их экономическое положение и, в свою очередь, ограничи­вает спрос на недвижимость. Однако финансирование не­движимости большей частью за счет собственных средств позволяет покупателю снизить риск приобретения недви­жимости.

Активность в операциях с недвижимостью производствен­ного назначения невысока: предложение не эластично, но­вое строительство имеет тенденцию к сокращению. Слабая активность на местном рынке недвижимости обусловлена так­же отсутствием благоприятных перспектив роста доходов населения и хозяйствующих субъектов. Спад промышлен­ного производства в Н-ске и области за годы реформ ока­зался более глубоким, чем в целом по России. В последнее время заметен рост промышленного производства, однако положение многих предприятий далеко от стабильно функционирующего. Ситуация усугубляется наличием объемов потенциального резерва предложения.

Рынок продаж. Для Н-ского рынка недвижимости рост цен продаж представляет результат возрастания спроса на не­движимость (во многом из-за притока эмигрантов и вынуж­денных переселенцев, что особенно отражается на рынке жилья) и инфляционных ожиданий (наиболее существенный фактор для нежилой недвижимости).

В условиях отсутствия экономических возможностей для увеличения доходов потенциальных потребителей происхо­дит снижение спроса, что приводит к снижению активности и к депрессии рынка.

Рынок аренды. В зависимости от юридических прав на недвижимость, которые являются объектом сделки между продавцом – покупателем, рынок недвижимости делят на рынки купли-продажи и аренды. На рынке купли-продажи в обмен на соответствующий эквивалент передается полное право собственности, включающее право распоряжения, на рынке аренды объектом сделки является частичный набор прав, исключающий право распоряжения.

Ситуация рынка аренды по области довольно пассивная, в г. Н-ске положение более стабильно, наблюдается дефи­цит полностью готовых к аренде помещений.

4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки (ннэи)

4.1. Анализ ннэи земельного участка как свободного

При проведении данного анализа предполагается, что участок земли является незастроенным или может быть освобожден путем сноса имеющихся зданий и сооружений. Оценка земельного участка при этих условиях необходима для корректного применения метода оценки по затратам.

Оцениваемый объект с соответствующей ему инфраструк­турой находится в части города, которая относится к промыш­ленной зоне. Ее окружают в основном административные, промышленные предприятия. В ста метрах от объекта проходят две крупные автомагистрали города, которые открыты для любого вида транспорта. Вдоль территории объекта проходят железнодорожные пути общего пользования. Земельный уча­сток, на котором расположен оцениваемый объект, имеет пря­моугольную форму, на данную территорию имеется отдель­ный въезд как автомобильного, так и железнодорожного транс­порта. Поэтому ННЭИ – использование под административ­ную или промышленную застройку.