- •Введение
- •1. Финансовые аспекты рынка недвижимости
- •1.1. Недвижимость как объект инвестирования
- •1.2. Общая характеристика рынка недвижимости
- •1.3. Рынок недвижимости как часть финансового рынка
- •1.4. Участники и источники процесса финансирования недвижимости
- •1.5. Особенности инвестирования в недвижимость
- •1.6. Возникновение и развитие ипотечного кредитования
- •2. Оценка объектов недвижимости
- •2.1. Оценка недвижимости в рыночной экономике
- •2.2. Виды стоимости недвижимости
- •2.3. Принципы оценки недвижимости
- •2.4. Процесс оценки недвижимости
- •2.5. Сравнительный подход к оценке недвижимости
- •Корректировка данных об аналогах объекта оценки
- •Согласование скорректированных цен
- •Преимущества и недостатки сравнительного подхода
- •2.6. Затратный подход сущность и этапы затратного подхода
- •Методы расчета затрат на новое строительство улучшений
- •Преимущества и недостатки затратного подхода
- •2.7. Оценка недвижимости доходным подходом основные положения доходного подхода
- •Анализ доходов и расходов
- •Применение доходного подхода при принятии решений о финансировании недвижимости
- •2.8. Оценка земли
- •Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли
- •Повышение эффективности использования городских земель
- •Методы оценки земли
- •2.9. Пример отчета об оценке недвижимости
- •Основные требования к отчету об оценке
- •Учебный пример отчета об оценке объекта недвижимости содержание
- •1. Общие сведения
- •1.1. Основные факты и выводы
- •1.2. Цель оценки
- •1.3. Оцениваемые права
- •1.4. Сертификат качества оценки
- •1.5. Квалификация оценщиков
- •1.6. Сделанные допущения и ограничивающие условия
- •2. Используемая терминология и процесс оценки
- •3. Анализ объекта оценки и его окружения
- •3.1. Описание земельного участка
- •3.2. Описание улучшений
- •3.3. Общая характеристика региона (н-ска и н-ской области)
- •3.4. Анализ рынка недвижимости г. Н-ска
- •4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки (ннэи)
- •4.1. Анализ ннэи земельного участка как свободного
- •4.2. Анализ ннэи земельного участка с имеющимися улучшениями
- •5. Определение стоимости объекта оценки 5.1. Определение стоимости земли
- •5.2. Определение стоимости улучшений
- •6. Согласование результатов в итоговую оценку стоимости
- •3.1. Прямая капитализация
- •3.2. Элементы финансовой математики
- •6 Функций (начисление процентов ежегодно)
- •6 Функций (начисление процентов ежегодно)
- •3.3. Капитализация дохода по норме отдачи
- •3.3.1. Дисконтирование денежных потоков
- •Прогнозирование денежных потоков от реверсии
- •Методы определения ставки дисконтирования
- •3.3.2. Капитализация по расчетным моделям
- •Капитализация равномерно изменяющихся доходов
- •3.4. Ипотечно-инвестиционный анализ
- •4.2. Методы анализа инвестиционных проектов
- •4.3. Оценка эффективности привлечения заемного капитала
- •4.4. Риски при финансировании недвижимости
- •4.5. Критерии принятия решений о финансировании недвижимости
- •5.2. Основные этапы ипотечного кредитования
- •5.3. Методы финансирования недвижимости
- •Методы ипотечного кредитования
- •Методы финансирования недвижимости в особых целях
- •Перспективы развития системы ипотечного кредитования
- •Приложение 1 правительство российской федерации постановление от 6 июля 2001 г. № 519 об утверждении стандартов оценки
- •Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности
- •I. Общие положения
- •П. Определение видов стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки
- •III. Требования к проведению оценки
- •Приложение 2
3.3. Общая характеристика региона (н-ска и н-ской области)
Площадь территории области– 178.2 тыс. кв. км.
Население – 2748 тыс. чел.
Административный центр – г. Н-ск.
Географическое положение. Н-ская область расположена в юго-восточной части Западно-Сибирской равнины. На юге граничит с XXX областью, на севере – с YYY, на востоке – с ZZZ областью.
Климат. Климат резко континентальный. Зима продолжительная, холодная. Лето короткое, жаркое. Для южных степных районов характерна засушливость.
Природные ресурсы. Область не относится к числу сырье-добывающих, промышленное значение для самого близкого будущего имеют месторождения нефти и газа, угля и антрацита, торфа и сапропеля, стройматериалов (в том числе мрамора) и минеральных вод. Открыты золотоносные и медно-никелевые проявления.
Промышленность. Ведущая отрасль промышленности – машиностроение, в том числе оборонная, производство пищевых продуктов, цветная металлургия, электроэнергетика, химия и нефтехимия. В машиностроительном комплексе доминируют электротехническое машиностроение, авиа- и приборостроение, производство станков и сельскохозяйственной техники.
Сельское хозяйство. В перспективе область имеет возможность развития животноводства, производство зерновых оправдано только в размерах собственных нужд. Агропромышленный потенциал области дополняет комплекс лекарственных растений, на базе которого возможно парфюмер-но-косметическое и фармацевтическое производство.
Транспорт. Транспортная сеть области обеспечивает коммуникации европейских частей России и Урала с Дальним Востоком, Средней Азией и сибирскими территооиями- международный аэропорт.
Описание г. Н-ска в таблице:
Описание Н-ска как административного центра НСО
Факторы |
Характеристика |
Значение |
Масштаб города, характер экономического развития |
Наименование |
Н-ск |
Административный статус |
Город |
|
Экономический статус |
Крупный промышленный центр |
|
|
Число жителей, тыс. чел. |
1600 |
Число безработных |
По Н-ской области – 16% от численности экономически активного населения. |
|
Территория (площадь, м2 ) |
15000 |
|
Изменение уровня ВВП относительно предыдущего года |
См. стат. сборники (объем промышленной продукции, сельского хозяйства по НСО) |
|
Количество промышленных предприятий |
Более 80, в том числе: машиностроение; черная и цветная металлургия; химическая, легкая, пищевая промышленность, производство стройматериалов |
|
Число вузов |
25 |
|
Характер транспортных связей с ними |
Аэропорт |
Аэропорт международного значения |
Железнодорожная магистраль |
Железнодорожная магистраль международного значения |
|
Автомагистраль |
Автомагистраль международного значения |
|
Речной порт |
Речной порт федерального значения |
|
Площадь зеленых насаждений |
Около 3,5 – 4 тыс. км2 |
|
Экологические условия |
Метеорологические условия способствуют накоплению вредных примесей в атмосфере города, происходит повсеместное загрязнение водных объектов |
Высокая транспортная доступность и наличие городской инфраструктуры позволяет говорить о высоком потенциале дальнейшего развития рынка недвижимости г. Н-ска, однако на сегодняшний день эффективность функционирования этого рынка ниже, чем в ряде других регионов.