- •Введение
- •1. Финансовые аспекты рынка недвижимости
- •1.1. Недвижимость как объект инвестирования
- •1.2. Общая характеристика рынка недвижимости
- •1.3. Рынок недвижимости как часть финансового рынка
- •1.4. Участники и источники процесса финансирования недвижимости
- •1.5. Особенности инвестирования в недвижимость
- •1.6. Возникновение и развитие ипотечного кредитования
- •2. Оценка объектов недвижимости
- •2.1. Оценка недвижимости в рыночной экономике
- •2.2. Виды стоимости недвижимости
- •2.3. Принципы оценки недвижимости
- •2.4. Процесс оценки недвижимости
- •2.5. Сравнительный подход к оценке недвижимости
- •Корректировка данных об аналогах объекта оценки
- •Согласование скорректированных цен
- •Преимущества и недостатки сравнительного подхода
- •2.6. Затратный подход сущность и этапы затратного подхода
- •Методы расчета затрат на новое строительство улучшений
- •Преимущества и недостатки затратного подхода
- •2.7. Оценка недвижимости доходным подходом основные положения доходного подхода
- •Анализ доходов и расходов
- •Применение доходного подхода при принятии решений о финансировании недвижимости
- •2.8. Оценка земли
- •Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли
- •Повышение эффективности использования городских земель
- •Методы оценки земли
- •2.9. Пример отчета об оценке недвижимости
- •Основные требования к отчету об оценке
- •Учебный пример отчета об оценке объекта недвижимости содержание
- •1. Общие сведения
- •1.1. Основные факты и выводы
- •1.2. Цель оценки
- •1.3. Оцениваемые права
- •1.4. Сертификат качества оценки
- •1.5. Квалификация оценщиков
- •1.6. Сделанные допущения и ограничивающие условия
- •2. Используемая терминология и процесс оценки
- •3. Анализ объекта оценки и его окружения
- •3.1. Описание земельного участка
- •3.2. Описание улучшений
- •3.3. Общая характеристика региона (н-ска и н-ской области)
- •3.4. Анализ рынка недвижимости г. Н-ска
- •4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки (ннэи)
- •4.1. Анализ ннэи земельного участка как свободного
- •4.2. Анализ ннэи земельного участка с имеющимися улучшениями
- •5. Определение стоимости объекта оценки 5.1. Определение стоимости земли
- •5.2. Определение стоимости улучшений
- •6. Согласование результатов в итоговую оценку стоимости
- •3.1. Прямая капитализация
- •3.2. Элементы финансовой математики
- •6 Функций (начисление процентов ежегодно)
- •6 Функций (начисление процентов ежегодно)
- •3.3. Капитализация дохода по норме отдачи
- •3.3.1. Дисконтирование денежных потоков
- •Прогнозирование денежных потоков от реверсии
- •Методы определения ставки дисконтирования
- •3.3.2. Капитализация по расчетным моделям
- •Капитализация равномерно изменяющихся доходов
- •3.4. Ипотечно-инвестиционный анализ
- •4.2. Методы анализа инвестиционных проектов
- •4.3. Оценка эффективности привлечения заемного капитала
- •4.4. Риски при финансировании недвижимости
- •4.5. Критерии принятия решений о финансировании недвижимости
- •5.2. Основные этапы ипотечного кредитования
- •5.3. Методы финансирования недвижимости
- •Методы ипотечного кредитования
- •Методы финансирования недвижимости в особых целях
- •Перспективы развития системы ипотечного кредитования
- •Приложение 1 правительство российской федерации постановление от 6 июля 2001 г. № 519 об утверждении стандартов оценки
- •Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности
- •I. Общие положения
- •П. Определение видов стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки
- •III. Требования к проведению оценки
- •Приложение 2
3. Анализ объекта оценки и его окружения
Местонахождение объекта оценки: г. Н-ск. Состав объекта оценки: земельный участок площадью 0,62 га и здание склада.
3.1. Описание земельного участка
Описание земельного участка, на котором расположено здание склада, приведено в таблице:
Описание земельного участка
Местоположение участка |
г. Н-ск, Ленинский район, между ул. А и пр. В, ул. С и ул. Д |
Кадастровый номер участка |
0123465 |
Форма участка |
Сложная |
Площадь участка, м2 |
625 |
Рельеф участка |
Ровный |
Водные ресурсы |
Нет информации |
Экологическое состояние |
Удовлетворительное |
Оцениваемые улучшения участка |
Здания ЗАО«АВИ»: |
Инв. номер Наименование |
|
116 Склад шиферный |
|
Описание окружения |
Со стороны пр. И, ул. А и ул. В расположена жилая и административная застройка, со стороны ул. С – промышленные предприятия |
Окружающий тип землепользования |
Административная и жилая застройка |
Транспортная доступность |
По ул. А и ул. С |
Инженерные сети и коммуникации |
Водоснабжение, канализация, теплоснабжение, электроснабжение |
Разрешенное использование |
Эксплуатация зданий и сооружений, находящихся на участке |
Имущественные права |
Оценщику был предоставлен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды, заключенный между мэрией г. Н-ска и ЗАО «АВИ» на основании постановления мэрии от ... г. № .... |
3.2. Описание улучшений
Оценщик использует наименование улучшений, входящих в состав объекта оценки согласно обозначениям, согласованным с Заказчиком.
Улучшения – здания, сооружения и все изменения, являющиеся результатом деятельности по преобразованию свободного и неосвоенного земельного участка для целей его использования, постоянно закрепленные на нем.
Общие сведения об улучшениях приведены в таблице:
Общие сведения об улучшениях
Здания и сооружения, входящие в состав объекта оценки |
Инв. номер Наименование строения Площадь об- щая |
116 Склад 411,5 |
|
Текущее использование зданий |
Обслуживающ его назначения
|
Собственник |
ЗАО «АВИ»
|
Адрес собственника |
630016, г. Н-с к
|
Описание прав собственности |
Согласно спра данной Комит венным имущ области (дале расположенно включено в ус является его с вке № 104-с от 12. етом по управлени еством Администра е КУГИ), следующе е по адресу: г. Н-с тавный капитал ЗА обственностью: 10.99 г., выю государстции Н-ской е имущество, к, ул ..... 15, О «АВИ» и |
Инв. номер Наименование ст роения |
|
1 1 6 склад
|
|
Также Оценщ мация городск ризации г. Н-с здание склада гласно разъяс в администра указанное в и «АВИ» показа 116. Для целе собственности верным ику была предоста ого бюро техничес ка (далее БТИ) по (№ 22115 от 11.01 нениям, полученны ции ЗАО «АВИ», зд нформации БТИ, в но под инвентарны й оценки Оценщик на оцениваемый влена инфоркой инвентаформе 1-РП на .99 г.). Сом Оценщиком ание склада, учете ЗАО м номером считает право объект досто |
|
Физические характеристики |
Общая площа ставляет 41 1 , 22,1 кв.м и ши имеет кирпичн за счет которы 370 кв.м. Выс Строительный паспорта раве дь складского поме 5 кв.м при длине зд рине 18,62 кв.м. Зд ые стены толщино х полезная площа ота помещений сос объем по данным н 2500 куб.м щения соания ание склада й около 90 см, дь составляет тавляет 6,0 м. технического |
Хронологический возраст |
32 года (объе кт построен в 1969 г.) |
Фотографии и подробные описания элементов объектов приводятся в Приложении к отчету об оценке.