Анализ доходов и расходов

Оценку недвижимости на основе доходного под­хода начинают с определения потенциального валового дохода.

Потенциальный валовой доход – максималь­ный доход, который способен приносить оцени­ваемый объект недвижимости. Он определяется путем расчета суммы ожидаемых поступлений от объекта при 100 % - й загрузке площадей. Вели­чина ожидаемого дохода прогнозируется на осно­ве собранных данных об источниках и величине валового дохода за предшествующие дате оценки периоды: сначала определяется общий доход, ко­торый приносит оцениваемая недвижимость, за­тем. полученные цифры сравниваются с данными о доходности аналогичных объектов.

При анализе учитывается доход на сравнитель­ную единицу измерения. Могут быть использова­ны следующие единицы сравнения:

-для административных зданий - 1м2 об­щей или фактически занимаемой арендаторами площади;

-для гостиниц, домов – комната, квартира;

- для складов - 1 м3;

-для автостоянок и гаражей – 1 место.

Расчет потенциального валового дохода про­изводится на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды и платных услуг для сопоставимых объектов недвижимости. Различа­ют рыночную и контрактную арендную плату. Рыночная арендная плата может меняться в пе­риод действия договора аренды, а контрактная является постоянной в этот период. Рыночная арендная плата – величина арендной платы, ко­торая преобладает на рынке недвижимости сопо­ставимых объектов, а контрактная – конкрет­ная сумма, которая была достигнута в результа­те переговоров арендодателя и арендатора.

Необходимо учитывать разницу между рыноч­ной, которая должна использоваться в доходном подходе, и контрактной арендной платой. Для ус­тановления соответствия рыночной арендной пла­ты и контрактной необходимо провести анализ договоров аренды в целях выявления условий, спо­собных повлиять на величину последней, напри­мер: каков срок заключения договора об аренде, так как могли измениться условия на рынке; су­ществовала ли деловая, семейная и другая связь между владельцем и арендатором; предоставлялась ли арендатору возможность благоустройства арен­дуемого помещения в счет арендной платы; не было ли частичного финансирования арендатором будущего приобретения объекта.

Если у сравниваемых объектов имеются суще­ственные отличия, то целесообразно проводить корректировку данных. Для этого следует исполь­зовать методы расчета и внесения корректиро­вок, применяемые при сравнительном анализе продаж (см. п. 2.5). Только при оценке стоимос­ти доходным подходом анализируется влияние имеющихся различий не на цены продаж, а на величину дохода, приносимого объектом. В слу­чае отсутствия на рынке необходимых данных, корректировки определяются на основании мне­ния оценщика.

Таким образом, расчет потенциального вало­вого дохода сводится к определению величины всего дохода, который может принести оценивае­мая недвижимость начиная с первого после даты оценки года при условии полной загрузки пло­щадей без учета расходов по ее эксплуатации.

Затем определяется действительный валовой доход.

Действительный валовой доход – потенци­альный валовой доход за вычетом потерь от не­доиспользования объекта оценки, неплатежей, а также дополнительных видов доходов.

Основная формула определения действительно­го валового дохода

EGI=PGI - V&L,

где EGI – действительный валовой доход от объекта; PGI – потенциальный валовой доход; V&L – потери арендной платы из-за наличия вакантных помещений и безнадежных платежей.

Для определения действительного валового до­хода от объекта, сдаваемого в аренду, требуется из суммы потенциального валового дохода вы­честь рассчитанные убытки из-за наличия поме­щений без арендаторов. Простои сдаваемого в аренду помещения могут быть как хронически­ми, так и между сменой арендаторов.

Для оценки потерь от недозагрузки объекта и недосбора арендной платы анализируются данные за предшествующий продолжительный период времени об аналогах объекта оценки с типичным уровнем управления, учитываются текущая си­туация на соответствующем сегменте рынка не­движимости и тенденции ее изменения.

После определения действительного валового до­хода рассчитывается чистый операционный доход.

Чистый операционный доход – действитель­ный валовой доход от объекта оценки за исклю­чением операционных расходов.

NOI= EGI - ОЕ,

где N0I – чистый операционный доход; ОЕ – опера­ционные расходы.

Операционные расходы – расходы на поддер­жание воспроизводства дохода от имущества.

Как правило, расходы владельца недвижимос­ти делятся на постоянные расходы (FE), пере­менные расходы (VE) и резервы (RR):

ОЕ = FE + VE +RR.

Постоянные расходы – расходы, которые практически не зависят или незначительно зави­сят от. степени эксплуатации недвижимости. К ним относятся расходы на страхование объекта недвижимости и оплату налога на имущество.

Переменные расходы – эксплуатационные расходы, которые необходимы для поддержания функциональной пригодности объекта и зависят от степени его эксплуатации. Расчет затрат по эксплуатации объекта оценки основывается на анализе фактических затрат по его содержанию с учетом типичных затрат на данном рынке. За­траты на содержание общественных зданий мо­гут значительно превышать стоимость нового строительства. Переменные расходы зависят от стоимости строительства, площади и техничес­ких характеристик здания, особенностей инже­нерных решений. К переменным расходам отно­сятся затраты на коммунальные услуги, расхо­ды по управлению объектом (выплаты админис­тративному персоналу за заключение арендных договоров на имеющиеся площади, надзор за своевременностью арендных платежей, поддер­жание функциональной пригодности объекта), за­работная плата обслуживающему персоналу, расходы на обеспечение безопасности, содержа­ние территории.

Резервы – расходы, связанные с объектом не­движимости, которые необходимо произвести только один раз в несколько лет, а также расхо­ды, величина которых сильно изменяется с тече­нием времени. Например: замена ковровых по­крытий, лифтов, охранной сигнализации, благо­устройство пешеходных дорожек, подъездов к зданию, расходы по замене элементов строения со сроком службы меньше срока его экономичес­кой жизни, в частности, кровли и труб.

Пример расчета чистого операционного дохо­да представлен в табл. 2.4.

Величину чистого операционного дохода, оп­ределенную путем вычитания из действительно­го валового дохода рассчитанных расходов, в дальнейшем преобразуют в стоимость недвижи­мости на дату оценки.

Таблица 2.4

Расчет чистого операционного дохода от объекта недвижимости

№п/п	Показатели	Ед. изм.	Количество
1	Ставка аренды за месяц	р. /кв. м	65
2	Площадь оцениваемого по-	кв. м	20
	мещения
3	ПВД за год	тыс.р.	15,6
4	Убытки от недозагрузки по-
	мещении, смены арендато-	тыс.р.	0,16
	ров, недосбора арендной
	платы
5	ДВД за год	тыс.р.	15,44
6	Расходы арендодателя, все-	тыс.р.	3,58
	го:
	в том числе:
	- по управлению,	тыс.р.	1,54
	- на страхование,	тыс.р.	0,04
	- налог на имущество,	тыс.р.	0,96
	- плата за землю	тыс.р.	1,04
7	Ч ОД за год	тыс.р.	11,86