Преимущества и недостатки затратного подхода

Затратный подход наиболее надежен при оцен­ке новых объектов, готовых для более эффектив­ного использования.

Оценка на основе затратного подхода являет­ся целесообразной и (или) единственно возмож­ной в следующих случаях:

– анализ наилучшего и наиболее эффективно­го земельного участка. Так, при выборе строи­тельства домов разной этажности возможна си­туация: мало этажей – мало дохода от аренда­торов – малые затраты на строительство, много этажей – недозагрузка – большие эксплуатаци­онные расходы и необходимо определить этаж­ность дома, доход от которого позволит получить типичную норму прибыли и компенсировать за­траты на строительство;

– технико-экономический анализ нового стро­ительства и улучшений, позволяющий обосновать целесообразность конкретного строительства или реконструкции;

– оценка общественно-государственных и спе­циальных объектов, так как они не предназначе­ны для получения дохода и низка вероятность найти данные об аналогичных продажах;

– оценка объектов на малоактивных рынках,

например, уникальные объекты продаются ред­ко или не продаются вообще, единственный спо­соб оценки объекта – на основе затрат;

– оценка для целей страхования и налогооб­ложения, так как, например, для страхования требуется разделение земли и зданий, сооружений, т. е. объектов, подлежащих и не подлежа­щих страхованию.

Основные недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2. Попытки достижения более точного резуль­тата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3. Несоответствие затрат на приобретение оце­ниваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же, так как в процессе оценки из стоимости строительства вы­читается накопленный износ.

4. Проблематичность расчета стоимости вос­производства старых строений.

5. Отдельная оценка земельного участка от строений. Однако такое разделение на практике невозможно либо связано со значительными за­тратами.

6. Проблематичность оценки земельных участ­ков в России.

7. Сложность определения величины накоплен­ного износа старых зданий и сооружений, так как в большинстве случаев суждение о степени изно­са основывается на экспертном мнении оценщи­ка, и точность результатов во многом зависит от его квалификации и опыта.

Итак, исходя из особенностей и специфики ис­пользуемых методик оценка недвижимости на основе затратного подхода наиболее целесообраз­на и применима в ситуациях технико-экономи­ческого анализа для нового строительства, для оценки новых объектов, для целей налогообло­жения или ареста имущества физических и юридических лиц, для объектов специального назна­чения, в целях страхования и при оценке сто­имости объектов, сведения о продажах которых на рынке практически отсутствуют.

Пример 1 Владелец принял решение о продаже застроенного дачного участка. Стоимость воспроизводства дачного дома 50 тыс. р., его эф­фективный возраст – 10 лет, стоимость земель­ного участка – 15 тыс. р. Известно также, что недавно за 70 тыс. р. продан расположенный в том же районе аналогичный объект. Строитель­ные затраты на возведение такого же дома – 55 тыс. р. В результате проведения отдельной оценки земельного участка проданного объекта установлено, что его стоимость составляет 20 тыс. р. Оценить предлагаемый на продажу дачный учас­ток, если известно, что эффективный возраст строений, имеющихся на сравниваемых дачных участках, одинаков.

Решение:

а) определим износ методом сравнения продаж: Снси2 = 7000 - 20000 = 50000 р.

Ин 2 = 55000 – 50000 = 5000 р. Ин 2(%) = 100 х 5000 / 55000 = 100 x 0,091 = 9,1 %.

б) определим стоимость оцениваемого объекта: Ин 1 = 50 х 9,1% =4550 р.

Сзп 1 = 50000 – 4550 + 15000 = 60450 р.

В результате округления стоимость оценивае­мого объекта недвижимости составит 60,5 тыс. р.

Пример 2. Оценить затратным подходом здание, если известно, что его площадь 850 кв. м, срок экономической жизни – 70 лет, эффектив­ный возраст – 5 лет, стоимость строительства

1 м2 недавно построенного аналогичного здания 300 дол.

Решение: определим износ методом срока жиз­ни.

И = (ЭВ/СЭЖ) х ПВС = (5/70) х 300x850 = 18214,3 дол.

Износ здания 18, 2 тыс. дол. Стоимость зда­ния 300 х 850 - 18,2 = 236,8 тыс. дол.

Пример 3. Определить стоимость нового строительства жилого здания.

Дано: площадь оцениваемого здания составля­ет 12000 м2, стоимость строительства 1 м2 анало­га составляет 7 тыс.р. К тому же в объекте оцен­ки, в отличие от аналога, в несколько квартир добавлены душевые кабинки на сумму 900 тыс. р.

Решение: 12000x7+900 =84900 тыс.р.

Стоимость нового строительства здания соста­вит 84,9 млн р.

Пример 4. Оценить индивидуальный жи­лой дом с постройками, используя затратный под­ход. Имеется следующая информация:

№ п/п	Параметры	Ед. изм.	Количество
1	Площадь дома	кв. м	42
2	Стоимость строительства дома	дол / кв. м	150
3	Площадь гаража	кв. м	20
4	Стоимость строительства гаража	дол / кв. м	50
5	Стоимость воспроизвод­ства парника	дол.	180
6	Устранимый физический износ	дол.	280
7	Неустранимый физиче­ский износ строений	%	15
8	Функциональный износ дачи	дол.	200
	Рыночная стоимость зе­мельного участка	дол.	550

Определим стоимость воспроизводства жилого дома и построек:

СВ = 42x150+20x50+180 = 7480 дол.

Рассчитаем неустранимый физический износ:

И = (7480-280)х15% = 1080 дол.

Тогда накопленный износ: Ин = 1080 + 280 + +200 = 1560 дол.

Стоимость индивидуального жилого дома с по­стройками:

Сзп = 550 + 7480 – 1560 = 6470 дол.

Задача 1. Определить стоимость индивиду­ального жилого дома, эффективный возраст кото­рого составляет 15 лет. Известно, что общая эко­номическая жизнь этого строения 60 лет, стоимость нового строительства точной копии 300 тыс. р., стоимость земельного участка – 10 тыс. р.

Задача 2. Определить затраты на воспро­изводство здания, если известно, что его площадь составляет 17000 м2, стоимость строительства аналогичных зданий – 10 тыс.р./м2, в оценке объекта, в отличие от аналогов, добавлено допол­нительное оборудование для обогрева воды на сум­му 1,2 млн р.