9 361 000 (Девять миллионов триста шестьдесят одна тысяча) рублей.
Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходя из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получении соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству здания в обозримый период без существенных задержек.
Общая формула затратного подхода имеет вид:
,
где
-
стоимость объекта оценки, найденная
затратным походом;
-
стоимость земельного участка;
-
стоимость нового строительства;
-
износ
Объект №1: Здание АБК (Административно-бытовой корпус).
Месторасположение - РБ, Железнодорожный район, ул. Амбулаторная д. 2А;
Основное назначение - нежилое здание
Преимущественное использование - нежилое здание
Год постройки - 1987 г.
Число этажей - 4.
Высота помещения - 2,90 м.; 3,05 м.
Общая площадь - 2 470,4 кв. м.
Площадь застройки - 758,1 кв. м.
Строительный объем - 9 149 куб. м
Таблица №2.3.1. Экспликация помещений объекта оценки №1
Позиция |
Наименование помещения |
Площадь, м2 |
1 |
2 |
3 |
|
1 этаж |
|
1 |
Помещение Литер по плану А |
648,7 |
2 |
Помещение Литер по плану А1 |
41,6 |
|
Итого по 1 этаж. |
690,3 |
|
2 этаж |
|
1 |
Помещение |
621,8 |
|
Итого по 2 этаж. |
621,8 |
|
3 этаж |
|
1 |
Помещение |
1,1 |
2 |
Помещение |
6,0 |
3 |
Помещение |
3,8 |
4 |
Помещение |
1,2 |
5 |
Помещение |
2,7 |
6 |
Помещение |
4,0 |
7 |
Помещение |
13,2 |
8 |
Помещение |
19,6 |
9 |
Помещение |
37,8 |
10 |
Помещение |
16,5 |
11 |
Помещение |
9,8 |
12 |
Помещение |
7,9 |
13 |
Помещение |
10,9 |
14 |
Помещение |
71,2 |
15 |
Помещение |
20,0 |
16 |
Помещение |
19,5 |
17 |
Помещение |
16,2 |
18 |
Помещение |
34,8 |
19 |
Помещение |
0,7 |
20 |
Помещение |
0,7 |
21 |
Помещение |
18,7 |
22 |
Помещение |
36,7 |
23 |
Помещение |
36,9 |
24 |
Помещение |
37,4 |
25 |
Помещение |
37,7 |
26 |
Помещение |
106,6 |
|
Итого по 3 этаж. |
571,6 |
|
4 этаж |
|
1 |
Помещение |
1,1 |
2 |
Помещение |
4,8 |
3 |
Помещение |
3,7 |
4 |
Помещение |
1,0 |
5 |
Помещение |
2,4 |
6 |
Помещение |
4,6 |
7 |
Помещение |
17,2 |
8 |
Помещение |
19,3 |
9 |
Помещение |
17,9 |
10 |
Помещение |
18,6 |
11 |
Помещение |
17,9 |
12 |
Помещение |
22,1 |
13 |
Помещение |
37,1 |
14 |
Помещение |
16,8 |
15 |
Помещение |
16,9 |
16 |
Помещение |
20,1 |
17 |
Помещение |
37,6 |
18 |
Помещение |
36,9 |
19 |
Помещение |
0,6 |
20 |
Помещение |
0,8 |
21 |
Помещение |
19,9 |
22 |
Помещение |
18,4 |
23 |
Помещение |
19,5 |
24 |
Помещение |
18,9 |
25 |
Помещение |
17,0 |
26 |
Помещение |
58,0 |
27 |
Помещение |
32,4 |
28 |
Помещение |
5,5 |
29 |
Помещение |
99,7 |
30 |
Помещение |
586,7 |
|
Итого по 4 этаж. |
586,7 |
|
Всего по зданию: |
2470,4 |
Таблица № 2.3.2. Конструктивные решения объекта оценки №1
№№ n/n |
Наименование конструктивных элементов |
Описание |
Уд. вес конструкт. элем. |
Износ % |
Уд. % износа |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
1 |
Фундаменты |
Бетонные блоки |
5 |
25 |
1,25 |
2 |
Стены |
Кирпичные, железобетонные панели, |
28 |
45 |
12,6 |
Перекрытия |
Железобетонные |
15 |
35 |
5,25 |
|
3 |
Крыша |
Стропильная, профлист |
4 |
5 |
0,2 |
4 |
Полы |
Частично - бетонные |
1 |
5 |
0,05 |
5 |
Окна |
Стеклопакеты |
8 |
5 |
0,4 |
6 |
Двери |
Наружные - металлические, внутренние - отсутствуют |
|||
7 |
Отделочные работы |
Снаружи - обшито металлосайдингом, внутри - частично штукатурка |
2 |
5 |
0,1 |
8 |
Внутренние сантехнические, электротехнические устройства и оборудование |
отсутствуют |
- |
|
|
9 |
Прочие работы |
|
- |
|
|
|
|
Итого: |
63 |
|
31,5 |
Территориальный пояс – 4 Климатический район – 1 (Приложение 2 “Общей части к сборникам УПВС для переоценки основных фондов”)
Поправочный коэффициент перехода от II климатического района к I – 1,09 (стр. 3 сборник №18 УПВС)
Группа капитальности – II
Поправочный коэффициент на отсутствие внутренних сантехнических, электротехнических устройств, внутренней отделки и полов – 0,63 (стр. 43 сборник №18 УПВС и разъяснения к сборникам УПВС)
Стоимость замещения 1 куб. м. объёма здания – 18,4 руб. (стр. 43 таблица 42 пункт 4ж сборник №18 УПВС), с учетом всех поправочных коэффициентов 12,64 рублей (18,4 х 1,09 х 0,63).
Таким образом, стоимость замещения объекта оценки в ценах 1969 года составит 115 643,36 рубля (12,64 х 9 149).
Индекс перехода цен 1969 г. к ценам 1984 г. - 1,18 (Приложение № 1 к Постановлению Госстроя СССР, №94 от 11.05.83г. Предприятия по производству пиломатериалов.)
Территориальный коэффициент для Республики Бурятия – 1,03 (Приложение №2 к Постановлению Госстроя СССР).
Индекс перехода цен 1984 г. к ценам по состоянию на 1 января 2013 года – 84,165 (Ко-Инвест выпуск 82 Республика Бурятия)
Индекс инфляции за 2013 год по Республике Бурятия – 1,0658 (инвестиционный бюллетень «Индексы цен в строительстве» Республики Бурятия за октябрь-декабрь 2013 года).
Стоимость замещения здания АБК, определённая по сборнику №18 укрупнённых показателей стоимости замещения – 12 608 128 рублей (115 643,36 х 1,18 х 1,03 х 84,165 х 1,0658).
Анализ износа
Физический износ
Физический износ – это потеря стоимости за счет естественных процессов в процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как устранимым, так и неустранимым. Устранимый физический износ (т.е. износ который может быть устранен в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации.
Физический износ отражает изменение физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй – под воздействием естественных и природных факторов. Физический износ может быть устранимым и неустранимым. Устранимый износ – это есть износ, устранение которого физически возможно и экономически оправданно.
Общий процент физического износа зданий и сооружений рассчитывается по формуле:
где
- физический износ здания, %;
– физический
износ i
– го конструктивного элемента, %;
– коэффициент,
соответствующий доле стоимости замещения
i
– го конструктивного элемента в общей
стоимости замещения здания;
n – количество основных конструктивных элементов оцениваемого объекта
Физический износ, с учетом удельных весов конструктивных элементов, составляет 32% стоимости замещения, то есть – 4 034 569 рублей.
Функциональный (моральный) износ
Функциональный износ (обесценивание) есть потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Функциональное устаревание может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении, в излишке производственных мощностей, конструкционной избыточности, недостатке утилитарности, избытке переменных производственных затрат и т.д. Функциональное устаревание обусловлено влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым.
К устранимому функциональному износу можно отнести необходимость устройства водяных и газовых счетчиков; модернизации сантехнического оборудования, покрытия пола и пр. Критерием того, является ли износ устранимым или нет, является сравнение величины затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ устранимый. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату определения стоимости объекта оценки без обновленных элементов.
К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости, связанное с избытком или недостатком качественных характеристик здания. Величину данного вида износа рассчитывают как величину потерь от арендной платы при сдаче в аренду объекта недвижимости, умноженную на мультипликатор валовой рентной платы, характерный для данного вида недвижимости.
Функциональный износ обычно присущ самой собственности.
Применительно к рассматриваемому объекту оценки признаков функционального износа при анализе не обнаружено.
Износ внешнего воздействия
Экономический износ (устаревание, обесценивание) есть потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Экономический износ может быть вызван целым рядом причин, таких как общеэкономические и внутриотраслевые изменения, в том числе сокращением спроса на определенный вид продукции и сокращением предложений или ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций, а также правовыми изменениями, относящимися к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.
Основными факторами экономического (внешнего) износа в России являются: общее состояние в экономике, которое в отдельных регионах усиливается местными факторами; наличие дискриминирующего законодательства для отдельных видов предпринимательской деятельности; штрафы за загрязнение окружающей среды.
Существует три метода оценки экономического (внешнего) износа:
сравнение продаж аналогичных объектов при стабильных и измененных внешних условиях;
определение потерь в доходе, относящихся к изменению внешних условий.
экспертным методом.
Применение первого подхода требует наличия достаточного для сравнения количества продаж недвижимости, отличающихся от оцениваемого по местоположению и окружению. При использовании метода капитализации лучше применять валовой рентный мультипликатор. При этом, капитализируется не весь потерянный доход, а его часть, которая приходится на здание.
Экспертный метод используется, когда нет аналогов, и существуют проблемы с определением мультипликатора или оценивается явно не доходный объект.
В связи с тем, что на дату определения стоимости объект оценки эксплуатируется с точки зрения наилучшего использования, оценщик определил экономический (внешний) износ равным 0%.
Анализ затратного подхода
Результаты расчета сведены к общему итогу:
№№ n/n |
Наименование |
Стоимость, руб. |
1 |
2 |
3 |
1 |
Стоимость замещения |
12 608 028 |
2 |
Физический износ |
4 034 569 |
3 |
Функциональный износ |
0 |
4 |
Износ внешнего воздействия |
0 |
5 |
Итоговая величина износа |
4 034 569 |
6 |
Стоимость здания с учётом износа |
8 573 459 |
Объект №2: Гараж
Месторасположение - РБ, Железнодорожный район ул. Амбулаторная д. 2А.
Основное назначение - нежилое здание
Преимущественное использование - гараж
Год постройки - 1976 г.
Число этажей - 1.
Высота помещения - 5,35 м.
Общая площадь - 331,3 кв. м.
Площадь застройки - 350,6 кв. м.
Строительный объем - 1 963 куб. м.
Таблица №2.2.3. Экспликация помещений объекта оценки №2
Позиция |
Наименование помещения |
Площадь, м2 |
1 |
2 |
3 |
|
1 этаж |
|
1 |
Гараж |
331,3 |
|
Итого по 1 этажу: |
331,3 |
|
Всего по зданию: |
331,3 |
Таблица №2.2.4. Конструктивные решения объекта оценки №2
№№ n/n |
Наименование конструктивных элементов |
Описание |
Уд. вес конструкт. элем. |
Износ % |
Уд. % износа |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
1 |
Фундаменты |
Железобетонные блоки |
10 |
35 |
3,5 |
2 |
Стены |
Железобетонные плиты |
21 |
40 |
8,4 |
Перекрытия |
Железобетонные |
20 |
35 |
7,0 |
|
3 |
Крыша |
Мягкая кровля |
7 |
50 |
3,5 |
4 |
Полы |
Цементированные |
10 |
50 |
5,0 |
5 |
Окна |
Отсутствуют |
8 |
100 |
8,0 |
6 |
Двери, ворота |
Отсутствуют |
|||
7 |
Отделочные работы |
Отсутствуют |
- |
- |
- |
8 |
Внутренние сантехнические, электротехнические устройства и оборудование |
Отсутствуют |
14 |
100 |
14,0 |
9 |
Прочие работы |
Отсутствуют |
- |
- |
- |
|
|
Итого: |
90 |
|
54,9 |
Территориальный пояс – 4 Климатический район – 1 (Приложение 2 “Общей части к сборникам УПВС для переоценки основных фондов”)
Поправочный коэффициент перехода от II климатического района к I – 1,06 (стр. 5 сборник №19 УПВС)
Группа капитальности – II.
Поправочный коэффициент, отделочных работ и прочих работ– 0,90 (стр. 64 сборник №19 УПВС и разъяснения к сборникам УПВС).
Стоимость замещения 1 куб. м. объёма здания – 18,6 руб. (стр. 64 таблица 66 пункт 4б сборник №19 УПВС), с учетом всех поправочных коэффициентов 17,74 рублей (18,6 х 1,06 х 0,90).
Таким образом, стоимость замещения объекта оценки в ценах 1969 года составит 34 823,62 рублей (17,74 х 1 963).
Индекс перехода цен 1969 г. к ценам 1984 г. - 1,18 (Приложение № 1 к Постановлению Госстроя СССР, №94 от 11.05.83г. Предприятия по производству пиломатериалов.)
Территориальный коэффициент для Республики Бурятия – 1,03 (Приложение №2 к Постановлению Госстроя СССР).
Индекс перехода цен 1984 г. к ценам по состоянию на 1 января 2013 года – 108,791 (Ко-Инвест выпуск 82 Республика Бурятия).
Индекс инфляции за 2013 год по Республике Бурятия – 1,0658 (инвестиционный бюллетень «Индексы цен в строительстве» Республики Бурятия за октябрь-декабрь 2013 года).
Стоимость замещения гаража, определённая по сборнику №19 укрупнённых показателей стоимости замещения 4 907 517 рублей (34 823,62 х 1,18 х 1,03 х 108,791 х 1,0658).
Анализ износа
Физический износ
Физический износ – это потеря стоимости за счет естественных процессов в процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как устранимым, так и неустранимым. Устранимый физический износ (т.е. износ который может быть устранен в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации.
Физический износ отражает изменение физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй – под воздействием естественных и природных факторов. Физический износ может быть устранимым и неустранимым. Устранимый износ – это есть износ, устранение которого физически возможно и экономически оправданно.
Общий процент физического износа зданий и сооружений рассчитывается по формуле:
где - физический износ здания, %;
– физический износ i – го конструктивного элемента, %;
– коэффициент, соответствующий доле стоимости замещения i – го конструктивного элемента в общей стоимости замещения здания;
n – количество основных конструктивных элементов оцениваемого объекта
Физический износ, с учетом удельных весов конструктивных элементов, составляет 55% стоимости замещения, то есть – 2 699 134 рубля.
Функциональный (моральный) износ
Функциональный износ (обесценивание) есть потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Функциональное устаревание может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении, в излишке производственных мощностей, конструкционной избыточности, недостатке утилитарности, избытке переменных производственных затрат и т.д. Функциональное устаревание обусловлено влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым.
К устранимому функциональному износу можно отнести необходимость устройства водяных и газовых счетчиков; модернизации сантехнического оборудования, покрытия пола и пр. Критерием того, является ли износ устранимым или нет, является сравнение величины затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ устранимый. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату определения стоимости объекта оценки без обновленных элементов.
К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости, связанное с избытком или недостатком качественных характеристик здания. Величину данного вида износа рассчитывают как величину потерь от арендной платы при сдаче в аренду объекта недвижимости, умноженную на мультипликатор валовой рентной платы, характерный для данного вида недвижимости.
Функциональный износ обычно присущ самой собственности.
Здание гаража без внутренних сантехнических, электротехнических устройств и заполнений проемов, на производственной базе собственник производит капитальный ремонт, планирует произвести ремонт здания гаража.
На дату оценки к объекту оценки применим устранимый функциональный износ. Функциональный износ для здания составит 22% стоимости замещения (согласно удельных весов конструктивных элементов по приложению к табл. 66 стр. 64 сборник №19 УПВС: 14% - затраты по установке внутренних сантехнических, электротехнических устройств, 10% - затраты по установке оконных проемов и ворот), то есть 1 079 654 рубля.
Износ внешнего воздействия
Экономический износ (устаревание, обесценивание) есть потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Экономический износ может быть вызван целым рядом причин, таких как общеэкономические и внутриотраслевые изменения, в том числе сокращением спроса на определенный вид продукции и сокращением предложений или ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций, а также правовыми изменениями, относящимися к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.
Основными факторами экономического (внешнего) износа в России являются: общее состояние в экономике, которое в отдельных регионах усиливается местными факторами; наличие дискриминирующего законодательства для отдельных видов предпринимательской деятельности; штрафы за загрязнение окружающей среды.
Существует три метода оценки экономического (внешнего) износа:
сравнение продаж аналогичных объектов при стабильных и измененных внешних условиях;
определение потерь в доходе, относящихся к изменению внешних условий.
экспертным методом.
Применение первого подхода требует наличия достаточного для сравнения количества продаж недвижимости, отличающихся от оцениваемого по местоположению и окружению. При использовании метода капитализации лучше применять валовой рентный мультипликатор. При этом, капитализируется не весь потерянный доход, а его часть, которая приходится на здание.
Экспертный метод используется, когда нет аналогов, и существуют проблемы с определением мультипликатора или оценивается явно не доходный объект.
В связи с тем, что на дату определения стоимости объект оценки эксплуатируется с точки зрения наилучшего использования, оценщик определил экономический (внешний) износ равным 0%.
Анализ затратного подхода
Результаты расчета сведены к общему итогу:
№№ n/n |
Наименование |
Стоимость, руб. |
1 |
2 |
3 |
1 |
Стоимость замещения |
4 907 517 |
2 |
Физический износ |
2 699 134 |
3 |
Функциональный износ |
1 079 654 |
4 |
Износ внешнего воздействия |
0 |
5 |
Итоговая величина износа |
3 778 788 |
6 |
Стоимость здания с учётом износа |
1 128 729 |
Объект №3: Деревообрабатывающий цех
Месторасположение - РБ, Железнодорожный район ул. Амбулаторная д. 2А.
Основное назначение - нежилое здание
Преимущественное использование - цех
Год постройки - 1978 г.
Число этажей - 1.
Высота помещения - 5,97 м.
Общая площадь - 2 169,6 кв. м.
Площадь застройки - 2 254,6 кв. м.
Строительный объем - 14 136 куб. м.
Таблица №2.2.5. Экспликация помещений объекта оценки №3
Позиция |
Наименование помещения |
Площадь, м2 |
1 |
2 |
3 |
|
1 этаж |
|
1 |
Помещение |
2 169,6 |
|
Итого по 1 этажу: |
2 169,6 |
Таблица №2.2.6. Конструктивные решения объекта оценки №3
№№ n/n |
Наименование конструктивных элементов |
Описание |
Уд. вес конструкт. элем. |
Износ % |
Уд. % износа |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
1 |
Фундаменты |
Бетонные блоки |
6 |
25 |
1,5 |
2 |
Стены |
Железобетонные панели, частично кирпичные |
24 |
45 |
10,8 |
Перекрытия |
Железобетонные |
22 |
35 |
7,7 |
|
3 |
Крыша |
Металлосайдинг |
8 |
5 |
0,4 |
4 |
Полы |
Частично асфальт |
12 |
70 |
8,4 |
5 |
Окна |
Стеклопакеты |
7 |
5 |
0,35 |
6 |
Двери |
Металлические |
|||
7 |
Отделочные работы |
Снаружи - обшито металлосайдингом |
2 |
5 |
1,0 |
8 |
Внутренние сантехнические и электротехнические устройства |
отсутствуют |
- |
- |
- |
9 |
Прочие работы |
|
3 |
- |
- |
|
|
Итого: |
84 |
|
37,2 |
Территориальный пояс – 4 Климатический район – 1 (Приложение 2 “Общей части к сборникам УПВС для переоценки основных фондов”)
Поправочный коэффициент перехода от II климатического района к I – 1,09 (стр. 3 сборник №18 УПВС)
Группа капитальности – II
Поправочный коэффициент на отсутствие внутренних сантехнических, электротехнических устройств, внутренних отделочных работ – 0,84 (стр. 10 сборник №18 УПВС и разъяснения к сборникам УПВС)
Стоимость замещения 1 куб. м. объёма здания – 11,3 руб. (стр. 11 таблица 6 пункт 4г сборник №18 УПВС), с учетом всех поправочных коэффициентов 10,35 рублей (11,3 х 1,09 х 0,84)
Таким образом, стоимость замещения объекта оценки в ценах 1969 года составит 146 307,6 рубля (10,35 х 14 136).
Индекс перехода цен 1969 г. к ценам 1984 г. - 1,18 (Приложение № 1 к Постановлению Госстроя СССР, №94 от 11.05.83г. Предприятия по производству пиломатериалов.)
Территориальный коэффициент для Республики Бурятия – 1,03 (Приложение №2 к Постановлению Госстроя СССР).
Индекс перехода цен 1984 г. к ценам по состоянию на 1 января 2013 года – 108,791 (Ко-Инвест выпуск 82 Республика Бурятия)
Индекс инфляции за 2013 год по Республике Бурятия – 1,0658 (инвестиционный бюллетень «Индексы цен в строительстве» Республики Бурятия за октябрь-декабрь 2013 года).
Стоимость замещения деревообрабатывающего цеха, определённая по сборнику №18 укрупнённых показателей стоимости замещения 20 618 393 рублей (146 307,6 х 1,18 х 1,03 х 108,791 х 1,0658).
Анализ износа
Физический износ
Физический износ – это потеря стоимости за счет естественных процессов в процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как устранимым, так и неустранимым. Устранимый физический износ (т.е. износ который может быть устранен в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации.
Физический износ отражает изменение физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй – под воздействием естественных и природных факторов. Физический износ может быть устранимым и неустранимым. Устранимый износ – это есть износ, устранение которого физически возможно и экономически оправданно.
Общий процент физического износа зданий и сооружений рассчитывается по формуле:
где - физический износ здания, %;
– физический износ i – го конструктивного элемента, %;
– коэффициент, соответствующий доле стоимости замещения i – го конструктивного элемента в общей стоимости замещения здания;
n – количество основных конструктивных элементов оцениваемого объекта
Физический износ, с учетом удельных весов конструктивных элементов, составляет 37% стоимости замещения, то есть – 7 628 805 рублей.
Функциональный (моральный) износ
Функциональный износ (обесценивание) есть потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Функциональное устаревание может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении, в излишке производственных мощностей, конструкционной избыточности, недостатке утилитарности, избытке переменных производственных затрат и т.д. Функциональное устаревание обусловлено влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым.
К устранимому функциональному износу можно отнести необходимость устройства водяных и газовых счетчиков; модернизации сантехнического оборудования, покрытия пола и пр. Критерием того, является ли износ устранимым или нет, является сравнение величины затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ устранимый. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату определения стоимости объекта оценки без обновленных элементов.
К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости, связанное с избытком или недостатком качественных характеристик здания. Величину данного вида износа рассчитывают как величину потерь от арендной платы при сдаче в аренду объекта недвижимости, умноженную на мультипликатор валовой рентной платы, характерный для данного вида недвижимости.
Функциональный износ обычно присущ самой собственности.
Применительно к рассматриваемому объекту оценки признаков функционального износа при анализе не обнаружено.
Износ внешнего воздействия
Экономический износ (устаревание, обесценивание) есть потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Экономический износ может быть вызван целым рядом причин, таких как общеэкономические и внутриотраслевые изменения, в том числе сокращением спроса на определенный вид продукции и сокращением предложений или ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций, а также правовыми изменениями, относящимися к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.
Основными факторами экономического (внешнего) износа в России являются: общее состояние в экономике, которое в отдельных регионах усиливается местными факторами; наличие дискриминирующего законодательства для отдельных видов предпринимательской деятельности; штрафы за загрязнение окружающей среды.
Существует три метода оценки экономического (внешнего) износа:
сравнение продаж аналогичных объектов при стабильных и измененных внешних условиях;
определение потерь в доходе, относящихся к изменению внешних условий.
экспертным методом.
Применение первого подхода требует наличия достаточного для сравнения количества продаж недвижимости, отличающихся от оцениваемого по местоположению и окружению. При использовании метода капитализации лучше применять валовой рентный мультипликатор. При этом, капитализируется не весь потерянный доход, а его часть, которая приходится на здание.
Экспертный метод используется, когда нет аналогов, и существуют проблемы с определением мультипликатора или оценивается явно не доходный объект.
В связи с тем, что на дату определения стоимости объект оценки эксплуатируется с точки зрения наилучшего использования, оценщик определил внешний износ равным 0%.
Анализ затратного подхода
Результаты расчета сведены к общему итогу:
Таблица № 2.3.7.
№№ n/n |
Наименование |
Стоимость, руб. |
1 |
2 |
3 |
1 |
Стоимость замещения |
20 618 393 |
2 |
Физический износ |
7 628 805 |
3 |
Функциональный износ |
0 |
4 |
Износ внешнего воздействия |
0 |
5 |
Итоговая величина износа |
7 628 805 |
6 |
Стоимость здания с учётом износа |
12 989 588 |
Таблица № 2.3.8
№ |
Наименование объектов |
Стоимость без НДС руб. |
1 |
Здание АБК площадью 2 470,4 кв. м. |
8 573 459 |
2 |
Гараж площадью 147,3 кв. м. |
1 128 729 |
3 |
Деревообрабатывающий цех площадью 2 169,6 кв.м. |
12 989 588 |
4 |
Земельный участок площадью 25 231 кв. м |
9 361 000 |
|
Итого: |
32 853 083 |
.
Вывод: Оценка по затратам. Этот подход заключён в расчёте стоимости замещения объектов за вычетом всех форм накопленного износа. Преимущество данного метода состоит в достаточной точности и достоверности информации по строительным затратам. Использование подхода наиболее привлекательно, когда типовые продавцы и покупатели в своих решениях серьёзно ориентируются на строительные затраты. Расчёт стоимости объекта затратным подходом без учета НДС показал следующий результат: