2.2 Оценка затратным подходом объектов недвижимости производственно-складской базы
Сравнительный подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных земельных участков на эффективно функционирующем свободном рынке, где покупают и продают сопоставимую собственность добровольные покупатели и добровольные продавцы, принимая при этом независимые решения. Подход основан на принципе замещения: благоразумный покупатель не заплатит за оцениваемый участок большую сумму, чем ту, за которую можно приобрести на рынке аналогичный по качеству и полезности земельный участок.
Имея достаточное количество достоверной информации о продаже участков за определенный период того же использования, что и оцениваемый, подход сравнения рыночных продаж позволяет получить максимально точную рыночную стоимость участка на конкретном рынке.
При использовании метода сравнения продаж допускается использование цен предложений (спроса).
Метод предполагает следующую последовательность действий:
выбор основных факторов стоимости земельного участка;
определение цен продаж земельных участков – аналогов;
определение характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка по каждому из выбранных факторов стоимости;
определение корректировок цен аналогов, исходя из характера и степени отличий каждого аналога от земельного участка;
корректировка цен каждого аналога, сглаживающая отличия от оцениваемого земельного участка;
обоснование и расчет стоимости земельного участка как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов.
Рыночная стоимость земельного участка может быть определена как среднее значение или как средневзвешенное значение.
В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать: другие аналоги; факторы стоимости, выбранные для сравнения; значения корректировок.
Изучив спрос и предложения продажи вторичного рынка в г. Улан-Удэ было выбрано 3 аналога земельных участков. Характеристики предлагаемых участков приведены в таблице:
|
Аналог №1 |
Аналог №2 |
Аналог №3 |
Площадь земельного участка, м2 |
20 000 |
2 400 |
7 500 |
Цена сделки, руб. |
9 000 000 |
1 800 000 |
4 500 000 |
Источник информации |
www.uurielt.ru от 02.09.2013г. тел. 23-20-78 |
www.uurielt.ru от 04.01.2014г., т.23-20-78 |
www.uurielt.ru от 04.01.2014г. тел. 23-20-78 |
Адрес |
г. Улан-Удэ, 102 квартал |
г. Улан-Удэ, п. Силикатный |
г. Улан-Удэ, п. Энергетик |
Рельеф местности |
рельеф местности спокойный |
рельеф местности спокойный |
рельеф местности спокойный |
Наличие коммуникаций |
доступны |
доступны |
доступны |
Дополнительные улучшения |
нет |
нет |
нет |
Поправки к цене на различия, которые имеются между оцениваемым и сравниваемыми объектами, приведены в Таблице.
Элемент сравнения |
Ед. изм. |
Оцениваемый объект |
Объекты сравнения |
||
1 |
2 |
3 |
|||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
Цена предложения |
|
|
9 000 000 |
1 800 000 |
4 500 000 |
Общая площадь |
м2 |
25 231 |
20 000 |
2 400 |
7 500 |
Цена, руб/м² |
руб/м2 |
|
450 |
750 |
600 |
Совершенная сделка или предложение |
|
|
Предложение |
Предложение |
Предложение |
Корректировка |
% |
|
- 20 |
- 20 |
-20 |
Скорректированная цена |
руб/м2 |
|
360 |
600 |
480 |
Переданные имущественные права собственности |
|
Право собственности |
Право собственности |
Право собственности |
Право собственности |
Корректировка |
% |
|
0 |
0 |
0 |
Скорректированная цена |
руб/м2 |
|
360 |
600 |
480 |
Условия рынка (время продажи) |
|
|
сентябрь 2013 |
январь 2014 |
январь 2014г. |
Корректировка |
% |
|
0 |
0 |
0 |
Скорректированная цена |
руб/м2 |
|
360 |
600 |
480 |
Местоположение |
|
Средняя степень привлекательности |
Средняя степень привлекательности |
Средняя степень привлекательности |
Средняя степень привлекательности |
Корректировка |
% |
|
0 |
0 |
0 |
Скорректированная цена |
руб/м2 |
|
360 |
600 |
480 |
Площадь объекта |
м2 |
25 231 |
20 000 |
2 400 |
7 500 |
Корректировка |
% |
|
-4 |
-35 |
-20 |
Скорректированная цена |
руб/м2 |
|
346 |
390 |
384 |
Рельеф |
|
спокойный |
спокойный |
спокойный |
спокойный |
Корректировка |
% |
|
0 |
0 |
0 |
Скорректированная цена |
руб/м2 |
|
346 |
390 |
384 |
Весовой коэффициент |
|
|
0,4 |
0,3 |
0,3 |
Стоимость объекта анализа 1 м² общей площади |
руб/м2 |
371 |
|
|
|
Стоимость объекта анализа |
руб. |
9 361 000 |
|
|
|
Обоснование корректировок, примененных в Таблице
Корректировка на уторговывание:
Следует отметить, что в текущих экономических условиях России метод сравнительных продаж имеет ряд ограничений. Так, например, наиболее целесообразно осуществлять сравнение на основании информации о ценах зарегистрированных сделок. Однако, информация о реальных сделках не нашла широкого распространения, поэтому наиболее доступными являются данные о ценах предложений на аналогичные оцениваемому объекты, выставленные на свободную продажу.
Использование подобных данных правомерно, но объявленные цены должны быть подвергнуты корректировке в связи с неизбежным процессом снижения цены во время торгов (по данным риэлтерских фирм реальная цена купли-продажи объектов недвижимости отличается от цены предложения на 10-20 % в меньшую сторону). Для объектов аналогов корректировка равняется – 20% от цены предложения.
Корректировка на переданные имущественные права:
Разница между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом, влияющая на его стоимость, достаточно часто определяется разницей их юридического статуса (набора прав). Право аренды и право собственности имеют различную стоимость.
В нашем случае корректировка по данному фактору для земельных участков равна нулю, так как и объекты-аналоги, и оцениваемый объект подразумевают полное право собственности на объект недвижимости (владение, распоряжение и пользование).
Корректировка на время продажи:
Поправка по этому пункту равна нулю, в связи с тем, что в расчетах используется актуальная на дату определения стоимости объекта оценки информация.
Корректировка на местоположение:
Объект оценки и объекты аналоги имеют местоположение со средней степенью привлекательности, как и у объекта оценки, идентичная транспортная доступность, отдаление от административно-деловой части города, производственная зона, корректировку на местоположение не производим.
Корректировка на площадь:
Необходимость внесения поправки на масштаб обусловлена объективной закономерностью, отражающей снижение удельной стоимости 1кв.м. земельного участка при увеличении его общей площади. Обычно при прочих равных условиях, большие по площади объекты продаются по более низкой удельной стоимости. Связано это со следующей закономерностью: значительная площадь объекта делает его менее привлекательным по сравнению с меньшими объектами (аналогами) с точки зрения потенциального платежеспособного покупателя (при рассмотрении объекта целиком), т. е. круг платежеспособных покупателей объекта оценки значительно сужается по сравнению со спросом на аналоги.
Расчет поправки на масштаб выполнен по методике, предложенный практикующим оценщиком Е.Яскевичем на форуме оценщиков (статья «Особенности применения сравнительного подхода к оценке недвижимости (корректировка на масштаб)» «APPRAISER.RU. Вестник оценщика» (www.appraiser.ru) и основан на степенной зависимости между ценой и площадью объекта. Расчет данной поправки осуществляется по формуле:
,
где:
-
поправка на масштаб, %;
-
площадь оцениваемого земельного участка,
;
-
площадь объекта - аналога,
;
Для объекта аналога №1 корректировка составляет:
;
Для объекта аналога №2 корректировка составляет:
;
Для объекта аналога №3 корректировка составляет:
;
Корректировка на рельеф:
Рельеф местности у объекта оценки и аналогов – спокойный, поэтому корректировка равна нулю.
Веса аналогов
Учитывая, что объект аналог №1 наиболее сопоставим с объектом оценки по площади, придаем ему наибольший удельный вес – 0,4, а остальным аналогам равные удельные веса – по 0,3.
Стоимость объекта оценки рассчитывается по формуле:
Стоимость земельного участка площадью – 25 231 кв. м. сравнительным подходом (методом сравнения продаж) без учета НДС, с округлением составит: