Глава 2. Анализ рынка коммерческой недвижимости города улан-удэ

2.1. Анализ рынка предложений производственно-складской недвижимости города Улан - Удэ.

Производственно-складской сегмент в г.Улан-Удэ представлен в основном старыми объектами, которые требуют реконструкции, с изношенным оборудованием и плохими коммуникациями (либо без таковых).

На рынке промышленной недвижимости наблюдаются следующие тенденции. Развитие торговой недвижимости, обусловленное ростом потребительских расходов, приводит к существенному увеличению спроса на качественные складские и производственные помещения со стороны торгового сегмента. Подобные объекты люди стараются покупать, а не брать в аренду, так как предпочтительнее иметь недвижимость в собственности, а не зависеть от арендодателя.

Производственно-складской рынок города Улан-Удэ развивается крайне медленно, так как большинство потенциальных инвесторов предпочитают вкладывать деньги в торговую, офисную и жилую недвижимость. Тем не менее, спрос на недвижимость промышленного назначения неуклонно растет. При выборе района покупатели отдают предпочтение различным производственным зонам города в зависимости от их вида деятельности. Так в г. Улан-Удэ можно выделить 7 крупных производственны зон, в основном это бывшие заводы и крупные производственные базы г.Улан-Удэ, которые были выкуплены по частям, и делятся на две основные группы: зоны для развития или создания производственных баз и зоны для организации складов хранения. Таким образом, к зонам для организации баз можно отнести следующие районы города :

• п. Силикатный на территории которого раньше действовали крупные заводы по производству строительных материалов.

• п. Кирзавод – данный район города был отдан под производство, так как на его территории преобладали промышленные объекты, такие как: ТЭЦ-1, Теплоприбор, Кирзавод.

• п. Матросова изначально в данном районе города были размещены различные крупные базы и заводы, которые в основном сегодня распроданы частным собственникам.

• п. Стеклозавод на территории которого был расположен один из крупнейших заводов СССР по производству стекла в период перестройки завод обанкротился и в дальнейшем он был распродан по частям. На его территории сегодня, возможно, организовать производственную базу, цехи, склады, так как площади и территория завода это позволяют.

Группа же для организации складов хранения представлена следующими зонами:

• Мелькомбинат (база «Росичь») - на ее территории находится большое количество складов с земельными участками приблизительно до военной постройки.

• Район ТСК - на данной территории раньше был расположен один из крупнейших комбинатор республики по производству и заготовке шерсти и тканей, соответственно было и большое количество складов различной конфигурации для хранения продукции. После кризиса 1998 года завод был не в состоянии находиться на собственном хозяйственном расчете, был признан банкротом а, огромная его территория и здания расположенные на ней были распроданы по частям.

• п. Горького – это территория можно предположить была отдана под производственные спонтанно, так как на этой территории действовали небольшие производственные базы.

Ниже представлены основные факторы, влияющие на стоимость производственных объектов, предложенных к продаже в приложении Таблица №1:

Наличие технологического оборудования: ж/д тупики, кран-балки, подъемные механизмы и другие варианты дополнительного оборудования.

Влияние в сторону увеличения стоимости Наличие технологического оборудования (ж/д тупики, кран-балки, подъемные механизмы и другие варианты дополнительного оборудования) существенно влияет на повышение стоимости производственного объекта

Конструктивные особенности здания. Типы конструктивных систем, наличие специальных возможностей. Как правило, при организации производства требуются помещения I, II, реже III группы капитальности. В связи с этим, имеющиеся на территории промышленных предприятий временные сооружения групп капитальности IV и выше часто не используются, а соответственно незначительно влияют на стоимость объекта.

Влияние в сторону уменьшения стоимости Наличие на территории производственного объекта зданий IV группы капитальности снижает стоимость этого объекта, так как такие здание не приспособлены для несения тяжелых нагрузок сопутствующих производственному технологическому процессу, а следовательно появляются дополнительные затраты по сносу зданий IV группы капитальности и расчистке территории.

Влияние в сторону увеличения стоимости Наличие здания или помещений I, II и III группы капитальности увеличивают стоимость производственных объектов, так как они способны нести на себе высокий нагрузки от различного технологического оборудования

Техническое состояние объекта недвижимости. Особенностями объектов промышленного назначения является быстрое их ветшание при отсутствии их эксплуатации, в том случае, если не организована грамотная их консервация. Объекты разрушаются как в результате воздействия природных, так и антропогенных факторов. Кроме того, к техническому состоянию промышленных объектов могут предъявляться повышенные требования, что обусловлено наличием вредных для строительных объектов техногенных факторов (вибрация, химическое воздействие)

Влияние в сторону уменьшения стоимости Наличие на территории производственного объекта неэксплуатируемых зданий ведет к быстрому их ветшанию как в результате природных так и антропогенных факторов. Что влияет на стоимость объекта в отрицательную сторону.

Влияние в сторону увеличения стоимости Наличие на территории производственного объекта зданий в хорошем техническом состоянии – «ухоженных» повышает его стоимость.

Наличие и состав коммуникаций: электроснабжение, водоснабжение, канализация. Организация современных производств, как правило, требует наличие, как внутренних сетей коммуникаций, так и возможностей подключений к наружным сетям. При этом, учитывая тот факт, что эксплуатация производственных объектов без необходимых энергоресурсов зачастую невозможна, стоимость прокладки новых коммуникаций и получение соответствующих лимитов потребления может составлять значительные суммы.

Влияние в сторону уменьшения стоимости Отсутствие коммуникаций на территории производственного комплекса существенно влияет на снижение стоимости этого комплекса, так как подвести коммуникации требует больших денежных и временных затрат.

Влияние в сторону увеличения стоимости Наличие на территории производственного объекта коммуникаций влияет положительно на стоимость.

Благоустройство территории, прилегающей к зданию. Ценится территория, огороженная забором, а так же наличие и качество подъездных путей. Автомобильная дорога, ж/д дорога. Использование индустриально-логистической недвижимости предполагает значительный грузооборот, в связи с этим отсутствие необходимых подъездных путей может служить фактором, значительно понижающим стоимость объекта.

Влияние в сторону уменьшения стоимости Отсутствие оборудованных подъездных путей, забора и т.д., снижает стоимость производственного объекта, так как для того чтобы облагородить территорию необходимо затратить большое количество денежных средств и времени.

Влияние в сторону увеличения стоимости Наличие благоустройства влияет на стоимость производственного комплекса в сторону увеличения.

Юридическое оформление земельных отношений. Стоимость объекта значительно возрастает в том случае, если земельный участок используется владельцем здания на правах собственности.

Влияние в сторону увеличения стоимости Оформленный земельный участок на правах собственности значительно повышает стоимость производственного объекта.

Наличие незастроенного земельного участка. Соотношение площади застройки и площади земельного участка . Наличие свободного (незастроенного) земельного участка является важным фактором, обеспечивающим нормальное функционирование предприятия, возможность приспособления его под свои нужды. В то же время избыточная площадь означает дополнительную налоговую нагрузку.

Влияние в сторону уменьшения стоимости Избыток незастроенной площади на территории производственного объекта отрицательно сказывается на его стоимости, это означает дополнительную налоговую нагрузку

Влияние в сторону увеличения стоимости Не большое количество незастроенного участка на территории производственного комплекса положительно сказывается на стоимости производственного объекта, есть возможность расширения производства, строительства дополнительно объекта производства.

Количество и состояние административных помещений. Доля административных помещений в общей площади, качество отделки, возможность сдачи внаем, заполняемость. Как правило, на территории производственно-складской недвижимости, помимо помещений собственно производственного назначения имеются помещения административно-бытового назначения. Степень влияния таких помещений на стоимость единого объекта зависит от их технического состояния, возможности их использования посторонними организациями. В зависимости от указанных факторов стоимость административных помещений может быть принята оценщиком как на уровне стоимости производственной недвижимости, так и на уровне офисной недвижимости.

Наличие незавершенных строительством объектов. Нередко случается, что на территории объекта производственного назначения, находятся здания и сооружения в незавершенном строительством состоянии. При этом, стоимость завершения их строительства может достигать значительных величин. Что ведет за собой снижение стоимости объекта недвижимости.

влияние в сторону уменьшения стоимости Если технологический процесс на производстве уже сложился, то наличие на территории объекта незавершенного строительства влияет на стоимость объекта в целом в сторону понижения, так как стоимость завершения порой может достигнуть значительных величин.

влияние в сторону увеличения стоимости Если производство способно развиваться, то наличие на территории производственного комплекса незавершенного строительством объекта положительно сказывается на его стоимости, так как лучше завершить строительство, чем строить новый оюъект

Особенностями производственно–складской недвижимости является наличие значительного количества дополнительных ценообразующих факторов. Если объект обладает наилучшим набором ценообразующих факторов (указанных выше), то его рыночная стоимость и арендная плата будет близка к верхней ценовой границе данного сегмента рынка, и наоборот: при наихудшем наборе ценообразующих факторов (указанных выше) его рыночная стоимость и арендная плата будет близка к нижней ценовой границе данного сегмента рынка.

Анализ рынка земельных участков по г.Улан-Удэ показывает, что цены на земельные участки под коммерческое использование находятся в стадии становления, в 2007 -2008 годах цены стремительно росли, небольшие земельный участки в центре доходили до 20 тыс. руб. за квадратный метр, теперь таких цен не наблюдается, происходит снижение завышенных цен предложений.

Наряду со сделками по купле-продаже земельных участков в г. Улан-Удэ на первичном рынке, где покупателями выступают организации и физические лица, а продавцом – уполномоченные муниципальные и государственные структуры, развивается вторичный рынок земельных участков в Улан-Удэ, в центральной части города предложений практически нет. В приложении Таблица №2 представлены цены предложения найденные на вторичном рынке земельных участков под коммерческое использование:

Диапазон цен за 1 кв.м. варьирует:– минимальная цена - стартует с отметки 200 рублей за кв.м (ул. Матросова пос.), максимальная - достигает 20 000 рублей за кв.м. (ул. Лимонова). На крупные земельные наделы средняя цена в современных условиях варьируется в диапазоне 200 – 4 000 рублей за 1 кв.м. Отличительной чертой более дорогостоящих участков является наличие всех коммуникаций (отопление, вода, электроэнергия), уровень готовности документов, наличие проектов застройки. Таким образом, низкие цены продажи характерны для участков большой площади, т.к. они являются низколиквидными.

Анализ сведений о правах на землю за прошедший год показывает, что и сейчас продолжается реформирование предприятий и регистрация прав собственности юридических и физических лиц на землю в соответствии с действующими правовыми нормами. Продолжаются также работы по установлению прав на землю.