19 Доходный подход: характеристика, показания к применению, ограничения в применении; достоинства и недостатки.

Доходный подход помогает оценить ст-ть недвижимости в данный момент как текущую ст-ть будущих денежных потоков. Дох. подход используется при определении: 1. Инвестиционной ст-ти поскольку инвестор не заплатит за объект будущих доходов от этого объекта. 2. Рыночной ст-ти: а) метод дисконтирования деню потоков б) метод прямой капитализации. Достоинство доходного подхода – в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода. Недостатки доходного подхода: 1 Сложность составления прогноза; 2 Субъективность расчета ставки дисконтирования.

20 Метод дисконтирования денежных потоков: понятие, случаи использования, алгоритм расчета.

Метод дисконтирования денежных потоков (МДДП). Помогает определить стоимость объекта недвижимости на основе технической стоимости дохода состоящего из прогнозируемых для потоков и остаточной стоимости.

Для расчета МДДП необходимы следующие данные: - прогнозируемые величины денежных потоков; - ставки дисконтирования. МДДП более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков моделируя их характерные черты поступления. МДДП используется в следующих случаях: 1. когда будущие денежные потоки существенно отличаются от текущих; 2. когда меняются данные, позволяющие опознать результат будущих потоков денежных средств от недвижимости; 3. потоки доходов носят сезонный характер; 4. объект многофункционален; 5. объект только построен и вводится в действие.

Методы расчета МДДП: I. Определение прогнозируемого периода.

Этот этап зависит от количества информации, ее полноты для долгосрочных прогнозов. Тщательно выполненный прогноз помогает распознать характер изменения денежных потоков на более долгий срок. В международной оценочной практике средняя величина производительного периода 5-10 лет, в России 3-5 лет. Это срок, на который можно сделать обусловленный прогноз. II. Прогнозирование величин денежного потока.

При работе над этим этапом необходимо: а) тщательно анализировать финансовую отчетность, предоставленную заказчиком о доходах и расходах объекта недвижимости в ретроспективном переходе; б) изучать техническое состояние рынка и динамику изменения его основных характеристик; в) сделать прогноз доходов и расходов.

Оценщик работает со следующими уровнями дохода: 1. ПВД (потенциальный валовой доход) – доход, который можно получить при 100% использовании объекта без учета потерь и расходов. Оценщик в процессе оценки просматривает договоры аренды при этом заостряя свое внимание на сроке аренды, величине арендной платы.

Арендные ставки бывают: - контрактными (определяются договором аренды); - рыночными (типичны для данного рынка в данном регионе; является наиболее вероятной величиной арендной платы за которую арендодатель соглашается сдать и арендатор соглашается снять).2. ДВД (действительный валовой доход) – потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от использования объекта. Обычно оценщик выражает потери в % по отношению к ПВД, для определения коэффициента недоиспользования. Оценщик использует ретроспективную и техническую информацию по объекту недвижимости (количество перезаполненных договоров), периоды в течение которых объект оставался свободен и т.д. 3. ЧОД (чисто операционный доход) – действительный валовый доход минус операционный доход за год, за исключением амортизационных отчислений. К операционным расходам относят: - подоходный налог; - погашение кредита и займов; - отчисления в благотворительность. Кроме того, МДДП может рассчитывать денежные потоки до и после уплаты налогов. Денежный поток до уплаты налогов – рассчитывается в случае, когда недвижимость приобретается за счет заемных средств. III. Рассчитываются все виды налогов, которые должны быть уплачены владельцами недвижимости: - налог на имущество; - земельный налог; - налог на прибыль и т.д. IV. Расчет реверсии (перепродажа недвижимости, выручка от продажи) Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью: - назначения цены продажи, исходя из состояния настоящего рынка, аналогичных цен объектов и предложений относительно будущего состояния объекта; - принятия допущений относительно изменения за период владения; - капитализация капиталов за год следующего за годом окончания прогнозного периода, с использованием рассчитанной ставки капитала. V. Определение ставок дисконтирования. Ставка дисконтирования – коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой/выплачиваемой в будущем. Она должна отображать связь: риск – доход. Российские оценщики ставку рассчитывают методом кумулятивного построения.

VI. Стоимость МДДП рассчитывается суммированием текущей стоимости денежного потока, полученных в течении холдингового периода и текущей стоимости реверсий (перепродажа недвижимости). Определить ставку дисконтирования, значит найти среднюю норму прибыли, которую инвесторы ожидают получить в условиях данного рынка недвижимости, в рамках капиталовложения в схожие объекты, отражающие ожидание рынка.