17 Износ объектов недвижимости и его виды. Этапы жизни здания.

Износ характеризуется уменьшением полезности объектов недвижимости, его потребительских качеств с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости под воздействием различных факторов со временем. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры характеризующие конструктивную надежность здания, а также их функциональное соот-е текущему и будущему использованию. Кроме того на ст-ть ОН в наименьшей степени влияют внешние факторы, обусловленные изменениями внешней среды. Износ измеряется в %, а стоимостным выражением износа является обесценивание. В зависимости от причин вызывающих обесценивание выделяют виды износа: 1. Физический: а) устранимый - устранение физически возможно и экономически целесообразно б) неустранимый - наоборот. 2 Функциональный: а) устранимый б)неустранимый. 3 Внешний: а) неустранимый. При этом экономическая целесообразность состоит в том, что производимые затраты на устранение должны способствовать повышению ст-ти объекта в целом. При выявлении всех видов износа говорят о совокупном (накопленном) износе ОН. Оценщик должен оценить все 3 вида износа. В ст-ом выражении совокупный износ представляет собой разницу между ПВС и рыночной ценой ОО. Физ.физнь здания - период эксплуатации здания, втечении которого состояния конструктивных элементов соответствует определенных критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность). Он заключается при строительстве и зависит от группы капитальности. Физ. Жизнь заканчивается, когда объект сносится. Хронологический возраст здания - период времени прошедший со дня ввода в эксплуатацию объекта до даты оценки. Экономическая жизнь здания - период определяется временем эксплуации, в течении которого объект приносит доход. В этот период производимые улучшения вносят вклад в ст-ть объекта. Эк. Жизнь заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, которые есть у сопоставимых объектах в данном сегменте рынка. Эффективный возраст - определяется на основе хронол. Возраста с учетом его технич. состояния и факторов влиящих на ст-ть ОО. Эф-ый возраст может отличаться от хронол. В большую или меньшую степень. При нормальной эксплуатации хрон. Возраст равен эф-му. Оставшаяся эконом. Жизнь здания - период времени от даты оценки до окончания эконом. жизни.

18 Теория стоимости денег во времени или шесть функций сложного процента.

Принятие решения о вложении капитала определяется величиной дохода, который инвестор предполагает получить в будущем. В онове этих расчетов лежит теория изменения ст-ти денег - деньги являются спец. Товаром, со временем изменяют свою ст-ть и как правило обесцениваются под влиянием ряда факторов: инфляция и способность денег приносить доход при условии разумного инвестирования. Приведение ден. сумм, возникающих в разное время к сопоставимому виду наз-ся временная оценка денежных потоков. Временная оценка ден.потоков основана на использовании 6 функций сложного процента: Ф1 - накопленная сумма единицы. Будущая ст-ть единицы - сумма по которой повышается одна ден.единица, если ее инвестировать на определенное количество периодов. Существует таблицы содержащие факторы сложного процента. Которые отражают изменение ст-ти 1 денежной единицы во времени. Создателями таблиц являются Джордж Фридман, Ник ОруцойФ2 - накопление единицы за период - это суммарное накопление по серии взносов в одну ден.единицу, вносимых в конце каждого периода по истечении устанавливаемого срока при определении ставки процента. Ф3 - фактор фонда возмещения показывает сумму равновеликого периодического взноса, который вместе с процентом необходим для того, чтобы к концу определенного периода накопить 1 ден.единицу. . Ф4 - текущая стоимость единицы - сегодняшняя ст-ть единицы, которая должна быть получена в будущем при заданном периоде и процентной ставке. Ф5 - показывает текущую ст-ть равномерного потока дохода, первое поступление переходит в конце 1 периода, последующие, в конце каждого последущего периода. Ф6 - взнос на амортизационные единицы - показывает равновеликий платеж (регулярный), необходимый для полной амортизации понятия кредита по которому выплачивается процент, в течении периода.