11 Общая характеристика процесса оценки.

Весь процесс оценки можно разделить на 5 этапов: 1)Заключение договора на проведение оценки, включающего задания на оценку. 2)Сбор и анализ информации необходимой для оценки (осмотр объекта, сбор информации об объекте, о сегменте рынка, анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта). 3)Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов (3 подхода: затратный, доходный, сравнительный). 4)Согласование результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости ОО. 5)Составление отчета об оценке (составление отчета, защита его перед заказчиком, подписание акта сдачи - приемки работы).

12 Информационное обеспечение процесса оценки. Экспертиза объекта оценки.

Общие принципы определения требующийся информации:

Внутрянняя 1)Изучить договор(техническое задание) ,внутр. док-ия; 2)Провести интервью с заказчиком и собственником; 3)Провести осмотр и тех.экспертизу объекта;

Сбор и анализ информации проводится в следующей последовательности:

1.Общая информация - необходима для изучения состояния и общих тенденций функционирования экономики и рынка недвижимости. Эта информация описательного характера, которая используется для определения величины рыночной стоимости.

2.Специфическая информация – как правило, представляется в виде цифр и используется для расчетов различных методов оценки.

Формирование массива внешней информации начинается собора макроэкономических данных и исследования общего состояния национальной экономики, в частности:

1. Экономические показатели: – темпы экономического роста; - уровень инфляции; - уровень доходов населения и др.;

2. Политические и социальные факторы: - стабильность политической ситуации; - доверие правительству; - приближение и прогнозированность выборов.

Основные источники внешней информации: - программы правительства РФ и официальные прогнозы; - данные государственных организаций - исследования международных финансовых организаций; - аналитические обзоры информационных агентств; - электронные информационные поисковые системы; - периодическая экономическая печать; Внутренняя информация: - данные о юр. положение ОО; - данные физ.хар-к ОО; - данные о состоянии ЗУ; - данные о сооружениях, входящих в состав недвиж.; - данные об имуществе, не явл-ся недвиж., но подлежащим оценке в составе последних; - данные о районе расположения оцениваемого объекта и его непосредственном окружении, отражение влияния на величину стоимости ОО;

13 Подходы и методы в оценке.

14 Затратный подход: характеристика, показания к применению, ограничения в применении; достоинства и недостатки.

Стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение земельного участка, его благоустройства на нем оцениваемого объекта недвижимости. При оценке объекта недвижимости по затратному подходу определяются два вида стоимости:

ПВС - полная восстановительная стоимость (определяется с помощью сборников УПВС - укрупненные показатели восстановительной стоимости)

ПСЗ – полная стоимость замещения ПСЗ (по ЧелСЦене )

Показания к применению: - для оценки новых и недавно построенных объектов - когда необходим анализ НиНЭи ЗУ; - для объектов специального назначения, по которым нет аналогичных продаж - для оценки объектов незавершенного строительства - при оценке объектов доходным подходом, если объекту требуется ремонт или реконструкция - при оценке объектов в целях страхования - в условиях пассивного рынка, когда нет аналогичных продаж - для целей налогообложения и т.д.

Ограничения к применению: - для зданий имеющих историческую ценность - когда оценивается старое здание с чрезмерным физическим износом - когда нельзя сделать самостоятельную оценку ЗУ.

Достоинства: 1. Иногда является единственно возможным к применению. 2. Наиболее надежен при оценке новых объектов, готовых для наиболее эффективного использования. 3. Наиболее целесообразно применять при анализе наилучшего и наиболее эффективного земельного участка, технико-экономическом анализе нового строительства, оценке общественно государственных и специальных объектов (так как они не предназначены для получения дохода и низка вероятность найти данные об аналогичных продажах). 4. Применим для оценки в целях страхования и налогообложения. 5. Позволяет оценить объекты на малоактивных рынках

Недостатки: 1. Значительная трудоемкость. 2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат. 3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный строением износ. 4. Проблематичность оценки земельных участков в России. 5. Сложность определения накопленного износа (особенно старых зданий и сооружений), так как в большинстве случаев суждение о степени износа основывается на экспертном мнении оценщика и точность результатов во многом зависит от его квалификации и опыта