- •1.Исторические аспекты оценочной деятельности
- •2.Имущество: понятие, признаки, состав и классификация недвижимости.
- •3.Правовой статус недвижимого имущества.
- •4.Рынок недвижимости: понятие, особенности, сегментация, функции.
- •5.Оценочная деятельность: понятие и содержание (в т.Ч. Задачи и виды стоимости).
- •7. Оценщик: понятие, правовое положение, обязанности и независимость.
- •8. Объекты оценки. Обязательность проведения оценки объектов оценки.
- •9. Основание для проведения оценки объекта оценки. Обязательные требования к договору. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.
- •11 Общая характеристика процесса оценки.
- •12 Информационное обеспечение процесса оценки. Экспертиза объекта оценки.
- •13 Подходы и методы в оценке.
- •14 Затратный подход: характеристика, показания к применению, ограничения в применении; достоинства и недостатки.
- •15 Затратный подход. Расчет стоимости замещения объекта оценки с применением справочника ЧелСЦена.
- •16 Определение полной восстановительной стоимости объекта оценки на основе сборников «упвс».
- •17 Износ объектов недвижимости и его виды. Этапы жизни здания.
- •18 Теория стоимости денег во времени или шесть функций сложного процента.
- •19 Доходный подход: характеристика, показания к применению, ограничения в применении; достоинства и недостатки.
- •20 Метод дисконтирования денежных потоков: понятие, случаи использования, алгоритм расчета.
- •21 Метод прямой капитализации: понятие, основные этапы процедуры мпк
- •22. Расчет ставки (коэффициента) капитализации: метод кумулятивного построения, метод сравнения продаж (см. Распечатку в лекции, т.Е. Ксерокопию).
- •23.Сравнительный подход к оценке: характеристика, показания к применению, ограничения в применении; достоинства и недостатки.
- •24 Метод сравнения продаж: содержание и этапы
- •25 Оценка земли: понятие, методы.
25 Оценка земли: понятие, методы.
Оценка земли – это либо рыночная стоимость ЗУ, либо рыночная стоимость права аренды ЗУ.
Доходный подход к оценке земельных участков включает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. В основе доходного подхода лежат четыре принципа: принцип наиболее эффективного использования, принцип ожидания, принцип спроса и предложения, а также принцип замещения. Доходный подход включает три метода: капитализации дохода (земельной ренты), остатка (техника остатка дохода для земельного участка) и предполагаемого использования.
Метод капитализации дохода (земельной ренты) основан на определении годовой величины дохода от владения земельным участком и делением полученного результата на коэффициент капитализации или умножением его на срок капитализации, равный периоду, необходимому для окупаемости или воспроизводства капитала, вложенного в земельный участок.
Метод остатка Он применяется для оценки ЗУ, застроенных объектами бизнеса и доходной недвижимости; для оценки незастроенных участков, если имеется возможность их застройки улучшениями, приносящими доход, и определения варианта наиболее эффективного использования земельного участка.
Метод предполагаемого использования. Данный метод применяется при условии использования земельного участка способом, приносящим доход. Наиболее часто его используют дня оценки неосвоенных участков земли. Он связан с предположениями о разделении конкретного объекта недвижимого имущества на ряд участков, определением доходов и расходов, связанных с процессом такого деления, и дисконтированием получающихся в результате чистых доходов для вывода показателя стоимости.
Оценка земельного участка на основе сравнительного подхода. Данный подход основан на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т.е. на принципе замещения. Принцип замещения предполагает, что благоразумный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит сумму не больше той, за которую можно приобрести аналогичный по местоположению или плодородию участок земли. Поэтому цены, недавно уплаченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участка земли.
Метод сравнения продаж для земельных участков базируется на прямом сравнении рассматриваемого имущества с аналогичными земельными участками, для которых имеются фактические данные по последним рыночным сделкам. Хотя наибольшее значение имеют продажи, анализ списков и цен, предлагаемых за аналогичные участки, которые конкурируют с рассматриваемым, может способствовать лучшему пониманию рынка.
Метод оценки земельного участка по элементам сравнения. Элементами сравнения называют характеристики земельных участков и условия сделок, которые влияют на цену продажи. Для лучшей организации процесса сравнения рекомендован стандартный порядок анализа элементов сравнения.
Метод оценки земельного участка с помощью единиц сравнения. Поскольку земельные участки, приносящие доход, часто различаются по площади и размеру имеющихся улучшений, при сравнении проданных участков с оцениваемым участком полученные данные необходимо привести к общему знаменателю, т.е. определенной единицы сравнения. Если цену продажи объекта перевести в единицу сравнения, то возможно сравнение земельных участков, которые конкурируют на одном сегменте рынка.