Вопрос 7. Сущность метода дисконтирования денежных потоков (ддп).

Метод ДДП – м-д опр-я капитализированной стоимости доходов, при котором последовательно каждый доход или группа доходов со своими ставками дисконтирования приводятся к величине, равной сумме их текущих стоимостей.

В общем виде математическое выражение для данного метода можно представить так:

, где:

PV – текущая стоимость объекта оценки;

C_t – денежный поток периода t;

i_t - ставка дисконтирования периода,

П – стоимость реверсии ( перепродажи, остаточная стоимость),

N – период времени (годы).

Метод ДДП прим-ся, когда:

1) предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих,

2) имеются данные, позволяющие обосновывать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости,

3) потоки доходов и расходов носят сезонный характер,

4) оценивается недвижимость, функциональное назначение которой многопрофильное,

5) объект недвижимости строится или вводится в действие.

Алгоритм расчета метода ДДП:

1. Опр-ся прогнозный период, т.е. срок экспл-и недв-ти до её перепродажи. (3-5 лет)

2. Устан-ся вел-на чистого дохода от эксплуатации недв-ти в расчете на год. Опр-ся вел-ны чистого дохода по каждому году в течение прогнозируемого периода до перепродажи.

3. Определение ставки дисконтирования.

4. Дисконтирование потока чистых доходов с использованием соответствующих значений фактора текущей стоимости денежной единицы (прм-е фактора тек-й ст-ти аннуитета невозм-но, т.к. значение доходов ежегодно меняется).

5. Расчет стоимости перепродажи объекта оценки. Рассчитывается путем капитализации дохода в постоянном прогонзном периоде с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

6. Дисконтирование стоимости реверсии в теукщую стоимость на день оценки.

7. Суммирование текущей стоимости потока чистых доходов и дисконтированной стоимости перепродажи (реверсии) объекта оценки.

Схема расчета денежного потока:

1) Опр-ся потенц-й валовый доход (ПВД) – это доход, кот-й можно получить от недв-ти при 100%-ном её исп-и без учета потерь расходов: доход от оказания услуг (например, по мелкому авторемонту машин). ПВД зависит от площади объекта и средне й арендной ставки.

ПВД = S_ОБ*С_АР

2) Опр-ся дейст-й валовый доход (ДВД)

ДВД = ПВД – Потери + дополнительный доход

Потери – от недозагрузки площадей и недосбора арендной платы.

3) Опр-е ЧОД

ЧОД = ДВД – Операц-е расходы

Операц-е расходы (ОР) – расходы, необходимые для обеспеч-я норм-го функц-я объекта недв-ти и получ-я дохода от него. Ор принято делить на: условно-постоянные, условно-переменные (Эксплуатац-е), расходы на замещ-е или резервы.

4) Вычит-ся планируемые КВ и обслуживание кредита. Ост-ся чистый денежный поток для недвижимости.

Опр-е ставки дисконтир-я.

Ставка дисконтирования выбирается как средняя норма прибыли, которую инвесторы ожидают получить на капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка.

Поскольку норма прибыли прямо пропорциональна риску, ставка дисконтирования опр-ся тем, насколько высок риск вложения средств в покупку данной недвижимости. Чем выше уровень риска, тем больше ставка дисконтирования и соответственно меньше текущая стоимость будущих доходов.

Для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы:

1) метод кумулятивного построения.

2) метод сравнения альтернативных инвестиций.

3) метод выделения.

4) метод мониторинга.