Вопрос 6.Сущность метода прямой капитализации.

Для оценки стоимости доходной недвижимости применяют технику прямой капитализ-и и (или) капитализ-и будущих доходов (дисконтирования денежных потоков). Способ капитализации позволяет на основании данных о доходах и к-те капитализ-и на момент оценки или перспективу сделать вывод о стоимости объекта. Техника дисконтирования применяется для получения текущей стоимости денежного потока исходя их дохода, который может приносить объект недвижимости ( в частности, от сдачи объекта в аренду).

МПК исп-ся в случае оценки им-ва при пост-й вел-не дохода (т.е. среднегодовой доход от исп-я им-ва постоянен), отс-т первонач-е инв-и.

Базовая формула для расчета имеет вид:

С= ,

С – ст-ть объекта недв-ти, R_k – к-т капит-и, %, ЧОД(NOY) – чистый операционный доход, руб.

Основные проблемы исп-я МПК:

1. Метод не рек-ся исп-ть, когда объект недв-ти треб-т значительной рек-и или нахся в сост-и незав. Стр-ва ( т.е. в ближ-м буд-м не будет выхода на стаб-е доходы).

2. В РФ есть проблема информ-й непрозрачности рынка недв-ти, т.е. отс-т инф-я по реальным сделкам продажи, аренды, экспл-м расходам и т.п. В рез-те ЧОД и к-т капит-и дост-но трудно опр-ть.

Этапы и процедуры оценки МПК:

1. Опр-е ожид-го годового (среднегод.) дохода.

2. Расчет ставки капитализ-и.

3. Опр-е ст-ти недв-ти на основе ЧОД и R_k

Опр-е ожид-го ЧОД.

1) Опр-ся потенц-й валовый доход (ПВД) – это доход, кот-й можно получить от недв-ти при 100%-ном её исп-и без учета потерь расходов: доход от оказания услуг (например, по мелкому авторемонту машин). ПВД зависит от площади объекта и средне й арендной ставки.

ПВД = S_ОБ*С_АР

2) Опр-ся дейст-й валовый доход (ДВД)

ДВД = ПВД – Потери

Потери – от недозагрузки площадей и недосбора арендной платы.

3) Опр-е ЧОД

ЧОД = ДВД – Операц-е расходы

Операц-е расходы (ОР) – расходы, необходимые для обеспеч-я норм-го функц-я объекта недв-ти и получ-я дохода от него. Ор принято делить на: условно-постоянные, условно-переменные (Эксплуатац-е), расходы на замещ-е или резервы.

Опр-е ставки капит-и. Сущ-т неск-ко методов опр-я ставки капит-и:

1. Метод общей ставки капит-и (прямого сопост-я).

2. М-д связ-х инв-й заемн. И собст-го кап-ла.

3. М-д связ-х инв-й земли и зд-й.

4. М-д Элвуда. Завис-ть м/у ставкой дисконта и к-том капит-и отр-т ф-ла Элвуда:

R_O = Y_O + ∆α, где

R_O – к-т капитализ-и, Y_O – ставка дисконта, ∆ - изменение стоимости актива, кот-я учит-т ре-капитализ-ю, долгосрочные темпы роста дохода, изменение рисков в будущем, α – к-т, отраж-й годовую норму возврата капитала.

5. Метод кумулятивного построения. Способ последовательного наращивания первой составляющей к-та капит-и, при кот-м в кач-ве базовой берется безрисковая ставка доходности, и к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недв-ти, такими как: надбавка за низкую неликв-ть, надбавка за риск вложения в недв-ть, надбавка за инвестиционный менеджмент. В качестве безрисковой часто принимается ставка доходности по безрисковым ценным бумагам, в частности – по облигациям федерального займа РФ.