Вопрос 4.Методы определения полной стоимости восстановления (замещения) при реализации затратного подхода: метод сравнительной единицы.

В зависимости от целей оценки и необходимой точности расчетов используется несколько способов определения восстановительной стоимости:

1. Метод сравнительной единицы – на базе укрупненных показателей (УПВС, УПСС, УСН и т.п.). Сейчас на основе сб. КО-Инвест;

2. Метод разбивки по компонентам – по конструктивным элементам, см. УПБС ВР);

3. Метод количеств.анализа (опред-е всех затрат на стр-во путем детальн.разработки сметной документации).

Метод сравнит.единицы предполагает расчет стоимости стр-ва, исходя из величины сравнительной единицы (1м2, 1м3) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, конструкции, оборудование, и так далее).

Для расчета полн.ст-ти оцениваемого объекта скоррект-ая стоимость ед-цы сравнения умножается на кол-во ед-ц сравн-я (площадь, объем). Для опред-я вел-ы затрат обычно исп-ся различ.справочные и норматив.мат-лы (УПСС – укрупн.показатели стоимости стр-ва, УПВС – укрупненные показатели восстановительной стоимости и так далее).

С= С_м2 (или1м3 )*V(илиS)*К_П *К_УД *К_М *К_ПЗ *К_НДС ,

где С – стоимость оцениваемого объекта;

С1м2 (или 1м3) – стоимость 1м2 (1м3) типового сооружения на базовую дату;

V(S) – объем (площадь) оцениваемого объекта (количество единиц сравнения);

К_П – поправ. Коэфф-т, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типовым зданием (для идентичного объекта Кп = 1);

К_М – коэфф-т, учитывающий местопол-е объекта (террит.район или климат. зону);

Куд – коэфф-т удорожания сметной стоимости, учитывающий изменение стоимости СМР в период между базовой датой и датой на момент оценки;

КПЗ – коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%);

КНДС – коэффициент, учитывающий НДС (+18% или 1,18).

Важ.этапом при исп-ии этого м-да явл-ся выбор объекта (аналога), для этого необх-о учит-ть: 1)сходство функцион.назнач-я;2)совпад-е физ.хар-к (планировочных, конструктивных);3)другие хар-ки, н-р, наличие подвала, виды инж. оборудования и др.

Вопрос 5. Сущность и этапы реализации подхода сравнительного анализа продаж.

Особенности применения сравнительного подхода

Сравнительный подход базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости и сравнения оцениваемой недвижимости с аналогами.

Данный подход неприменим в след случ:

а)объект явл. специализированным

б)объект оценки обладает исключительными выгодами /обременением, не отражающ общ состояние РН

Сравнительный подход использует три основных принципа оценки:

1.спроса и предложения

2.замещения

3.вклада

Основополагающим является принцип замещения, который предполагает, что рациональный покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, в которую ему обойдется приобретение другой недвижимости, обладающей такой же полезностью.

Положительные стороны сравнительного (рыночного) подхода:

1.Наиболее простой подход

2.Статистически обоснованный

3.Обеспечивает данными для использования других подходов оценки.

Отрицательные стороны:

1.Необходимость в наличие активного рынка недвижимости

2.Необходимость наличия аналогов по сделкам.

3. Подход основан на прошлых сделках и не учитываются будущие доходы.

4.При отсутствии сопоставимых аналогов подход не применяется.

Стоимость объекта недвижимости по сравнительному подходу равна средневзвешенной цене аналогичного объекта с учетом поправок.

Общая модель сравнения продаж представлена следующем образом:

К=Ра±ΣД,

К – расчетная величина рыночной стоимости

Ра – цена продаж сопоставимого объекта (аналога)

ΣД – сумма поправочных корректировок к цене продаж, учитывающая количественные и качественные отличия между оцениваемым объектом и аналогом.

Основные этапы оценки

1 этап: изучается состояние и тенденция развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости наиболее сопоставимые с оцениваемым объектом, проданные относительно недавно (с помощью газет, интернета…).

2 этап: собирается и проверяется информация по объектам- аналогам. Анализируется собранная информация, и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

3 этап: на выявленные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых объектов (аналогов).

4 этап: согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов, и выводится итоговая величина рыночной стоимости оцениваемого объекта на основе сравнительного подхода.

На 1 этапе необходимо сегментирование рынка, т.е. разбивка рынка на сектора, имеющие сходные объекты и субъекты:

сходные объекты по: 1.назначению использования 2.качеству 3.передаваемым правам 4.местоположению 5.физическим характеристикам

сходные субъекты по: 1.платежеспособности 2.возможности финансирования 3.инвестиционной мотивации

Сопоставимые объекты должны относится к одному сегменту рынка и сделки с ними осуществляются на типичных для данного сегмента рынка условий.

Изучение рынка основывается на информации, опубликованной в печати, сведениях о реализации объектов на аукционе, данных судебных заседаний и т.д.

Главная задача на этом этапе сгруппировать свед-я по избранным критериям выбора.

Основные критерии выбора сопоставимых объектов

1.Права собственности на недвижимость

2.условия финансирования (оплата с рассрочкой или единовременно)

3.Условия и время продаж

4.Местоположение

5.Физические характеристики

Корректировка на право собственности – при продажи объекта недвижимости, в котором помещения сданы в аренду (продажа собственности вместе с существующими арендным договорами) возникает необходимость корректировки цены на право собственности.

Величина корректировки есть разница между рыночной и договорной арендной платы в расчете на один год.

Условия финансирования – проводятся в том случае, если установлено, что при заключение договора купли-продажи продавец предоставил рассрочку в оплате всей ли части суммы. При этом стоимость данного объекта-аналога выше исходя из процентной ставки и условия кредитования.

Условие продажи – вводится в том случае, если сделка купли-продажи была осуществлена в нетипичных условиях, например при срочной продажи объекта продавец занизил стоимость.

Выяснение и обоснование этих условий на практике затруднено.

Время продажи – одним из основных элементов необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени. Используем данные об информации.

Корректировка на местоположение – производится в том случае, если сопоставимые объекты находятся в разных районах, различаются по уровню стоимости 1 кв.м.

Корректировка на физические характеристики, как правило, это корректировка на износ. В случае, если у сопоставимого объекта износ ниже (т.е. объект в лучшем состояние, чем оцениваемый объект), то цена аналога должна быть снижена на разницу в износе между сопоставимым и оцениваемым объектом.

Существует и поправка на наличие дополнительных вспомогательных сооружений (гараж, баня …). В этом случае цена сопоставимого объекта увеличивается или уменьшается на стоимость дополнительного объекта.