Вопрос 1.Рыночная стоимость: дать полное определение со всеми пояснениями, в соответствии с фсо №2.

Стоимость – мера того, сколько предполагаемый покупатель готов заплатить за оцениваемую собственность.

Рыночная ст-ть - наиболее вероятная цена, по котрой данный объект м/б отчужден на открытом рынке в условиях конкуркенции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой инф-ей, а вел-на цены сделки не отражает какие-либо чрезвычайные обст-ва, т.е. когда:

1) одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект сделки, а другая сторона не обязана принимать исполнение.

2) Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и дейст-т в своих интересах.

3) Объект оценки предпст-н на откр-м рынке.

4) Цена сделки предст-т собой разумное вознагр-е за объект оценки, и принуждения к сов-ю сделки в отн-и сторон не было.

5) платёж – в денежной форме.

Вопрос 2. Пр-п наилучшего и наиболее эфф-го исп-я он (лнэи).

ЛНЭИ явл-ся пр-пом, обощающим влияние всех указанных ранее пр-пов. ЛНЭИ опред-ся как использование недвижимости, кот:

а) является законодат-но разрешенным, т.е. соот-ет юр. нормам, включаязонирование территории, норма охр окруж среды, градостроит. ограничениям,требования по охране памятников истории, благоустройству прилегающ. территории.

б) физ. осуществима, т.е. размер и форма ЗУ, его транспорт. доступность, имеющиеся строения позвол. реализовать выбранный вариант исп-ния.

в) фин. обосновано с т.зр. окупаемости инвестируемого капитала, т.е. использование обеспечивает доход привышающий кап. затраты, эксплуатац. расходы и фин. обяз-ва.

г) обеспечив. наивысшую стоимость/ доходность ОН.

ЛНЭИ рассм. в 2 этапа:

1. ЗУ свободен, в эт. случ. опр-ся стр-во какого объекта наиб. эффективно с учетом правовых, градоср-х, эколог-х и иных ограничений, а также с уч. перспектив развития р-на.

2. ЗУ занят улучшениями, в эт случ. вариантами ЛНЭИ мб ремонт, модернизация, реконструкция ОН.

ЛНЭИ м изм-ся с теч. времени под влиянием рын-х стандартов и внешних факторов.

Выбор оптим. варианта исп-я з/у зав. От потенциала местополож-я уч-ка, возмож-тей и потребностей рынка и т.д. Важными факторами ЛНЭИ з/у явл-ся его физ.грунтовые и ландшафтные возмож-ти.

Вопрос 3.Сущность и алгоритм реализации затратного подхода.

Сущность ЗП закл. в том, что ст-ть Н опред затратами на приобретение ЗУ, его благоустр-во, стр-во на нем оцениваемого ОН (здания, сооружения), с последующ учетом накопленного износа объекта на дату провед. оценки.

Сзатр=Сзу+Свс – Инакоп

Сзу – затр на приобр и благоустр ЗУ;

Свс(замещения)- полн ст-ть восстановления (замещения) оценив-го объекта

Инакоп – износ накопленный- величина накоплен изн с учетом физ, функ-го и внешнего видов износа

Инакоп = Ифиз +Ифунк + Ивнеш

Применение ЗП необходимо при:

а)оценка нового стр-ва

б)оценка незавер-х строительством объектов

в)определение варианта исп-ния ЗУ

г)реконструкция здания (частичное обновление ОН)

д)оценки для целей налогообложения, н/р по методикам БТИ

е)оценки для целей страхования(страх остат ст-ти)

ж)оценка в последствии стих бедствий

з)оценки спец зданий и сооружений

Затр на стр-во явл. явл лишь базисом рыноч ст-ти и в общ случае верна формула:

Сзатр<Срын<Сзатр

Полная ст-ть замещения - ст-ть стр-ва в тех же ценах (текущ) объекта имеющ эквивалентную ст-ть с ом оценки, но построенного из нов материалов и в соотв совершен стандартам.

Полная ст-ть восстановления – ст-ть стр-ва в текущ ценах точной копии оцениваемого объекта: с исп-м таких же мат-лов, строит. стандартов, дизайна и с тем же кач-вом работ

Сзамещ= Сmax≥Cзатр

Послед-ть действий в затратном подходе:

1. расчет ст-ти ЗУ и работ по его благоустр-ву

2. опред полной ст-ти восстановления / замещения оцениваемого объекта по соотв-м методикам

3. расчет всех видов износа: физ-го, ф-ционального, внешнего

4. определение остаточной ст-ти ОН на дату проведения оценки, путем вычетания накопленного износа и ст-ти восстановления(замещения)

5. суммирование ст-ти ЗУ и остат ст-ти объекта