6. Экологическая экспертиза.

6.1. Вводная часть

Качественное состояние природно-антропогенной окружающей среды существенно влияет на ценность того или иного объекта недвижимости. От того, насколько благоприятна экологическая обстановка на территории, на которой размещен, например, жилой дом или офисное здание, зависят масштабы спроса на эти объекты недвижимости. Следовательно, стоимость данных объектов находится в прямой зависимости от уровня атмосферного, шумового и иного загрязнения окружающей эти объекты природно-антропогенной среды. К сожалению, складывающиеся на российском рынке цены по сделкам с недвижимостью не всегда отражают (а чаще не отражают) влияние экологических факторов на эти цены.

В зависимости от поставленной задачи оценки влияния экологических факторов на стоимость недвижимости относительно масштабов и уровня точности проводимых расчетов возможно два подхода. Первый ориентирован на достаточно глубокую и детальную проработку всех рассматриваемых эколого-экономических вопросов, что требует привлечения специалистов смежных отраслей знания (экологов, гидрометеорологов, специалистов по антикоррозийной защите и санитарной гигиены и т.д.). Второй подход базируется на возможности использования профессиональным оценщиком нормативно-справочной информации, позволяющей ему самостоятельно проводить расчеты по оценке влияния экологических факторов на стоимость недвижимости.

Цель экологической экспертизы: оценка вклада экологической составляющей в рыночную стоимость объекта недвижимости, проверка проектной документации на соблюдение требований природоохранного законодательства, нормативов и нормативных документов в области охраны окружающей среды.

6.2 Основные экологические факторы, влияющие на стоимость недвижимости и их экспертиза

6.3 Характеристика природно-климатических условий.

Площадка строительства расположена в Республике Саха (Якутия), г. Якутск, относится к IА климатическому району строительства (СНиП 23.01.99* «Строительная климатология»).

Наиболее холодный месяц январь, наиболее теплый - июль. Средняя температура наиболее холодной пятидневки, обеспеченностью 0,92 - минус 52°С, средняя наиболее холодных суток -54°С. Продолжительность периода со средней суточной температурой воздуха < 8°С - 256 суток, средняя температура воздуха этого периода минус 20,6°С. Темпреатура наиболее холодной пятидневки минус 57°С.

Среднемесячная температура воздуха приведена в таблице 6.1.

Таблица 6.1

Янв.	Фев.	Март	Апр.	Май	Июнь	Июль	Авг.	Сент.	Окт.	Нояб.	Дек.
-42,6	-35,9	-22,2	-7,2	5,8	15,4	18,7	14,9	6,2	-8,0	-28,3	-39,5

Среднемесячная относительная влажность воздуха наиболее холодного месяца холодного периода года - 73%.

Распределение осадков по сезонам года неравномерное. Количество осадков за ноябрь-март - 48 мм, апрель-октябрь - 186мм. Максимум осадков приходится на вторую половину лета (июль-август), минимум на февраль-март. Преобладающее направление ветра за декабрь-февраль - северное.

Средняя скорость ветра, м/с, за период со средней суточной температурой воздуха ≤ 8 °С - 1,9 м/с.

Нормативное значение, веса снегового покрова: 55 кг/м². Нормативное значение ветрового давления - 30 кгс/м². Сейсмичность площадки строительства согласно карте сейсмического микрорайонирования г. Якутска составляет 6 баллов.

Грунты участка вечномерзлые с глубиной сезонного оттаивания 2,8 м, до исследованной глубины (10,0-15,0 м) представлены аллювиальными песчаными и глинистыми отложениями верхнечетвертичного возраста, перерытыми с поверхности насыпными грунтами.

Грунтовые воды на площадке строительства обнаружены не были.

Ниже приводится послойное описание грунтов, встреченных в разрезе площадки:

• Слой 1: Насыпные грунты. Мерзлый, ниже талый; глубина подошвы грунта 1,5 м, мощность слоя 1,5 м.

• Слой 2: Представлен супесью темно-бурой, мерзлой, засоленой; глубина подошвы 2,9 м, мощность слоя 1,4 м.

• Слой 3. Песок мелкий, серый с включением растительных остатков, твердомерзлый, засоленый; глубина подошвы слоя - 5,5 м, мощность слоя 2,6 м.

• Слой 4. Песок пылеватый, серый, твердомерзлый, слоистой криогенной текстуры, засоленый; глубина подошвы слоя - 7,4 м, мощность слоя 1,9 м.

• Слой 5. Песок мелкий твердомерзлый, массивной криогенной текстуры серый; песок пылеватый, серый, с прослойками растительных остатков, слоистой криогенной текстуры.