Тема 1 (4 часа) Сравнительная характеристика договоров найма, социального найма и договора найма специализированного жилого помещения

1. Дать понятие договоров и их юридическую характеристику. Найти и охарактеризовать общие черты этих договоров (направленность, форма договоров, сохранение договора при переходе права собственности на жилое помещение, права и обязанности сторон, правовой статус поднанимателей и временных жильцов и т.п.).

2. Различия в правовом регулировании:

   1. По видам жилищного фонда, в котором предоставляются жилые помещения по договорам (форма собственности, по назначению, видам жилищного фонда (применительно к специализированному жилищному фонду)).

   2. По порядку предоставления жилого помещения по договору найма, социального найма, найма специализированного жилого помещения.

   3. По сроку договора.

   4. По предмету (объекту договора), т.е. по тем требованиям, которые предъявляются к жилому помещению, предоставляемому по договору найма, социального найма, найма специализированного жилого помещения.

   5. По субъектному составу договора и по статусу совместно проживающих с нанимателем граждан (права, обязанности и ответственность перед наймодателем).

   6. По порядку вселения в жилое других граждан, которые вселяются нанимателем в качестве членов семьи (постоянно проживающих с нанимателем граждан) и основаниям приобретения этими гражданами права пользования жилым помещением, занимаемым по договору найма, социального найма, найма специализированного жилого помещения.

   7. По правам, обязанностям и ответственности сторон (формам ответственности) по договору.

   8. По основаниям и порядку изменения договора (замены нанимателя в договоре).

   9. По основаниям и порядку расторжения и прекращения договора.

   10. По последствиям расторжения договора.

По распорядительным правам нанимателя по договору

Всё о договоре социального найма жилого помещения

В этой статье будет рассмотрено понятие - «договор социального найма». Многим приходят по почте извещения с просьбой явиться в местный жилищный отдел и подписать некий договор социального найма. Однако нигде не указывается, что это за договор и зачем он вообще нужен. Ситуация стала еще более запутанной с момента введения в действие с 01 марта 2005 года в нашей стране Жилищного кодекса РФ, который предусматривает еще и целый ряд неких «договоров найма». Так что же из себя представляет договор социального найма, с кем и зачем его нужно заключать, какие будут последствия для каждого из тех, кто заключит такой договор?

Давайте разберемся подробнее по каждому из вышеуказанных вопросов, чтобы уяснить, наконец, что это за договор и зачем он вообще нужен.

 

Понятие договора социального найма жилищного помещения.

 

Согласно части 1 статьи 60 Жилищного кодекса РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных данным Кодексом.

По договору социального найма жилые помещения предоставляются в жилищном фонде социального использования (статья 19 Жилищного кодекса РФ). Это положение содержится и в Гражданском кодексе РФ. Статья 672 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилье предоставляется по договору социального найма.

 

Договор социального найма характеризует ряд существенных признаков.

 

Во-первых, жилые помещения по этому договору предоставляются в жилищных фондах публичных форм собственности (государственной, муниципальной), что основано на положениях статьи 19 Жилищного кодекса РФ и статьи 672 Гражданского кодекса РФ.

Во-вторых, эти жилые помещения предоставляются малоимущим и иным категориям граждан, определенным федеральным законом или законом субъекта РФ, что предусмотрено статья 49 Жилищного кодекса РФ.

В-третьих, договор социального найма заключается без установления срока его действия (статья 60 Жилищного кодекса РФ).

В-четвертых, в данной сфере действует норма предоставления площади жилого помещения (статья 50 и часть 5 статьи 57 Жилищного кодекса РФ).

Бессрочный характер договора социального найма является его особенностью, позволяющей отличать такой договор от договоров найма служебных жилых помещений, предусмотренных Разделом IV Жилищного кодекса РФ.