помнить, что затраты на строительство являются лишь базисом рыночной стоимости и чаще всего бывают или больше, или меньше ее.

К недостаткам затратного метода следует отнести следующее:

• Не отражает стоимости прогнозируемых доходов, что является определяющим для недвижимости, приносящей доход;

• Большие трудности и неопределенности с расчетом износа, особенно если зданию более 10 лет.

• Не учитывает возможности применения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования участка;

• Трудно реализуем для оценки зданий с уникальными архитектурными и эстетическими характеристиками, имеющих историческую ценность, а также зданий с чрезмерным физическим, функциональным и внешним износом.

4.2 Доходный подход

Доходный подход— совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы

оценки недвижимости:

принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);

принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного

7

капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).

Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т. е. путем капитализации дохода.

Капитализация дохода — это процесс перерасчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают:

• сумму будущего дохода;

• время, когда должен быть получен доход;

• продолжительность получения дохода.

Определение рыночной стоимости недвижимости доходным подходом происходит в два этапа:

прогнозирование будущих доходов;

капитализация будущих доходов в настоящую стоимость. Прогнозирование будущих доходов основано на использовании финансовых отчетов собственника:

• упрощенного баланса;

отчета о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком для задач экономического анализа статей доходов и расходов.

4.3. Сравнительный подход

Сравнительный подход - это совокупность методов определения стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта собственности с аналогом, в отношении которого имеется информациях о цене той или иной сделки. Следует отметить, что сравнительный подход основан на анализе эксплуатации объекта собственности в настоящий момент времени. Объекты собственности сравниваются по эффективности использования и, поэтому,

8

могут отличаться по форме, в которой они материализованы, но обязательно должны быть равны по стоимости.

Оценка недвижимости в рамках сравнительного подхода заключается в том, что стоимость оцениваемого объекта определяется исходя из стоимости аналогичных объектов на рынке. Сравнительный подход представлен методом сравнения продаж.

Метод сравнения продаж.

Основополагающим принципом метода сравнения продаж является принцип замещения. Данный метод является объективным лишь в том случае, когда на рынке достаточно сопоставимой и достоверной информации по недавно прошедшим сделкам. Вследствие этого требования обусловлены трудности использования метода сравнения продаж, так как, во-первых, не существует двух абсолютно подобных объектов недвижимости: местоположение, физические характеристики и состояние, условия финансирования, время продажи и другие факторы, по которым, как правило, объекты имеют различия. Во-вторых, трудность связана с закрытостью информации о продажах сопоставимых объектов. При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних продажах подобных объектов метод сравнения продаж позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к объекту оценки. Считается, что наиболее достоверные результаты метод сравнения продаж дает при оценке некоммерческой недвижимости - многоквартирных и индивидуальных жилых домов, коттеджей, садовых и дачных участков.

Чтобы привести аналог к оцениваемому объекту на дату оценки, требуется выполнить корректировки продажной цены аналога по каждой позиции элементов сравнения. Общая величина коррекции зависит от степени различия между объектами.

9

Для анализа предложения на рынке жилой недвижимости используем сравнительный подход.

Сравнительный подход - это совокупность методов определения стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта собственности с аналогом, в отношении которого имеется информациях о цене той или иной сделки. Следует отметить, что сравнительный подход основан на анализе эксплуатации объекта собственности в настоящий момент времени. Объекты собственности сравниваются по эффективности использования и, поэтому, могут отличаться по форме, в которой они материализованы, но обязательно должны быть равны по стоимости.

Оценка недвижимости в рамках сравнительного подхода заключается в том, что стоимость оцениваемого объекта определяется исходя из стоимости аналогичных объектов на рынке. Сравнительный подход представлен методом сравнения продаж.

Метод сравнения продаж.

Основополагающим принципом метода сравнения продаж является принцип замещения. Данный метод является объективным лишь в том случае, когда на рынке достаточно сопоставимой и достоверной информации по недавно прошедшим сделкам. Вследствие этого требования обусловлены трудности использования метода сравнения продаж, так как, во-первых, не существует двух абсолютно подобных объектов недвижимости: местоположение, физические характеристики и состояние, условия финансирования, время продажи и другие факторы, по которым, как правило, объекты имеют различия. Во-вторых, трудность связана с закрытостью информации о продажах сопоставимых объектов. При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних продажах подобных объектов метод сравнения продаж позволяет получить результат,

10

максимально близко отражающий отношение рынка к объекту оценки. Считается, что наиболее достоверные результаты метод сравнения продаж дает при оценке некоммерческой недвижимости - многоквартирных и индивидуальных жилых домов, коттеджей, садовых и дачных участков.

Чтобы привести аналог к оцениваемому объекту на дату оценки, требуется выполнить корректировки продажной цены аналога по каждой позиции элементов сравнения. Общая величина коррекции зависит от степени различия между объектами. 1

I

11