3. Оценка объекта недвижимости

Оценить сравнительным (рыночным) подходом стоимость 1 м2 заданного объекта недвижимости, принимая во внимание: месторасположение; инфраструктуру; материал и качество застройки; этажность; срок эксплуатации и техническое состояние; особые характеристики.

с

Сравнительный подход похож на концепцию максимальной рыночной стоимости, обеспечиваемой наилучшим использованием имущества. При данном методе выделяются те сравнительные виды имущества, которые имеют рыночную стоимость. Специальная корректировка ( или серия корректировок) позволяет учесть отличия оцениваемого имущества от аналога, выбранного для сравнения. Процесс корректировки и в этом случае носит необъективный характер.

Основные характеристики оцениваемого объекта приведены в таблице 3 .

Таблица 3

Основные характеристики оцениваемого объекта

Характеристика объекта	Значение
Сегмент рынка недвижимости	Рынок жилой недвижимости
Текущее использование	Жилая квартира
Юридическое описание: регион район адрес право собственности	Омск Куйбышевский Ул. Куйбышева 56 кв.76 частная
Право собственности на земельный	Собственность

участок
Неблагоприятные условия окружающей среды	Большая загазованность
Транспортная доступность участка	развитая
Состояния дорог	Хорошее
Доступные инженерные коммуникации	Интернет
Год постройки	2011
Этажность	8
Этаж	6
Общая площадь	48
Техническое состояние	Отличное
Стены	Кирпичные
Перекрытия	Пустотные жб плиты
Кровля	Двускатная крыша из шифера
Коммунальные услуги	Центральное отопление, горячее и холодное водоснабжение, электричество
Типичное использование окружения	Жилье
Основные характеристики застройки	плотная
Основной тип здания	Улучшенная планировка
Этажность застройки	8
Социальная инфраструктура	Школы, детские сады, магазины, больница, кинотеатр, спортино-

Благоустройство территории

Имеется двор, большая парковка возле дома, въезд во двор и на парковку ограничен шлагбаумами.

В результате исследования рынка жилой недвижимости, выявить объекты, сопоставимые по своим характеристикам с анализируемым. Данные об объектах аналогах представлены в таблице

Таблица 4

Характеристика объектов - аналогов

№ п/п	Объект	Местоположение	Цена предложения, 2 руб. / руб. м	Общая площадь, м2	Характеристика
1	1 ком.кв.	Лермонтова 127/1	2350000/52200	45	8/12к х/с, о/ПВХ
2	1 ком.кв.	Омская 149	2770000/56500	49	8/9к, рем, л/з, о/ПВХ
3	1 ком.кв.	Масленикова 76/1	2150000/51190	42	3/бк, х/с,ч/пр,н/угл,м/дв
4	1 ком.кв.	Лермонтова 127/1	2500000/55600	45	5/12к,д/г,торг,чп,н/с,

з

с аналогом, в отношении которого имеется информациях о цене той или иной сделки. Следует отметить, что сравнительный подход основан на анализе эксплуатации объекта собственности в настоящий момент времени. Объекты собственности сравниваются по эффективности использования и, поэтому, могут отличаться по форме, в которой они материализованы, но обязательно должны быть равны по стоимости.

Оценка недвижимости в рамках сравнительного подхода заключается в том, что стоимость оцениваемого объекта определяется исходя из стоимости аналогичных объектов на рынке. Сравнительный подход представлен методом сравнения продаж.

Метод сравнения продаж.

Основополагающим принципом метода сравнения продаж является принцип замещения. Данный метод является объективным лишь в том случае, когда на рынке достаточно сопоставимой и достоверной информации по недавно прошедшим сделкам. Вследствие этого требования обусловлены трудности использования метода сравнения продаж, так как, во-первых, не существует двух абсолютно подобных объектов недвижимости: местоположение, физические характеристики и состояние, условия финансирования, время продажи и другие факторы, по которым, как правило, объекты имеют различия. Во-вторых, трудность связана с закрытостью информации о продажах сопоставимых объектов. При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних продажах подобных объектов метод сравнения продаж позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к объекту оценки. Считается, что наиболее достоверные результаты метод сравнения продаж дает при оценке некоммерческой недвижимости - многоквартирных и индивидуальных жилых домов, коттеджей, садовых и дачных участков.