—*-мс

Л 1 - комнатные А 2 - комнатные )( 3 - комнатные

I - комнатные

■коттеджи

2. Динамика цен на вторичном рынке жилья

Таблица 2

2.1 Динамика цен на вторичном рынке жилья

	12.2011	12.2012	4.2013
	Средняя стоимость 1 м2, тыс. руб
мс	37.70	46.49	46.31
1 - комнатные	38.17	44.08	47.96
2 - комнатные	39.87	44.15	45.54
3 - комнатные	40.52	45.77	45.90
4 - комнатные	42.40	46.00	46.28
коттеджи	44.90	46.00	46.35
Среднее	40.59	45.42	46.39

Рие 7. Динамика средней стоимость 1 м²жилой недвижимости вторичного жилья по каждому сегменту

По графику наблюдаем явный рост цен. Тенденция прироста характерна для жилья всех округов в Омске. Активен спрос на недорогие квартиры, особенно на мелкое и некрупное жилье: малосемейки, 1- комнатные квартиры и простые 2-комн. квартиры (хрущевки). Проанализировав графики цен на вторичное жилье по округам, замечаем, что минимальные цены в Октябрьском, сказывается экология и тип застроек, а максимальная в Куйбышевском, так как там производится застройка по индивидуальным типам.

Рис 8. Динамика средней стоимости 1 м²жилой недвижимости I вторичного по годам

К январю 2013 сложилось такое общее положение дел на рынке жилья, которое поддерживает, в принципе, тенденции начала и середины прошлого года. А именно: в текущем году для участников рынка недвижимости в Омске очевидна такая динамика:

• уменьшение объемов рынка жилья,

• растущий спрос и количество продаж,

• растущие цены на жилье.

2.2 Анализ рынка недвижимости

Прошедшие месяцы 2012 г. показывают участникам рынка жилья и всем Омичам следующие факты:

1. Цены на жилье растут как на первичном рынке (новостройки), так и на вторичном рынке (готовое жильё), рассмотренный в данной курсовой работе.

2. Снижается количество предложений объектов, выставленных на продажу на первичном рынке, разумеется, в основном за счет более дешевого сегмента рынка. С учетом дополнительных данных прошлого года: количество новостроек на продаже к началу текущего года примерно на четверть меньше, чем было год назад.

Однако, в течение года количество готовых квартир, предлагаемых к продаже на вторичном рынке, изменилось мало. С учетом данных 2012 (т.е. в годовом выражении) их количество осталось примерно тем же, однако, ценовое содержание объектов вторички за год значительно изменилось. В связи с расширением объема операций на рынке недвижимости, ценовое содержание готового жилья явно изменилось за счет ухода более дешевого сегмента рынка, т.е. некрупных квартир по более доступным ценам.

3. В 2012 г. квартал за кварталом идет увеличение количества совершенных сделок с недвижимостью, зарегистрированных в Федеральном Росреестре по Омской области. Рост был более-менее равномерным. В середине года, за август месяц наблюдается достататочно сильный всплеск активности. Зафиксировано максимальное для последних лет:

   1. количество зарегистрированных сделок с недвижимостью,

   2. сделок именно с жилой недвижимостью,

   3. ипотечных сделок.

Новые данные за январь 2013 показали, что общее число совершенных сделок с недвижимостью, а также сделок с жильем не было рекордным. Однако, эти показателя снова превысили средние ежемесячные цифры 2012 года. Количество оформленных ипотек в январе было примерно на уровне средних ежемесячных показателей 2012 г.

4.Общественное мнение горожан: среди разноречивых мнений о стоимости квартир/ жилья в Омске преобладающими и более распространенными являются ожидания на повышение (цен на жильё) в первой части 2013 г.

Предпосылки на прирост цен на жилье. Они действуют в комплексе:

• Определенное повышение с начала года покупательской активности Омичей.

• Активный уход с рынка более дешевых и наиболее дешевых объектов.

• Достаточно активная гос. поддержка отдельных категорий граждан, напр., участников ВОВ, вдов ветеранов. Это, так называемые, первая, весенняя, и вторая (летне-осенняя) «волна» жилищных ветеранских Сертификатов с фиксированной суммой 1.013.400 руб.

• До нехватки квартир на продаже, т.е. до реального дефицита некрупных объектов еще далеко, но снижение количества объектов на продаже - тех, которые по более доступным ценам, - способствует повышению цен.

• С начала этого года существенно возросло количество ипотечных кредитов, выданных банками Омска на приобретение жилья. В текущем году Омичи оформляют в среднем более 3-х тысяч ипотек ежемесячно.

В августе 2012 г. взяли ипотеку 3.750 Омских семей. (Данные Федеральной службы Росреестрапо Омской обл.). Такие цифры по рынку жилищных кредитов зафиксированы впервые.

• Рынок недвижимости в Омске активен. Спрос на жилье прирастает. Расширение объемов операций на рынке жилья фиксируется Фед. службой Омского Росреестра в постепенном приросте числа проведенных сделок с недвижимостью, в т.ч. именно с жилой недвижимостью. Речь идет о сделках, зарегистрированных в Управлении Росреестра по Омской области.

• Плавный рост цен на недвижимость в Омске уже долго показывает % больший, чем уровень общей инфляции, т.е. индекс потребительских цен в Омском регионе(данные Фед. службы ГосСтата по Омской области). В тоже время стало совершенно очевидно, что общая инфляция на потребительские товары в Омской области и по РФ в целом растет быстрее, впрочем, так и предполагалось. Здесь, потенциально, коренятся возможности на увеличение стоимости жилья. Ожидается, что жилье будет дорожать и в общем ситуации инфляции, а также и своими - более быстрыми темпами.

Факторы, сдерживающие рост цен на рынке недвижимости в Омске, объективные факторы.

• Повышений уровня жизни омичей не произошло.

• Реальные доходы омичей в текущем году не повысились.

• Покупательская способность омичей остается стабильной.

Такое положение дел и предпосылки к объективному ограничению желательного/ нежелательного удорожания недвижимости, в том числе, конечно, жилой недвижимости.

В настоящее на Омском рынке весьма велик разброс цен на квартиры, выставленные на продажу, т.е. имеет место "многовариантное, размытое" предложение объектов. Цена Продавца, т.е. цена, по которой Продавец желает продать, далеко оторвалась от цены Покупателя (по которой Покупатель желает и может купить данный объект). Речь идет об

искусственном завышении собственниками-продавцами цен на свои квартиры/ объекты недвижимости.

Таким образом, мы имеем:

1. Подрастающие цены на кв. метры и уменьшение количества (менее дорогих) квартир на продаже.

И в то же время:

2. Активный рынок, т.е плотный спрос и растущее количество сделок с жилой недвижимостью в Омске.

Это две разные по содержанию тенденции. Но они, в принципе, однонаправленные. Причины, породившие эту ситуацию, пока продолжают действовать. Сумма действия этих двух тенденций подталкивает цены на недвижимость вверх.

3. Стабилизирующими факторами, объективно сдерживающими рост цен на жилье, являются уровень жизни и доходов Омичей, а также здравомыслие Покупателей. Равновесие не совсем устойчивое, пока все-таки имеет место динамика на повышение стоимости жилья.

4. Сдерживающие факторы тоже достаточно сильны. Поэтому, в итоге, динамика роста цен в Омске 2012 на вторичном (т.е. на основном) рынке все-таки весьма плавная и умеренная: около 1% (или немного больше) в месяц. Это в месяц, т.ев годовом выражении, за 12 месяцев эта цифра будет близка, соответственно, к 14-15%.

На мой взгляд, основные 3 фактора, которые держат спрос достаточно высоким и подталкивают цены вверх, это:

- Активизация ипотечных сделок.

• Сезонный/ временной фактор конца года - с обязательным повышенным спросом, особенно в ноябре - декабре.

• Снижение объёмов предложения жилья, прежде всего некрупных квартир.

Эти факторы достаточно сильны, когда они действуют в комплексе. Если прекратится действие, скажем, любых двух факторов из указанных выше, ситуация на рынке недвижимости с ценами тоже изменится.