53. Понятие, содержание, порядок и методология проведения государственной кадастровой оценки земель различных категорий

Кадастровая оценка - это массовая оценка, при которой одновременно оцениваются десятки и сотни тысяч объектов в границах субъекта Российской Федерации.


Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различных категорий земель в целях внедрения экономических методов управления земельными ресурсами и повышения эффективности использования земель.

В соответствии с Федеральным стандартом оценки (ФСО N 4) "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости" "под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки". В этом определении фактически приравнены как два вида оценки, так и два вида стоимости: рыночная и кадастровая.

Методология проведения массовой кадастровой оценки также отличается от методологии проведения индивидуальной рыночной оценки. Под государственной кадастровой оценкой понимается перечень последовательных действий, включающих следующие этапы:

1) принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки. Такие решения принимаются органом власти субъекта Российской Федерации или местного самоуправления. Оценка должна проводиться не реже чем один раз в пять лет;


2) формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке. Подготовку и формирование перечня объектов для оценки осуществляет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр);


3) отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки. Отбор исполнителя работ (специализированной организации) осуществляется заказчиком, уполномоченным органом путем проведения торгов в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2005 года N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд";


4) определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;


5) проведение экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости;


6) утверждение результатов определения кадастровой стоимости;


7) публикация утвержденных результатов определения кадастровой стоимости;


8) внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.


Для кадастровой оценки земель различных категорий применяются следующие методические подходы:


1) определение кадастровой стоимости земельных участков на основе капитализации расчетного рентного дохода;


2) построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков;


3) определение кадастровой стоимости земельных участков на основе индивидуальной оценки их рыночной стоимости;


4) определение кадастровой стоимости земельных участков на основании минимальных или средних удельных показателей кадастровой стоимости других категорий и видов разрешенного использования;


5) установление величины кадастровой стоимости земельных участков в размере номинала;


6) определение кадастровой стоимости земельных участков на основе соотношения видов разрешенного использования земельных участков в составе населенных пунктов численностью от 20 до 50 тысяч жителей (только для категории земель населенных пунктов).
Результаты кадастровой оценки земель могут использоваться для следующих целей:


- создание государственной автоматизированной системы земельного кадастра (информационный ресурс);


- формирование налогооблагаемой базы земель различных категорий;


- установление ставок арендной платы за государственные и муниципальные земли;


- определение стартовых цен продажи прав собственности или долгосрочной аренды на конкурсах и аукционах;


- определение величины компенсационных выплат при изъятии земель для государственных и муниципальных нужд;

- 
- уточнение схемы территориально-экономического зонирования;
- обоснование наиболее рациональных и перспективных направлений городской застройки;
- информирование органов муниципальной власти и оказание платных услуг различным субъектам земельного рынка;


- создание фондового рынка земельных бумаг и ипотеки;


- установление административных штрафов, в том числе за неиспользование земельных участков сельскохозяйственного назначения более одного года.