2. Договори відчуження земельної ділянки

З початку земельної реформи, що почалась у 1991р. всі форми власності на землю стають рівноправні.

Основний нормативний акт регулювання земельних відносин - Земельний кодекс, прийнятий в новій редакції 13 березня 1992 р. , відносини ці також регулюються декретами Кабінету Міністрів України та указами Президента України, нотаріус також керується Порядком посвідчення договорів відчуження земельних ділянок і правом на земельну ділянку, яким визначаються не тільки основні засади посвідчення угод із земельними ділянками та правом на земельну частку (пай) посвідченим сертифікатом, але й наводяться в додатках № 1, 2 форми угод щодо цих об’єктів права власності. Нотаріального посвідчення вимагають такі угоди відчуження земельних ділянок:

• придбання земельних ділянок, що перебувають у колективній або приватній власності¹;

• відчуження земельних ділянок, що передані громадянам у приватну власність для ведення особистого підсобного господарства, будівництва та обслуговування жилого будинку і господарських будівель (присадибна ділянка), садівництва, дачного та гаражного будівництва ² ;

• придбання громадянами у місцевих рад земельних ділянок у власність для ведення селянського (фермерського) господарства понад площу, що передається безоплатно³;

• договори купівлі-продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності між відповідними державними адміністраціями, виконавчими комітетами громадянами та юридичними особами України, у статутному фонді яких відсутня будь-яка частка майна, що знаходиться в загальнодержавній власності ⁴;

• договори купівлі-продажу, дарування, міни права на земельну частку (пай), посвідченого сертифікатом⁵;

• договори купівлі-продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення , на яких знаходиться об’єкт нерухомого майна, в тому числі об’єкти незавершеного будівництва та законсервовані об’єкти, що приватизовані (відчужені) відповідно до законодавства України;

Порядок нотаріального посвідчення цих договорів визначено наказом Міністерства юстиції та Держкомзему України від 6 червня 1996 р. за № 14 / 5; 48, зареєстрованим у Міністерстві юстиції 24 червня 1996 р. за № 324 / 1349 із змінами і доповненнями до цього Порядку, затвердженого наказом Міністерства юстиції та Держкомзему України від 1 червня 1998 р. за № 31 / 5, 59 та зареєстрованого у Мінюсті 1 червня 1998 р. за № 357 / 2797. Останній, зокрема регламентує дії нотаріуса при посвідченні таких договорів, визначає перелік необхідних документів, що вимагаються ним.

При переході права власності на будівлю чи споруду разом з цими об’єктами переходить у розмірах, передбачених ст. 67 ЗК і право власності або право користування земельною ділянкою без зміни її цільового призначення і , якщо інше не передбачено в договорі відчуження – будівлі і споруди.

Із змісту цієї статті випливає, що зазначена земельна ділянка призначена для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка). Тому такі ділянки мають особливий режим правового регулювання, визначений цією статтею.

Дотримання законодавства щодо розміру земельної ділянки, її цільового призначення є необхідною умовою для переходу права власності або користування нею на підставі договору відчуження житлового будинку.

У разі зміни цільового призначення надання земельної ділянки у власність і користування нею здійснюється в порядку відведення ³.

Відчуження земельної ділянки понад розміри, встановлює ст. 67 ЗК і здійснюється на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки, посвідченого нотаріально.

Угоди про відчуження земельних ділянок посвідчуються за місцем їх знаходження⁴. В нотаріальній практиці найчастіше зустрічаються посвідчення угод із відчуження земельних ділянок громадянами, тому вони є найбільш характерними для вивчення процесу посвідчення відчуження земельних ділянок.

Посвідчуючи таку угоду, нотаріус, по-перше вимагає документ, що встановлює право власності громадянина на земельну ділянку. Згідно зі ст. 23 Земельного кодексу такими документами є державні акти , що видаються та реєструються відповідними Радами.

Ці державні акти мають певні форми, затверджені постановою ВР України “Про форми державних актів на право власності на землю і право постійного користування землею.

Громадяни також набувають право власності на земельну ділянку шляхом успадкування, одержання частки землі у спільному майні подружжя, купівлі-продажу, дарування, міни. Вчиняючи ці дії, нотаріус видає свідоцтва про право на спадщину, про право власності на частку у спільному майні подружжя, нотаріально посвідчені угоди купівлі-продажу, дарування, міни. Ці документи свідчать про відчуження та придбання чи набуття права щодо земельної ділянки. Але документом, що підтверджує право власності на земельну ділянку в таких випадках – державний акт, тому перераховані вище документи слід подати до відповідної ради, де їх зареєструють і на їх підставі видадуть державний акт.

Нотаріус повинен уважно ознайомитись з підставами видачі державного акту.

Відповідно до ст. 6 ЗК громадяни мають право на отримання у власність земельних ділянок для таких цілей:

• для ведення селянського (фермерського) господарства;

• для ведення особистого підсобного господарства;

• для будівництва та обслуговування жилого будинку і господарських будівель (присадибна ділянка);

• для садівництва;

• для дачного та гаражного будівництва.

Декрет Кабінету Міністрів України “Про приватизацію земельних ділянок”, прийнятий 26 грудня 1992 р. за № 15-92, визначив, що громадяни України мають право продавати або в інший спосіб відчужувати земельні ділянки, передані їм для ведення особистого підсобного господарства, будівництва та обслуговування жилого будинку і господарських будівель (присадибна ділянка), садівництва, дачного і гаражного будівництва скасував раніше встановлений Земельним кодексом України ¹ шестирічний строк, протягом яких власники не мали права відчужувати земельні ділянки, крім передачі у спадщину або надання Раді на тих самих умовах, на яких їх було їм передано.

Стосовно відчуження, переданих для ведення селянського (фермерського) господарства та відчуження земельних ділянок, переданих згідно з ЗК у колективну власність 6-річний строк заборони відчуження зберігається.

Другий документ для посвідчення відчуження земельних ділянок – довідка про грошову оцінку земельної ділянки. Ціна встановлюється угодою сторін, і не може бути меншою за грошову оцінку землі.

Законом України “Про плату за землю” таку грошову оцінку проводить Державний комітет України з земельних ресурсів.

Третій необхідний документ – довідка про відсутність заборони на відчуження чи арешту цієї земельної ділянки. Сьогодні нотаріуси користується в своїй практиці Єдиним реєстром заборони відчуження об’єктів нерухомого майна, та Єдиним реєстром заповітів та спадкових справ ¹.

До договору купівлі-продажу, якщо продавцем є громадянин, додається державний акт на право приватної власності на землю. Якщо продається частина земельної ділянки, нотаріус робить відповідну відмітку на державному акті на право власності продавця на земельну ділянку. Державний акт, на підставі якого було посвідчено угоду про продаж земельної ділянки, додається до примірника угоди, що залишається у справах нотаріальної контори чи приватного нотаріуса. Відмітка у паспорті громадянина щодо приватизації землі погашається відповідною місцевою радою. Другий примірник державного акту, що зберігається у місцевій раді, також погашається нею і передається до архіву.

У разі посвідчення договору купівлі-продажу земельної ділянки громадянином у місцевої ради для ведення селянського (фермерського) господарства понад площу, що передається безоплатно, необхідно витребувати рішення відповідної ради з цього питання, яке і є підставою для укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки.

Указами Президента України “Про невідкладні заходи щодо прискорення земельної реформи у сфері сільськогосподарського виробництва” від 10 листопада 1994 р. за № 666, “Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям” від 8 серпня 1995 р. “Про захист прав власників земельних часток (паїв)” від 21 квітня 1998 р. за № 332 / 98, “Про приватизацію та оренду земельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності” від 12 липня 1995 р. чітко регулюються конкретні питання щодо відчуження певних категорій земельних ділянок, а залежно від цього – і порядок посвідчення цих угод).

Відповідна державна адміністрація видає громадянинові сертифікат на право на земельну ділянку (пай) єдиного зразка і провадить його реєстрацію.

Право на земельну ділянку (пай) може бути об’єктом купівлі-продажу, дарування, міни, успадкування та застави. Переважне право на його придбання мають члени колективних сільськогосподарських підприємств, сільськогосподарських кооперативів, сільськогосподарських акціонерних товариств, а також селянські (фермерські) господарства та громадяни, які мають право на їх створення.

Після нотаріального посвідчення укладені договори (купівлі –продажу, дарування, міни) підлягають реєстрацію державною адміністрацією за місцем знаходження колективного підприємства з внесенням відповідних змін до записів у книзі реєстрації сертифікатів на право на земельну ділянку (пай).

Продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення, що перебувають у державній або комунальній власності регулюється Указом Президента “Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення” від 19 січня 1999 р. за № 32 / 99, відповідно до якого здійснюється купівля - продаж земельних ділянок, на яких знаходяться об’єкти нерухомого майна, в тому числі об’єкти незавершеного будівництва та законсервовані об’єкти, що приватизовані (відчужені) відповідно до законодавства України, встановлюється спеціальний порядок продажу і регламентуються умови продажу.

Продавцем земель комунальної власності виступають сільські, селищні, міські ради або уповноважені ним органи, продавцем земель державної власності - районні, обласні, Київська Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів АРК, які приймають рішення про продаж земельних ділянок за попереднім погодженням цих питань на сесіях відповідних рад. Визначення об’єктів купівлі-продажу вказує на індивідуальні особливості, властиві покупцям: ними можуть бути громадяни України - суб’єкти підприємницької діяльності та юридичні особи України, яким належать об’єкти нерухомого майна, розташовані на таких ділянках.

Земельна ділянка несільськогосподарського призначення може бути придбана одним покупцем, або кількома покупцями у спільну сумісну або часткову власність , посвідчуючи яку, нотаріус повинен перевірити, чи входить намічена до продажу земельна ділянка несільськогосподарського призначення до переліку земельних ділянок, що підлягають продажу, такий перелік щорічно затверджується відповідними радами чи уповноваженими ними органами. Підставою для укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення є рішення відповідної ради чи уповноваженого нею органу, місцевої державної адміністрації, Ради Міністрів Автономної республіки Крим.

Нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу земельної ділянки є підставою для оформлення державного акта на право власності на цю земельну ділянку. Право власності виникає після отримання державного акта на право власності на земельну ділянку, що видається після сплати вартості придбаної земельної ділянки.