1. Предмет, метод, система и принципы земельного права

Земельное право - отрасль права, регулирующая общественные отношения, возникающие в сфере предоставления, использования и охраны земель. Регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшем составной части природы, основы жизни и деятельности народов.

Предмет земельного права составляют земельные правоотношения. Земельные отношения в соответствии с п.1 ст.3 Земельного Кодекса РФ - это общественные отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов РФ. В предмет земельного права входят элементы административных, имущественных, финансовых и других отношений. Земельные отношения регулируются как нормами земельного, так и нормами гражданского законодательства. К земельным отношениям применяется также законодательство по использованию и охране недр, вод, лесов, животного мира и иных природных объектов, охране окружающей среды, охране атмосферного воздуха и охране объектов культурного наследия народов Российской Федерации

Под методом отрасли права понимается способ, при помощи которого государство обеспечивает нужное ему поведение. Метод земельного права - совокупность способов, средств, приемов воздействия норм данной отрасли права на поведение участников общественных отношений. Способы могут быть запрещающими, обязывающими, разрешающими, т.е. дозволительными.

Нормы, которыми устанавливаются запреты или должное поведение (обязанности), называются императивными.

Диспозитивные нормы предполагают предоставление свободы субъектам правоотношений, субъекты могут сами устанавливать границы своего поведения. Для метода земельного права характерно сочетание императивных и диспозитивных норм. При этом императивные нормы занимают значительный удельный вес в содержании земельно-правовых норм.

Следует обратить внимание на то, что природа земель­ных отношений в процессе проведения земельной реформы сущест­венно изменилась: в значительной своей части эти отношения стали имущественными, что связано с включением земель в перечень объек­тов недвижимого имущества. В частности, это относится к большой группе земельных отношений, где земля выступает в качестве объекта гражданско-правовых сделок.

Указанные выше обстоятельства служат основанием и для соот­ветствующих изменений в методе регулирования земельных отноше­ний: наряду с императивным методом всё более значение играет диспозитивный метод.

Системой отрасли земельного права является объективно суще­ствующее упорядоченное единство земельно-правовых институтов, последовательно расположенных в соответствии с их значимостью в регулировании земельных отношений и содержанием этих отно­шений. Система земельного права состоит из двух частей: общей части, содержащей правовые нормы и положения, относящиеся ко всей отрасли в целом, и особенной части, охватывающей нормы об особенностях правового регулирования отдельных категории земель.

Земельное право имеет два уровня: уровень федеральный и уро­вень субъектов Федерации (региональный), что основано на принципе совместного ведения земельным законодательством со стороны Рос­сийской Федерации и её субъектов. Двухуровневая система земельного законодательства - специфика его современной системы.

Земельное право может быть рассмотрено не только в качестве от­расли права, но и в отрасли законодательства (система законов и иных нормативных правовых актов), правовой науки (совокупность суждений, знаний, теорий, взглядов, идей о земельном праве) и учебной дисциплины (курс лекций, семинарских занятий).

Принципами земельного права являются объективно обусловленные характером земельных отношений основополагающие, руководящие положения, отражающие сущность земельного права. Статья 1 Земельного кодекса РФ формулирует основные принципы.

1) учет значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю;

2) приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества, согласно которому владение, пользование и распоряжение землей осуществляются собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде;

3) приоритет охраны жизни и здоровья человека, согласно которому при осуществлении деятельности по использованию и охране земель должны быть приняты такие решения и осуществлены такие виды деятельности, которые позволили бы обеспечить сохранение жизни человека или предотвратить негативное (вредное) воздействие на здоровье человека, даже если это потребует больших затрат;

4) участие граждан, общественных организаций (объединений) и религиозных организаций в решении вопросов, касающихся их прав на землю, согласно которому граждане Российской Федерации, общественные организации (объединения) и религиозные организации имеют право принимать участие в подготовке решений, реализация которых может оказать воздействие на состояние земель при их использовании и охране, а органы государственной власти, органы местного самоуправления, субъекты хозяйственной и иной деятельности обязаны обеспечить возможность такого участия в порядке и в формах, которые установлены законодательством;

5) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

6) приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий, согласно которому изменение целевого назначения ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель, занятых защитными лесами, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами. Установление данного принципа не должно толковаться как отрицание или умаление значения земель других категорий;

7) платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации;

8) деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства;

9) разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований, согласно которому правовые основы и порядок такого разграничения устанавливаются федеральными законами;

10) дифференцированный подход к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы;

11) сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

При регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, а также принцип государственного регулирования приватизации земли.

Федеральными законами могут быть установлены и другие принципы земельного законодательства, не противоречащие установленным принципам статьей 1 ЗК РФ.

Земельные правоотношения - это общественные отношения, урегу­лируемые нормами земельного права, участники которых являются носителями прав и обязанностей.

Несмотря на то, что земельное правоотношение рассматри­вается как единое целое, в его составе можно выделить отдельные элементы: объект, субъект, содержание (совокупность прав и обязанностей).

Земля как объект отношений имеет двойственный характер: она может выступать, с одной стороны, как недвижимое имущество (при совершении сделок, например), с другой, как природное тело (объект природы), выступая при этом в качестве средства производства. В свя­зи с этим земельные отношения могут регулироваться как нормами зе­мельного права, так и нормами гражданского права.

Объектом земельных правоотношений является вещь, которая является основой возникновения земельного правоотношения, т.е. то, по поводу чего складываются отношения. Виды объектов земельных правоотношений закреплены в статье 6 Земельного кодекса РФ: земля как природный объект и природный ресурс, т.е. весь земельный фонд РФ в целом, его составные части в пределах определенных категорий; земельные участки, как объекты недвижимого имущества и также части земельных участков. Земельный участок возникает как объект правоотноше­ний только после его идентификации, то есть установления индивидуально-определенных признаков.

Необходимо четко разграничивать понятие «земля» как при­родный ресурс и природный объект и понятие «земельный участок» как объект имущественных отношений. Земля как природный объект и природный ресурс - это всем при­вычное понятие. Как сказано в статье 9 Конституции Российской Федерации, земля - «основа жизни и деятельности народов, про­живающих на соответствующей территории». В статье 1 ЗК РФ термин «земля» рассматривается в разных значениях: как «осно­ва жизни и деятельности человека», как «важнейший компонент окружающей среды», как «средство производства в сельском и лесном хозяйстве», как «недвижимое имущество» и т. д.

В настоящее время законодательное определение земельного участка дается в новой главе 1.1 ЗК РФ «Земельные участки» (вве­дена Федеральным законом от 22.07.2008 № 141-ФЗ), которая посвящена исключительно земельным участкам и способам их об­разования. Согласно статье 11.1 этой главы ЗК РФ, земельный участок - это часть земной поверхности, границы которой определены в соответ­ствии с федеральными законами.

В части отдельных земельных участков в законодательстве Российской Федерации содержатся определения конкретизи­рующие основное понятие, но уже с точки зрения целевого ис­пользования участков. Так, в Федеральном законе от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных неком­мерческих объединениях граждан» приведены и используются следующие определения:

садовый земельный участок - это земельный участок, предостав­ленный гражданину или приобретенный им для выращивания пло­довых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жи­лого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйствен­ных строений и сооружений);

огородный земельный участок - это земельный участок, предо­ставленный гражданину или приобретенный им для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля (с правом или без права возведения некапитального жило­го строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории);

дачный земельный участок - это земельный участок, предостав­ленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяй­ственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйствен­ных культур и картофеля).

Иных определений земельного участка в российском законо­дательстве не содержится. Вместе с тем понятие участок ис­пользуется не только в приложении к земельным отношениям. В Лесном и Водном кодексах Российской Федерации также есть определения лесного участка и водохозяйственного участка. И хотя указанные участки являются частью поверхности земли, располагаются на ней, они не идентичны по своим правовым ха­рактеристикам земельным участкам.

Субъекты земельных правоотношений – это участники этих отношений, которые имеют определенные права и обязанности. К ним относятся: физические лица (граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства); российские и иностранные юридические лица; государство (Российская Федерация), субъекты РФ и муниципальные образования. Все субъекты, как индивидуальные, так и коллективные обладают правосубъектностью, которая включает в себя две составляющие: правоспособность (способность иметь гражданские права и нести обязанности) и дееспособность (способность своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права создавать для себя обязанности и исполнять их).

Также к субъектам земельных правоотношений используются следующие понятия и определения:

собственники земельных участков - лица, являющиеся собственниками земельных участков;

землепользователи - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;

землевладельцы - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;

арендаторы земельных участков - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды;

обладатели сервитута - лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).

Гражданин (физическое лицо) - это человек, основной субъект гражданских правоотношений. Правовое положение физического лица характеризуют акты гражданского состояния. Физические лица обла­дают гражданской правоспособностью (способностью иметь граждан­ские права и нести обязанности) и гражданской дееспособностью (спо­собностью своими действиями приобретать и осуществлять граждан­ские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их). Правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью. По общему правилу, полную дееспособность граждане приобретают по достижении ими восемнадцатилетнего воз­раста. Возможно приобретение полной дееспособности и до достиже­ния указанного возраста путем вступления в брак и эмансипации. Дее­способность малолетних (несовершеннолетних, не достигших четыр­надцати лет) носит исключительный характер, поскольку большинство сделок за них осуществляют законные представители. Дееспособность несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет носит частичный ха­рактер, поскольку они имеют право совершать некоторые категории сделок самостоятельно, а остальные - с письменного согласия закон­ных представителей. Признание гражданина недееспособным и огра­ничение дееспособности гражданина возможно только по решению су­да. Над гражданином, признанным недееспособным, устанавливается опека, а над гражданином, ограниченным в дееспособности - попечи­тельство. Гражданин может быть решением суда признан безвестно от­сутствующим и объявлен умершим. Гражданин отвечает по своим обя­зательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое взыскание не может быть обращено в соответ­ствии с гражданско-процессуальным законодательством.

Предпринимательская деятельность гражданина без образования юридического лица осуществляется индивидуальным предпринимате­лем с момента его государственной регистрации. Глава крестьянского (фермерского) хозяйства также признается индивидуальным предпри­нимателем. Индивидуальный предприниматель, а также крестьянское (фермерское) хозяйство могут быть признаны несостоятельными (бан­кротами), и к ним применяются предусмотренные законодательством процедуры банкротства.

Юридическое лицо - это организация, которая имеет в собствен­ности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособ­ленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имущест­вом, может от своего имени приобретать и осуществлять имуществен­ные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть ист­цом и ответчиком в суде. Юридические лица должны иметь самостоя­тельный баланс или смету, в которых указывается принадлежащее им имущество. От имени юридического лица права и обязанности приоб­ретают его органы, которые могут быть единоличными и коллегиаль­ными. Юридические лица могут иметь обособленные подразделения, именуемые представительствами и филиалами.

Юридическое лицо считается созданным после его государствен­ной регистрации. Реорганизация юридического лица представляет со­бой прекращение юридического лица с правопреемством, т.е. с пере­ходом их прав и обязанностей к другим юридическим лицам. Видами реорганизации являются слияние, присоединение, разделение, выделе­ние, преобразование. Ликвидация юридического лица - это его пре­кращение без правопреемства. Особым случаем ликвидации юридиче­ского лица является банкротство. Процедурами банкротства являются наблюдение, финансовое оздоровление, внешнее управление, конкурс­ное производство и мировое соглашение.

В зависимости от цели деятельности юридического лица выделяют коммерческие и некоммерческие организации. Основной целью дея­тельности коммерческих организаций является извлечение прибыли и распределение ее среди участников. Некоммерческие организации не имеют извлечение прибыли в качестве такой цели и не распределяют полученную прибыль между участниками. Коммерческими организа­циями являются хозяйственные товарищества и общества (полные то­варищества, товарищества на вере, общества с ограниченной ответст­венностью, общества с дополнительной ответственностью, акционер­ные общества - открытые и закрытые), производственные кооперати­вы, государственные и муниципальные унитарные предприятия. Не­коммерческими организациями являются потребительские кооперати­вы, общественные и религиозные организации, фонды, учреждения, ассоциации и союзы, некоммерческие партнерства, автономные не­коммерческие организации и другие.

Публичные образования (государство и муниципальные образова­ния) выступают как участники гражданских правоотношений на рав­ных началах с гражданами и юридическими лицами. Гражданская пра­воспособность Российской Федерации, субъектов Российской Федера­ции и муниципальных образований приравнивается, за установленны­ми законом исключениями, к правоспособности юридических лиц. Го­сударственное и муниципальное имущество подразделяется на распре­деленное (переданное унитарным предприятиям и учреждениям) и не­распределенное (казну).

Возникновение земельного участка как объекта права.

Земельный участок как объект права и, соответственно, как объект для совершения сделок (от сделки приобретения до сделок по отчуждению зе­мельного участка) возникает только после того, как определены его границы.

До определения границ земельного участка как объекта права не существует. Соответ­ственно, возникновение участка как объекта права включает в себя следующие стадии:

• образование участка, включающее определение его границ;

• кадастровый учет участка;

• регистрация права на участок.

Описание границ земельного участка проводится путем осу­ществления кадастровых работ по определению гра­ниц земельного участка на местности (работы по межеванию земельных участков, в ходе которых определяются и согласовываются границы земельных участков с закреплением их на местности межевыми знаками и определе­нием координат).

Удостоверение границ и индивидуализация земельных участков, которая в настоящее время должна про­водиться в рамках подготовки земельного участка как объекта недвижимости к кадастровому учету, который регулируется Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государствен­ном кадастре недвижимости»

По определению Закона, к государственному кадастрово­му учету относятся действия, подтверждающие существование индивидуально-определенного объекта недвижимости, в том числе зе­мельного участка, или прекращение такого существования.

В результате кадастрового учета каждому земельному участку присваивается свой кадастровый номер, что облегчает получение объективной (официальной) информации об участке и находящихся на нем объектах недви­жимости.

Результатом кадастрового учета участка явля­ется выдача заинтересованному лицу кадастрового паспорта объекта недвижимости. Отсутствие указанных документов, в свою очередь, свидетельствует о том, что земельный участок не сформирован в качестве объекта земельных отношений и гражданского оборота.

Земельные участки характеризуются размером, местом распо­ложения, целевым назначением, качественными показателями, кадастровой оценкой, объемом прав. Все это находит свое отра­жение при государственной регистрации прав на землю.

Основные признаки земельного участка:

Земельный участок обладает количественными (площадь, протяженность) и качественными (местоположение, бонитет, уровень обустройства) характеристиками, которые можно подвергнуть оценке и учету. Земельный участок является сложным структурированным объектом недвижимости. В нем выделяются «территориаль­ные границы», «поверхностный (почвенный) слой». На земельном участке могут быть расположены здания, строения и сооружения, а также иные объекты.

Ценность земельного участка напря­мую зависит от ценности расположенного на нем объекта не­движимости или возможности его расположить. Такими объ­ектами могут быть не только здания и сооружения, но и леса, водные объекты и т. д.

Образование земельного участка

В новой главе 1.1 ЗК РФ предусмотрены четыре способа обра­зования земельных участков, к которым относятся:

• раздел;

• объединение;

• перераспределение;

• выдел.

Раздел земельных участков - способ образования, при котором из одного участка образуются несколько, при этом разделенный уча­сток прекращает существование в качестве объекта права.

Исключение составляют случаи раздела земельного участка, предоставленного садоводческому, огородническому или дач­ному объединению граждан, в результате которого образуются участки, предназначенные для граждан, а также участки (участок), относящиеся к имуществу общего пользования. После раз­дела прежний участок в указанном случае сохраняется в изме­ненных размерах. Кроме того, в Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса" Россий­ской Федерации» включена норма о том, что до 1 января 2015 г. возможен раздел земельного участка, предоставленного из пу­бличной собственности гражданину или юридическому лицу, при этом прежний участок сохраняется в измененных границах.

Образующиеся при раз­деле садовые, огородные или дачные земельные участки не мо­гут быть меньше минимального размера земельного участка, установленного нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации. Не подлежат разделу земельные участ­ки с расположенным на них прудом или обводненным карьером в случае, если в результате такого раздела требуется раздел пру­да, обводненного карьера

Выдел земельного участка предусмотрен только в виде выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. После выдела прежний участок сохраняется в измененных границах. Участник общей долевой собственности, по требованию которого произведен выдел, приобретая право собственности на вновь образованный участок, одновременно утрачивает право общей долевой собственности на измененный участок. Остальные участники общей долевой собственности сохраняют свое право с учетом изменившегося размера долей. Следует отметить, что выдел участка из общей долевой собствен­ности не всегда возможен.

Земельный участок, на котором находятся здания, строения, сооружения, принадлежащие нескольким собственникам, всег­да признается неделимым в соответствии со статьями 22 ЗК РФ, статьями 128,133, 244, 261, 607 ГК РФ, рассматриваемыми в нор­мативном единстве.

Невозможно выделить участок из участка под мно­гоквартирным домом, поскольку доля в праве собственности на него, принадлежащая каждому собственнику в доме, не су­ществует отдельно от права этого собственника на помещение в доме.

При объединении смежных участков в один их существование прекращается. Здесь действуют правила перехода прав, анало­гичные тем, что предусмотрены при разделе. Если у объединяе­мых земельных участков один собственник, он же становится соб­ственником образованного участка. Если объединяемые участки в общей долевой собственности, вновь образованный участок также поступает в их общую долевую собственность. Если же несколько собственников объединяют свои участки, то новый участок становится общей собственностью. Закон предусматривает возможность объединения разных участков, обремененных правами постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного владения или безвозмездного срочного пользования, только если все они предоставлены на этих правах одному лицу. Наличие об­ременения в виде залога не препятствует объединению участков, при этом залог будет распространен на весь образованный вновь участок, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Перераспределением является образование нескольких смеж­ных участков из прежних смежных участков. Б основном закон допускает перераспределение лишь частных земельных участков по соглашению их собственников. Перераспределение участков, находящихся в публичной собственности, возможно лишь в гра­ницах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также при образовании участков для раз­мещения объектов, предусмотренных частью 1 статьи 49 ЗК РФ, то есть тех объектов, для размещения которых могут быть изъ­яты земельные участки для государственных и муниципальных нужд.

При осуществлении указанных способов образования новых участков должны соблюдаться следующие правила.

Границы участков не должны пересекать границ муниципаль­ных образований и населенных пунктов. Образование новых участков не должно приводить к невозможности разрешенного использования самих участков или расположенных на них объ­ектов недвижимости, а также к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности разме­щения объектов недвижимости и другим, препятствующим ис­пользованию и охране земель, недостаткам. Например, нельзя разделить земельный участок сельскохозяйственного назначе­ния на два участка, один из которых предполагается сохранить в статусе земель сельскохозяйственного назначения, а другой выделить для строительства дома. Дома не могут возводить­ся на землях сельскохозяйственного назначения, следователь­но, участок не может быть разделен, так как требуется перевод из одной категории в другую.

На вновь образуемых участках сохраняют действие сервитуты, установленные на прежних участках (в прежних границах). Так­же сохраняют свое действие в прежних границах имеющиеся обременения (ограничения), при этом в отношении тех из них, что установлены по договорам, действуют правила договоров. Вторичные права на участки (постоянного (бессрочного) поль­зования, пожизненного наследуемого владения или безвозмезд­ного срочного пользования) переходят на вновь образованные участки, при этом принятие дополнительных решений о пред­ставлении участков на этих правах не требуется. Обременение в виде аренды также переходит на вновь образованные участки, если иное не предусмотрено договором аренды.

При образовании участков должны соблюдаться требования градостроительных регламентов как в отношении сохране­ния разрешенного использования участков и объектов на них, так и в отношении установленных такими регламентами пре­дельных (максимальных и минимальных) размеров земельных участков. Если в отношении конкретных земельных участ­ков градостроительные регламенты не распространяются или не действуют в силу статьи 36 ГСК РФ, предельные размеры образуемых участков определяются в соответствии с земельным законодательством и соответствующими специальными закона­ми. Нарушение этих правил влечет отказ в кадастровом учете образуемых земельных участков и, соответственно, невозмож­ность регистрации прав на них.

Образованные вновь участки имеют то же разрешенное исполь­зование и целевое назначение, что и прежние. Для образования участков (кроме образования их из публичных земель, предо­ставленных унитарным предприятиям и публичным учрежде­ниям) необходимо письменное согласие всех правообладателей прежних участков (кроме владельцев сервитута).