Глава 2. Определение кадастровой стоимости единицы площади объекта

Расчет кадастровой стоимости единицы площади (1 га) объекта кадастровой оценки включает (табл. 23, 24):

- дифференциацию базовых по субъекту РФ нормативов продук­тивности сельскохозяйственных угодий и затрат на их использование по объектам кадастровой оценки согласно их индивидуальным рен­тообразующим факторам - плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению;

- определение по объектам кадастровой оценки, на основе полу­ченных индивидуальных нормативов продуктивности и затрат, рас­четного рентного дохода и кадастровой стоимости 1 га сельскохозяй­ственных угодий.

2.1. Определение расчетного рентного дохода

Расчетный рентный доход складывается из дифференциального и абсолютного рентных доходов.

Дифференциальный рентный доход объектов государственной кадастровой оценки определяется по формуле:

Рi = (Bi - ЗiНо) + Δ Ртi + Δ Рмi

где Рi,-дифференцииальный рентный доход i-го объекта кадастровой оценки, руб/га;

Вi- валовая продукция. обусловленная плодородием почв i-гo объекта кадастровой

oцeнки, руб./га; .

3i- затраты на использование i-го объекта кадастровой оценки при индивидуальной оценочной продуктивности и при среднем в субъекта РФ (земвльно-оценочном районе) индексе технологических свойств и местоположении земель, руб./га;

Но - минимально необходимый для воспроизводства нормативный коэффициент рентабельности по отношению к затратам (Но = 1,07);

(Bi - ЗiНо) + Δ Ртi + Δ Рмi - рентный доход, обусловленный соответственно плодородием почв, технологическими свойствами и местоположением i-го объекта кадастровой оценки, руб/га.

Валовая продукция объекта государственной кадастровой оцен­ки (Bi) определяется путем дифференциации базовой оценочной про­дуктивности сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земель­но-оценочному району) пропорционально баллам бонитета почв объ­ектов кадастровой оценки по формуле:

Вi = (Во * Бо)*Бi,

Затраты на использование I – го объекта кадастровой оценки (Зi) определяется дифференциацией части базовых затрат пропорционально баллу бонитета почв по формуле:

Зi = Зо(1-Дзу)+Зо*Дзу*(Бi/Бо)

Рентный доход, обусловленный технологическими свойствами объекта кадастровой оценки (ΔРтj) определяется путем дифференциации части базовых затрат на использование 1 га с/х угодий в субъекте РФ (земельно-оценочном районе) (Зо) пропорцианально индексу технологических свойств i-го объекта кадастровой оценки:

ΔРmi – Зо*Но*Дзm*(1-Иmi/Иmо)

Рентный доход, обусловленный местоположением объекта кадастровой оценки (ΔРмi) определяется как разность между стоимостью грузоперевозок при средних по субъекту РФ значениях грузоемкости и удаленности земель (Со, руб./га) и их стоимостью на оцениваемых объектах:

ΔРмi = (Со-Сi)*Но

Со = Эро*Т*Го

Сi = Эрi*Т*Гi

Для получения кадастровой стоимости объектов кадастровой оценки, включая те, на которых дифференциальный рентный доход не образуется, установлен абсолютный рентный доход. Его величина определена в целом по Российской Федерации в размере 1% стоимости валовой продукции растениеводства и принята единой для всех объектов кадастровой оценки в расчете на 1 га с/х угодий.

Расчетный рентный доход с 1 га с/х угодий определяется сложением дифференциального и абсолютного рентных доходов. В случае если дифференциальный рентный доход отрицателен, то он прин7имает нулевое значение.