Введение

Государственная кадастровая оценка земель в субъектах РФ на уровне земельного участка и муниципальных образований) осуществляется для получения по каждому участку сельскохозяйственных земель комплекса оценочных показателей, необходимых для решения в хозяйстве планово-экономических задач, организации рационального использования земель, разработки проектов землеустройства, для обоснования земельного налога и иных целей установленных законом.

Предметом оценки являются:

1) плодородие сельскохозяйственных угодий;

2) технологические характеристики участков.

3) местоположение (удаленность) участков по отношению к пунктам реализации сельскохозяйственных продуктов и баз снабжения материально-техническими ресурсами;

4) определение значения кадастровой стоимости участков как средства производства по экономическим показателям.

Первичной территориальной единицей оценки является отдельно обрабатываемый участок (контур) пахотных и кормовых земель. В конкретных условиях отдельно обрабатываемые участки (контура) могут группироваться в более крупные однородные территориальные единицы (рабочие или оценочные участки, поля, массивы севооборотов и кормовых земель). Оценочные показатели более крупных единиц представляют собой средневзвешенные значения оценочных показателей включенных в них отдельно обрабатываемых участков.

В качестве показателей оценки выступают:

1) для оценки плодородия:

— почвенно-экологический бонитет земельных участков исходя из почвенного покрова и наличия факторов, влияющих на урожайность культур (каменистость, эродированность, мелкоконтурность, рельеф, окультуренность, экспозиции склона, карбонатность, солонцеватость, оглеение и др.);

— рентный доход, обусловленный плодородием почв;

2) для оценки технологических свойств земельных участков:

— площадь и конфигурация участков, длина гона, удельное сопротивление машин-орудий, уклон, каменистость участка, расстояние полей до хозяйственного центра; интегральный показатель технологических свойств по отношению к оптимальным условиям;

— рентный доход, обусловленный технологическими свойствами объекта кадастровой оценки;

3) для оценки местоположения:

— расстояние от оцениваемых земельных участков до пунктов реализации сельскохозяйственных продуктов и баз снабжения материально-техническими ресурсами и эквивалентное расстояние с учетом качества дорог, объемов и классов грузов;

— рентный доход, обусловленный местоположением объектов кадастровой оценки до пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами.

Объектом оценки являются сельскохозяйственные угодья в границах субъектов РФ, административных районов, землевладений (землепользований) юридических и физических лиц.

Объектами внутрихозяйственной оценки земель является отдельно обрабатываемые рабочие участки пашни, кварталы или обособленные участки многолетних насаждений, контуры кормовых угодий, поля и массивы севооборотов, сенокосов и пастбищ. Предметом оценки является значение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объектов оценки.

Формирование рабочих (оценочных) участков

Рабочие (оценочные) участки формируются на пахотных землях и кормовых угодьях. Участок может включать один или несколько компактно расположенных и однородных в почвенно-экологическом отношении отдельно обрабатываемых участков (контуров). Участок по возможности, должен иметь однородные агрохимические показатели (степень, окультуренности), водно-воздушный режим, рельеф, эродированность и др.

Все сформированные оценочные участки нумеруются сквозной нумерацией. Если оценочный участок включает более одного отдельно обрабатываемого участка, то их количество и общая площадь записывается в скобках рядом с номером рабочего участка, а на каждом из них указывается номер и площадь.

Сформированные участки служат в качестве первичных территориальных единиц при внутрихозяйственной оценке земель и организации рационального использования в системе севооборотов.

Основные понятия, используемые в данной методике оценки

Кадастровая стоимость — капитализированный расчетный рентный доход.

Земельно-оценочный район (зона внутри субъекта РФ) — часть территории субъекта РФ, примерно однородная по почвенно-климатическим и экономическим условиям сельскохозяйственного производства.

Интегральный показатель плодородия почвы (разновидности или группы почв) — относительная величина совокупного влияния признаков и свойств почвы на продуктивность (урожайность) сельскохозяйственных угодий с данным почвенным покровом, измеряемая в баллах бонитета (в диапазоне от 0 до 100).

Интегральный показатель технологических свойств объекта государственной кадастровой оценки — величина индекса технологических свойств земельного участка, определяемого с учетом влияния энергоемкости, контурности, каменистости, рельефа и других технологических свойств на уровень затрат по возделыванию и уборке (частично) сельскохозяйственной продукции.

Интегральный показатель местоположения объекта государственной кадастровой оценки — величина эквивалентного расстояния в километрах (далее по тексту км) до пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами, рассчитываемая с учетом объемов и классов грузов и качества (групп) дорог.

Дифференциальный рентный доход — дополнительный (сверхнормативный) доход, образующийся на землях относительно лучшего качества и местоположения.

Абсолютный рентный доход — минимальный доход, устанавливаемый в едином размере на 1 гектар (далее по тексту га) сельскохозяйственных угодий, независимо от их качества и местоположения для всех субъектов РФ.

Расчетный рентный доход — сумма дифференциального и абсолютного рентных доходов.

Глава I. Определение интегральных значений показателей объектов кадастровой оценки по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению

Интегральными показателями являются:

• По плодородию почв – балл бонитета (совокупный почвенный балл);

• По технологическим свойствам – индекс технологических свойств земельных участков;

• По местоположению – эквивалентное расстояние до пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально – техническими ресурсами; внехозяйственная нормативная грузоемкость на 1 га сельскохозяйственных угодий.