(Постановление главы администрации Костромской области от 17-02 -98 г № 81)

Наименование хозяйств

Нормативная цена

районов

Пашня

Сенокосы пастбища

1

2

3

Антроповский район

1200

530

ТОО «Суворовское»

1140

480

ТОО «Словинское»

860

480

ТОО «Трифоновское»

750

540

ТОО «Прогресс»

860

570

ТОО «Михайловское»

950

560

ТОО «Палкинское»

1390

480

ТОО «Заря»

1130

530

ТОО «Олтябрьское»

1140

500

ТОО «Дружба»

1940

520

ТОО «Восход»

1480

520

ПСК «Понизье»

1340

490

ТОО «Конышевское»

1260

500

ТОО «Антроповское»

1820

500

АО «Туриловское»

1170

520

Совхоз «Мелеховский»

1560

470

Колхоз «Искра»

1400

500

Галичский район

1370

550

АО «Кировское»

1690

600

ТОО «Большевик»

910

550

ТОО «Дружба»

1100

360

ТОО «За мир»

2260

570

ТОО «Ильич»

1460

590

ТОО «Искра»

1360

730

ТОО «Красное знамя»

740

450

ТОО «Маяк»

1410

480

ТОО «Ладыгино

740

490

ТОО «Объединенный труд»

1380

800

ТОО «Парижская коммуна»

740

430

ТОО «Иваньково»

1380

490

ТОО «Рассвет»

1130

530

ТОО «Родина»

1050

570

ТОО «Трудовик»

910

500

ТОО «Восход»

990

530

ТОО «Митинское»

1440

500

ТОО «Пронинское»

1290

460

ТОО «Углево»

1240

430

Кадыйский район

1110

500

ТОО «Нива»

1470

640

ТОО «Восход»

1100

390

ТОО «Доброволец»

1510

390

ТОО «Марьино»

1530

470

ТОО «Ильич»

1160

420

Фермерские хозяйства на территории бывшего ТОО «Немда»

950

380

ТОО «Завражье»

750

420

ТОО «Мир»

470

370

ТОО «Желвата»

740

350

ТОО «Заречье»

740

325

ТОО «Заря»

1980

730

Колхоз «Дружба»

1440

450

Костромской район

4290

1900

Колхоз «12-й Октябрь»

4360

1890

Колхоз им 50-летия СССР

4030

1340

Сельхозкооперативы :

5340

1710

«Петрилово»

4160

1990

«Волга»

6360

1900

«Дружба»

5340

1710

ТОО «Новый путь»

5650

1890

ТОО «Сандогорское»

3980

2090

ТОО «Заволжское»

4040

1710

ТОО «Василево»

2390

1420

АО «Шуваловское»

5390

1040

ЗАОСХП «Инфраструктура»

3190

1010

Совхоз «Пригородный»

6960

1440

Племсовхоз «Чернопенский»

3970

1790

Племзавод «Караваево»

6400

1850

Совхоз «Ждановский»

4650

-

ОПХ «Минское»

6840

1750

ОПХ «Ленинское»

6420

1750

Учхоз «Костромское»

6020

2870

Солигаличский район

1500

630

ТОО «Совега»

1370

870

ТОО «Искра»

2060

800

ТОО им Мичурина

1750

950

ТОО «Россия»

1750

540

ТОО «Заря»

1290

530

ТОО «Восход»

1490

710

ТОО «Волна»

1500

550

ТОО «Большевик»

1610

640

ТОО «Свобода»

1450

570

ТОО «Высоковское»

1490

480

ТОО «Бурдуковское»

1700

590

ТОО «Жилинское»

1100

530

ТОО «Красный маяк»

1040

570

ТОО «Солигаличское»

1580

470

ТОО «Авангард»

1360

450

ТОО «Северное»

1700

630

Чухломской район

1270

570

ТОО «Нива»

1630

600

ТОО «Дружба»

740

540

ТОО « Смена»

740

540

ТОО «Заря»

740

570

ТОО «Северное»

740

490

ТОО « Вигское»

1100

470

ТОО « Луч»

1220

730

ТОО « Векса»

1500

590

ТОО «Колос»

1030

520

ТОО « Шартановское»

1070

460

Колхоз «Рассвет»

1870

590

Сельхозкооператив «Русь»

1700

580

Сельхозкооператив «Жаровский»

1830

710

Сельхозкооператив «Чухломской»

1700

540

Приложение9

Краткое описание методики

В основу определения расчетного дифференциального рентного дохода согласно методике приняты три группы факторов:

1. Естественное плодородие сельскохозяйственных угодий (является определяющим в рентном доходе)

2. Технологические свойства земель.

3. Местоположение объектов оценки.

Рентный доход зависящий от плодородия сельскохозяйственных угодий (см. далее по тексту алгоритм расчета кадастровой стоимости), рассчитывается как разность между расчетной стоимостью продукции с 1 га сельскохозяйственных угодий и ценой производства, складывающейся из затрат на производство умноженных на нормативный коэффициент рентабельности (1,07).

Рента, зависящая от технологических свойств и местоположения объектов оценки, имеет полярный характер и среднеобластное ее значение равно 0.

Первый этап кадастровой оценки проводился с целью определения средней кадастровой стоимости 1 гектара сельскохозяйственных угодий субъектов РФ и разработки базовых нормативов для проведения кадастровой оценки в субъекте РФ.

Расчеты первого этапа кадастровой оценки сельхозугодий выполнены разработчиками методических и технических указаний и выданы для области в качестве базовых показателей для оценки.

Второй этап кадастровой оценки выполнялся специалистами ФГУП «Костромское землеустроительное предприятие» по «Правилам государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации» и «Техническим указаниям по государственной кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации».

Специалистами предприятия подготовлена необходимая информация по объектам оценки и проведены расчеты кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий по объектам оценки.

2. Исходные данные для расчетов

кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий по объектам оценки

В начале работ по каждому административному району области в разрезе бывших колхозов, госхозов, подсобных сельскохозяйственных предприятий был составлен список объектов кадастровой оценки. Объектами кадастровой оценки являлись сельскохозяйственные угодья колхозов, сельскохозяйственных кооперативов, акционерных обществ, государственных и муниципальных предприятий, подсобных сельскохозяйственных предприятий, сельскохозяйственных научно-исследовательских и учебных заведений, крестьянских (фермерских) хозяйств, фонда перераспределения земель района; сельскохозяйственные угодья сельских и районных (городских) администраций находящихся вне черты городских и сельских поселений по состоянию на 01.01.2000 г.

Почвенные разновидности, выделенные на почвенных картах землепользователей и землевладельцев, близкие по генезису и почвенному плодородию были объединены в единые оценочные группы почв. Каждой оценочной группе присвоен свой код.

По оценочным группам на основании таких свойств почв как содержание гумуса, суммы поглощенных оснований, степени насыщенности основаниями, содержание физической глины и в введением поправочных коэффициентов на эродированность, заболоченность, каменистость, двучленность почвообразующих пород рассчитан совокупный почвенный балл или балл бонитета- интегральный показатель, отражающий относительные достоинства почв по естественному плодородию. Балл бонитета объектов оценки рассчитан как средневзвешенная величина через оценочные группы почв, выделенные на объектах оценки.

Индекс технологических свойств объектов оценки рассчитан как обратная величина производительности труда и техники на полевых работах на основании норм выработки на пахотные непахотные и частично уборочные работы. Чем выше индекс технологических свойств, тем больше затраты на проведение полевых работ.

Соответственно дифференциальный рентный доход, обусловленный технологическими свойствами сельскохозяйственных угодий максимален в учхозе «Костромское», племзаводе «Караваево», где индекс технологических свойств 1,14 и минимален (отрицательные значения) в СПК «Сандогорский» (индекс 1,43), колхозе 12-ый Октябрь (индекс 1,46). Среднее значение индекса технологических свойств по области равно 1,36, по Костромскому району-1,24.

Доля затрат, зависящих от технологических свойств, равна 0,36 и принята в соответствии с нормативами (таблица 5 Технических указаний) кадастровой оценки.

Рентный доход, обусловленный технологическими свойствами объекта оценки

(Δ Pti), определен дифференциацией части базовых показателей затрат на использование 1 га сельскохозяйственных угодий в области (Зо), пропорционально индексу технологических свойств i -го объекта оценки:

Δ Pti= 3o х Но х Дзт х (1- Итi )

Ито

где Итi , Ито – индексы технологических свойств соответственно объекта оценки и в среднем по области.

Дзт – доля затрат, обусловленная технологическими свойствами оцениваемых угодий.

Но = 1,07.

Нормативная грузоемкость 1 га сельскохозяйственных угодий (приложение 1) по области определена делением общего веса в тоннах реализованной продукции, веса приобретенных материально-технических и строительных грузов за последние 3 года на общую площадь сельскохозяйственных угодий. На основании этих же данных рассчитана структура перевозимых грузов.

Местоположение объектов оценки характеризуется показателем эквивалентного расстояния по удаленности от пунктов реализации сельскохозяйственной продукции объемов и классов грузов и качества (групп) дорог.

Объемы разнородных грузов переводятся в эквивалентные по коэффициентам: зерно, картофель, овощи – 1,00 ( I класс груза принимается за эквивалентный), молоко, скот в живом весе-1,25 (II класс).

Дороги различного качества переводятся в эквивалентные по коэффициентам: первая группа асфальтовое, бетонное покрытие (эквивалент) –1,0; вторая группа (гравийное, щебеночное покрытие), -1,5; третья группа (грунтовые дороги) – 2,5.

Эквивалентное расстояние от объектов оценки (отправной точкой служили центральные усадьбы хозяйств) до пунктов реализации продукции вычислялось как средневзвешенная величина с учетом объема грузов, их класса и расстояний перевозки по разным группам дорог по формуле:

m m

ЭРi = Σ ГjKj (P1+ P2Д2 + Р3Д3):  ГjKj

j=1 j=1

где ЭРi – средневзвешенная эквивалентная удаленность I-го объекта оценки, км;

Гj – объем j-го вида реализованной продукции в общем объеме товарной продукции субъекта РФ (земельно-оценочного района), %;

Р1, Р2, Р3 – расстояние перевозки j-го вида продукции (груза) соответственно 1-ой, 2-ой и 3-ей группам дорог, км;

Д2, Д3 – коэффициенты перевода соответственно 2-ой и 3-ей групп дорог в эквивалентные;

Кj – коэффициент перерасчета j-го вида продукции в эквивалентные грузы первого класса.

Местоположение фермерских хозяйств и других мелких предприятий оценивалось по местоположению основного хозяйства.

Среднее эквивалентное расстояние по области равно 43 км.

Рентный доход, обусловленный местоположением объекта оценки ( Δ Рмi ), определялся как разность между стоимостью грузоперевозок при средних по области значениях грузоемкости и удаленности земель (Со, руб/га) и их стоимостью на оцениваемых объектах (Ci, руб/га):

Δ Рмi = (Со – Сi) х Но

Со = Эро х Т х Го

Сi = Эр х Т х Гi

где Эро и Эр – средневзвешенное эквивалентное расстояние соответственно по области и объекту оценки, км;

Го, Гi - внехозяйственная нормативная грузоемкость 1 га сельскохозяйственных угодий по области и объекту оценки;

Т – затраты на перевозку одной тонны груза на 1 км. руб.

Нормативная грузоемкость объекта оценки рассчитана пропорционально соотношению балла бонитета J- го объекта оценки к баллу бонитета сельскохозяйственных угодий в среднем и области

Гi = Го х Бi : Бо,

где Бi, Бо – баллы бонитета соответственно объекта оценки к области.

Алгоритм расчета кадастровой стоимости ООО"Гавриловское" Буйского района

нана 1 га сельскохозяйственных угодий

Исходные данные по Костромской области

1

Базовая оценочная продуктивность 1 га сельскохозяйственных угодий, руб (Во)

1246

2

Базовая оценочная продуктивность 1 га с.-х. угодий , ц к. ед.

9,9

3

Базовые оценочные затраты на 1 га с.-х. угодий, руб

925

Рассчитываемые исполнителями работ

4

Средний совокупный балл бонитета 1 га сельскохозяйственных угодий, балл (Бо)

51,3

5

Средний индекс технологических свойств сельскохозяйственных угодий (Ито)

1,36

6

Средневзвешенное эквивалентное расстояние грузоперевозок, км (Эро)

43

7

Среднеяя внехозяйственная нормативная грузоемкость 1 га с.-х. угодий, т (Го)

0,3

8

Затраты на перевозку 1 тонны груза на 1 км, руб (Т)

2

9

Транспортные затраты, руб\га (Тз) = стр6хстр7хстр8 (43*0,3*0,2)

25,8

10

Доля затрат, зависящих от продуктивности угодий(Дзу)

0,17

11

Доля затрат, зависящих от технологических свойств земельных участков(Дзт)

0,36

12

Доля затрат, зависящих от местоположения хозяйства(Дтр)=стр9\стр3 (25,8 :925)

0,028

13

Доля постоянных затрат (Дпос); Дпос=1-(Дзу+Дзт+Дтр)

0,442

Исходные данные по ООО Гавриловское Буйского района

14

Балл бонитета 1 га сельскохозяйственных угодий (Бi)

52

15

Индекс технологических свойств(Итi)

1,61

16

Эквивалентное расстояние внехозяйственных перевозок

27

17

Нормативная грузоемкость 1 га сельскохозяйственных угодий (Гi); Гi =(Бi:Бо)хГо

0,304

(49 :51,3)х0,3

Расчет рентного дохода и кадастровой стоимости 1 га сельскохозяйственных угодий

а) Рентный доход по плодородию

18

Продуктивность 1 га сельскохозяйственных угодий (Вi)

1263

Вi=(Во:Бо)хБi ( 1246 :51,3) х 52

19

Затраты на использование 1 га сельскохозяйственных угодий района при индивидуальной

оценочной продуктивности и при среднем индексе технологических свойств и

местоположении (Зi)

Зi=Зох(1-Дзу)+ЗохДзух(Бi : Бо)

925х(1-0,17)+925х0,17х(52 : 51,3)

927

20

Цена производства валовой продукции (Цпi)

Цпi=Pi х Но, где

Но-нормативный коэффициетн рентабельности по отношению к затратам(Но=1,07)

992

21

Дифференциальный рентный доход по плодородию (стр 18-стр20)

271

1263 - 992

б) Дифференциальный рентный доход , обусловленный технологическими свойствами( Ртi)

22

Ртi = ((ЗохНохДзтх(1-Итi : Ито)) 925х1,07х0,36х(1-1,61:1,36)

65

в) Дифференциальный рентный доход , обусловленный местоположением( Рмi)

23

Рмi= ((ЭрохГо -Эрi х Гi)хТ)) х Но ((43х0,3-27х0,304)х2))х1,07

10

24

Всего дифференциальный доход (Дрi), (стр21+стр22+стр23)

216

25

Абсолютный рентный доход(АР) устанавливается единый на всех землях , в размере 12 руб/га

12

26

Расчетный рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодийЗрi (стр24+стр25)

228

27

Кадастровая стоимость 1 га с.-х. угодий определяется путем капитализации величины

рентного дохода сроком 33 года (стр 26х 33)

7524