9.7.3. Параметры ипотечного кредита

Ипотечные кредиты выдаются банками, и условия кредитования у всех разные. Ипотечный кредит, как и любой другой, характеризуется прежде всего сроком кредитования и процентной ставкой. Кроме того, в случае ипотеки, сумма кредита составляет некоторый процент от стоимости приобретаемого жилья. Оставшаяся часть стоимости является так называемым первоначальным взносом и должна быть у заемщика в наличии для получения ипотечного кредита.

Срок ипотечного кредита может составлять от 3 до 30 лет. Наиболее популярные сроки – 10, 15 и 20 лет. Как правило, ипотечный кредит выдается на срок до наступления пенсионного возраста заемщика (на сегодня это 55 лет для женщин и 60 лет для мужчин). Но существуют ипотечные программы, продлевающие срок кредитования на пенсионный период, максимально до 70 лет заемщика на момент погашения кредита.

Для заемщика срок кредита определяется размером кредита и возможностью его погашения. Естественно, что чем меньше срок ипотечного кредита, тем меньше величина переплаты за приобретаемое жилье. При выборе размера и срока кредита заемщик исходит из своих потребностей в жилье и цены этого жилья. Но следует учитывать, что в какой-то момент темп прироста переплаты за жилье превысит темп прироста размера кредита и кредит станет низкоэффективным.

Пример для заемщика, имеющего первоначальный взнос в сумме $15 000, готового выплачивать ежемесячно не более $500 в счет погашения кредита по ставке 12% годовых:

Срок кредита, годы	Стоимость жилья, $	Размер кредита, $	Переплата за жилье, $	Прирост кредита, $	Прирост переплаты, $
1	20600	5600	371	5600	371
2	25600	10600	1375	5000	1004
3	30000	15000	2936	4400	1561
4	33900	18900	4990	3900	2054
5	37400	22400	7497	3500	2507
6	40500	25500	10394	3100	2897
7	43300	28300	13664	2800	3270
8	45700	30700	17200	2400	3536
9	47900	32900	21053	2200	3853
10	49800	34800	25113	1900	4060

Из таблицы видно, что если кредит будет взят на срок 6 лет или менее, то выигрыш в размере кредита (его прирост) будет больше потери на переплате. Если же кредит будет взят на больший срок, то несущественный прирост в размере полученного кредита будет оборачиваться весьма существенной переплатой по нему.

Первоначально размер ипотечного кредита определяется банком как процент от стоимости приобретаемого жилья. Максимальная сумма ипотечного кредита может достигать 95% этой стоимости. Наиболее распространенный размер кредита – 70-85%. Многие банки требуют, чтобы размер ипотечного кредита был не менее 30%.

Но фактический размер кредита, который получит заемщик, зависит от нескольких факторов: размера первоначального взноса, доходов заемщика, его возраста, оценочной стоимости приобретаемого жилья.

Например, заемщик имеет $15 000 в качестве первоначального взноса, и готов выплачивать ежемесячно не более $500 в счет погашения кредита со ставкой 12% годовых. На какой кредит он может рассчитывать?

Срок кредитования, годы	Размер кредита, $	Проценты по кредиту, $	Стоимость жилья, $	Ежемесячный платеж, $
1	5600	371	20600	497,55
2	10600	1375	25600	498,97
3	15000	2936	30000	498,21
4	18900	4990	33900	497,71
5	22400	7497	37400	498,28
6	25500	10394	40500	498,53
7	28300	13664	43300	499,57
8	30700	17200	45700	498,96
9	32900	21053	47900	499,57
10	34800	25113	49800	499,28

Таблицу можно продолжить и на большее количество лет, если заемщик не достигнет пенсионного возраста, в противном случае ему придется ограничиться размером кредита, предложенным в таблице.

Процент дохода, который допустимо направить на погашение кредита, у разных банков различен. Довольно широко распространена схема, когда на погашение кредита может быть направлено не более 50% дохода заемщика, и при этом в расчет принимаются не все доходы. Но есть и положительные моменты: супруги по умолчанию являются созаемщиками или поручителями друг друга по кредиту, и при определении размера ипотечного кредита банк может рассматривать совокупный доход семьи. Правда, если в семье есть иждивенцы, то из совокупного дохода семьи будет вычтен прожиточный минимум на каждого из них.

Абсолютная сумма кредита вычисляется как процент от оценочной стоимости жилья (определяемой профессиональным оценщиком). Если рыночная стоимость (цена, запрашиваемая продавцом) превышает оценочную, то сумма полученного заемщиком кредита может оказаться существенно ниже ожидаемой. Например, заемщик подобрал себе жилье, за которое продавец просит $50 000. Банк по своей ипотечной программе выдает в кредит не более 70% стоимости квартиры. Заемщик, имея $15 000 первоначального взноса, рассчитывает получить сумму $35 000, что как раз и составляет 70% от 50 000. Но оценщик оценивает выбранное заемщиком жилье в $45 000. Соответственно, банк может выдать кредит только в сумме $45 000 * 70% = $31500.

Ставка по кредиту – ключевой фактор при выборе ипотечной программы. На сегодня кредитные ставки составляют 9-14% по валютным кредитам и 10,5-18% по кредитам в рублях. Это достаточно высокий уровень ставок, приводящий к существенным переплатам за приобретаемое жилье. За срок кредитования в 15-20 лет заемщик ипотечного кредита может выплатить двойную цену жилья и даже более. К счастью, в России прогнозируется снижение ставок по ипотечным кредитам ежегодно на 1,5-2%.

Обычно банки утверждают процентную ставку в индивидуальном порядке по каждому выдаваемому кредиту, так как она зависит от:

• Объекта кредитования – предполагается приобрести квартиру или дом. Во втором случае ставка по кредиту может быть выше.

• Рынка недвижимости – первичный или вторичный. По строящемуся жилью ставка выше из-за риска, что строительство не будет закончено. Существуют ипотечные программы, предусматривающие повышенную ставку на период строительства и понижение ставки после сдачи дома.

• Формы подтверждения доходов. Если доход не может быть подтвержден официально (справкой по форме 2-НДФЛ), то ставка по ипотечному кредиту может быть повышена на 1-2%.

• Срока кредитования. Некоторые банки применяют схему: чем длиннее срок ипотечного кредита, тем выше ставка по нему.

• Первоначального взноса. Если первоначальный взнос составляет значительную часть стоимости приобретаемого жилья, то ставка по кредиту может быть снижена.

Существуют ипотечные программы, предлагающие «плавающие» ставки по кредиту. В этом случае величина ипотечной ставки зависит от усредненной процентной ставки Лондонского межбанковского рынка, и обозначается как 10%+LIBOR, 8%+LIBOR и т.п. Сейчас «плавающая» ставка по кредиту, с учетом действующего значения LIBOR, выглядит более привлекательно, чем предлагаемые банками фиксированные ставки. Но следует иметь ввиду, что LIBOR подвержена колебаниям и прогнозировать ее значение на длительный срок ипотечного кредита весьма затруднительно.

Первоначальный взнос – это часть стоимости жилья, которую заемщик должен иметь в наличии чтобы получить ипотечный кредит. В зависимости от ипотечной программы, первоначальный взнос может составлять от 5% до 70% стоимости приобретаемого жилья. Источником первоначального взноса могут быть накопления, продажа имеющегося жилья, кредит с другим целевым назначением (например, потребительский).

Чем большим первоначальным взносом обладает заемщик, тем больший ипотечный кредит он может получить, либо он может сократить срок кредитования и переплату за приобретаемое жилье.

Если первоначальный взнос составляет 70% и более от стоимости жилья, которое предполагается приобрести, то вместо ипотеки можно воспользоваться другим видом кредитования, например потребительским. В этом случае экономится большая часть дополнительных расходов, связанных с ипотекой и процедура оформления кредита значительно упрощается.

Возможна и ипотека без первоначального взноса – берется потребительский кредит и используется в качестве первоначального взноса. Необходим только достаточный уровень дохода, чтобы совокупный размер кредитов был достаточен для приобретения жилья, и чтобы обслуживание сразу двух кредитов не стало чрезмерным бременем.

Валюта кредита может быть как национальной, так и иностранной. Какой из них отдать предпочтение, каждый заемщик решает для себя сам.

Получение ипотечного кредита связано с дополнительными расходами. Величина этих расходов может достигать 10% первоначального взноса. Таким образом, сумма накоплений заемщика не может целиком стать первоначальным взносом, а должна быть уменьшена на величину дополнительных расходов во избежание неприятных сюрпризов.

Если ипотека – не первый кредит, то положительная кредитная история заемщика может быть дополнительным преимуществом при получении ипотечного кредита. Но если предыдущие кредиты еще не погашены, то это, конечно, уменьшает потенциально возможную сумму ипотечного кредита.

Но есть и приятные моменты при получении ипотечного кредита. Например имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик ипотечного кредита не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотечному кредиту. Для определенных категорий лиц приятным сюрпризом может оказаться существование в их регионе социальной ипотеки.