9.7. Ипотечное кредитование

Ипотека – это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости - землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная по ипотечной программе, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения.

9.7.1. Имущество, которое может быть предметом ипотеки

- земельные участки (за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности или площадь которых меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации);

• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;

• здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей.

Вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями как единое целое.

Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

(Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст. 5)

В России самый распространенный вариант использования ипотеки - это покупка квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Плюсы и минусы этого способа решения жилищных проблем каждый должен взвесить самостоятельно. На государственном уровне ипотека находит поддержку в виде разработанного ипотечного законодательства, а так же специально созданных государством ипотечных агентств.

9.7.2. Преимущества и недостатки ипотеки

1. возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме) без многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья;

2. жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита;

3. возможность зарегистрироваться в новом жилье заемщику и членам его семьи;

4. безопасность операции, обеспеченая страхованием жилья, рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности;

5. льгота заемщику по подоходному налогу на весь срок ипотеки;

6. не слишком обременительные платежи по ипотеке за счет длительного срока кредитования;

7. возможность досрочного погашения кредита (в большинстве ипотечных программ).

Недостатки:

• «переплата» за квартиру, которая может достигать 100 процентов и более (проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования);

• дополнительные расходы заемщика в процессе получения ипотечного кредита (оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.п. Накладные расходы в совокупности могут достигать 10% первоначального взноса на приобретение жилья);

• принятие во внимание некоторыми кредитными организациями доходов только по основному месту работы, подтвержденных справкой;

• дополнительные требования к заемщику, такие как наличие регистрации, определенный стаж работы на одном месте, возможность представить поручителей по кредиту и т.д. (в зависимости от банка и объекта недвижимости, на покупку которого выдается ипотечный кредит).

Найти оптимальное соотношение между преимуществами и недостатками ипотеки каждому предстоит самостоятельно. Возможно, не лишним будет ознакомление с альтернативами ипотеки как способом решения жилищных проблем.