3. Разработка Обоснований. Выбор участка для строительства.
Участок №1
Земельный участок площадью 0,9 га. Местоположение: г. Санкт-Петербург, Приморский район, Богатырский проспект.
Транспортная доступность:
2 км до Приморского шоссе
2 км до станции метрополитена «Комендантский проспект» (10 минут на общественном транспорте)
2,5 км до станции метрополитена и ж/д станции «Старая деревня»
Данный земельный участок расположен в интенсивно развивающейся жилой зоне. В десятиминутной пешеходной доступности проживает 24 000 человек. Рядом с участком планируется строительство двух гипермаркетов: продуктового и товаров для дома.
Генеральный план СПб: зона Д. Разрешенная высотность до 75 метров. (зона размещения объектов многофункциональной общественно-деловой застройки в периферийных и пригородных районах города с включением объектов жилой застройки, а также объектов инженерной инфраструктуры).
Есть возможность подключения городских коммуникаций.
С заглавной буквы
Участок №2
Земельный участок площадью 2400 кв.м.
Месторасположение: г. Санкт-Петербург, Приморский район, Приморское шоссе.
Транспортная доступность:
4,5 км до развязки ЗСД и ул. Савушкина
Генеральный план СПб: зона Ж1. (зона размещения индивидуальных (одноквартирных) отдельно стоящих жилых домов с участками не менее 1200 кв.м, с включением объектов социально-культурного, коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также объектов инженерной инфраструктуры).
Возможно подключение городских коммуникаций.
Достоинства данного участка: низкая конкурентность, экологически чистый район.
Рис. 3.2. схема участка №2
Участок №3
Земельный участок площадью 1500 кв.м.
Месторасположение: г. Санкт-Петербург, Приморский район, Парашютная улица.
Транспортная доступность:
5 км до КАД
12 км до центра СПб
Генплан СПб: зона ЖМР (жилая многоквартирная застройка, с включением общественно-деловой застройки).
Зона размещения среднеэтажных и многоэтажных многоквартирных жилых домов, расположенных вне территории исторически сложившихся районов центральной части Санкт-Петербурга, с включением объектов социально-культурного, коммунально-бытового назначения.
ТУ на электричество, водоснабжение и канализацию возможно подключить от соседних предприятий.
Рис. 3.3 схема участка №3
Расчёты по выбору земельного участка предоставлены в приложении №1
Вывод: по результатам, рейтинга участков принят участок №1.
4. Определение основных параметров исп.
4.1. Определение временных параметров исп.
4.1.1. Определение концептуальной фазы (к) и фазы разработки проекта (п).
На основании справочника «Нормы продолжительности проектирования объектов строительства в Москве и ЛПЗП МРР-3.1.10-97» стр.16 таб. 5.8
Аналог
1 Физкультурно-оздоровительный комплекс
(ФОК)
(ЭП, ТЭО) К= 3,5; П = 5,6; Р = 6,9.
Аналог 2 ФОК
3,5; П = 6; Р = 7,5.
Принимаем: фаза К=3,5 месяца
Фаза П состоит из фаз П+Р. Для 1-го аналога П= 5,6 + 6,9 = 12,5 Для 2-го аналога П = 6 + 7,5 = 13,5
Методом
интерполяции определяем:
мес.
фаза П=13 месяцев
4.1.2. Фаза реализации проекта «С».
На основании: СНиП 1.04.03-85 ч2 «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений» (Спортивные сооружения п.36)
Аналогом
послужил: Спортивный корпус с залом
и бассейном с ванной
Здание кирпичное, объём 24 тыс. м3 С =16 мес.
Методом экстраполяции определяем:
С=1,5 года
4.1.3. Фаза эксплуатации (Э).
Срок эксплуатации, исходя из целей инвестиционного проекта, принимаем 20 лет.
4.2. Определение результатов ИСП.
4. 2. 1. Расчёт потенциального валового дохода.
Потенциальный Валовой Доход представляет собой общий доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ной загруженности объекта, без учета потерь и расходов.
Предполагается что максимальная вместимость 300 человек. Режим работы ежедневно с 7:00-23:00.
запятая
Тогда 16/2= 8 смен в сутки,
Стоимость абонемента 10 посещений в месяц составляет 3000 руб.
За
месяц посещение составит:
Потенциальный валовый доход за месяц составит:
За квартал:
Расчёт произведён по аналитическим данным.