3.4. Договір на оцінку майна, звіти про оцінку, оплата послуг оцінювача

Зміст договору на оцінку майна, який має бути укладений між замовником і оцінювачем, можна знайти в багатьох нормативних документах, наприклад, в стандартах МСО2007, RICS, тощо. Cкористуємося вимогами до змісту договору, що містяться в «Червоній книзі» RICS /39/. До речі вони не суттєво відрізняються від вимог до стандартних договорів, що рекомендовані іншими регуляторами оцінної діяльності, але перелік вимог у RICS найбільш вичерпний. Адже:

«…Повний перелік вимог до умов договору на оцінку наведений нижче і він містить коментарі (при необхідності), що відносяться до рухомого майна:

А) Хто буде замовником;

Б)Мета оцінки;

В)Об’єкт оцінки;

Г)Права на майно, що підлягає оцінці (Може бути ситуація, коли право на майно належіть декільком учасникам. В цьому випадку дані обставини мають бути чітко вказані в договорі);

Д)Тип майна і спосіб його використання або класифікації замовником (не розповсюджується на рухоме майно);

Е)Вид або види вартості;

Є)Дата оцінки;

Ж)Розкриття суттєвої зацікавленості оцінювача в об’єкті або заява про відсутність такої зацікавленості;

З)Статус оцінювача (якщо це необхідно);

І)Валюта, в який здійснюється оцінка;

И)Усі припущення, спеціальні обмеження, відступлення від стандартів;

К)Об’єм досліджень, що мають бути проведені оцінювачем;

Л)Характер і джерела інформації, що ними буде користуватися оцінювач;

М)Згода або обмеження на публікацію звіту про оцінку;

Н)Підтвердження, що оцінювач має знання, досвід та відповідні навики для проведення оцінки;

О)Основа для винагороди.»

В переліку є ще декілька вимог, що стосуються безпосередньо захисту інтересів RICS і його членів, в зв’язку з чим вони не можуть бути розповсюджені на інши договори, а саме: як мають рецензуватися звіти, розбиратися претензії, тощо. Тому вони у складі переліку не наводяться. Звичайно, оцінювач, користуючись наведеними вище позиціями мусить фільтрувати їх через призму традицій і досвіду відповідних державних регуляторів або приватних замовників, для яких він виконує роботу, саморегулівних організацій, членом якої він є, але вичерпно укладений договір завжди захистить його інтереси в випадку виникнення будь якої нестандартної ситуації.

Етапи виконання робіт по оцінці також описуються в ряді різного роду нормативних документів, але враховуючи, що ця книга робиться для майбутніх оцінювачів в Україні, скористуємось рекомендаціями, що містяться в Національному стандарті №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затвердженому Постановою Кабінету міністрів України від 10.09.2003 р. № 1440. До речі, в цьому ж стандарті, в п.51 описується послідовність виконання оцінювачем роботи по оцінці:

«51. Незалежна оцінка майна проводиться у такій послідовності:

• укладення договору на проведення оцінки;

• ознайомлення з об'єктом оцінки, збирання та оброблення вихідних даних та іншої інформації, необхідної для проведення оцінки;

• ідентифікація об'єкта оцінки та пов'язаних з ним прав, аналіз можливих обмежень та застережень, які можуть супроводжувати процедуру проведення оцінки та використання її результатів;

• вибір необхідних методичних підходів, методів та оціночних процедур, що найбільш повно відповідають меті оцінки та обраній базі, визначеним у договорі на проведення оцінки, та їх застосування;

• узгодження результатів оцінки, отриманих із застосуванням різних методичних підходів;

• складання звіту про оцінку майна та висновку про вартість об'єкта оцінки на дату оцінки;

• доопрацювання (актуалізація) звіту та висновку про вартість об'єкта оцінки на нову дату (у разі потреби)».

В пунктах 56 і 57 стандарту №1 описуються вимоги до змісту звіту про незалежну оцінку. Причому, звертаємо увагу на можливість у оцінювача при різних ситуаціях складати звіт у повній і стислій формах.

«56. Звіт про оцінку майна може складатися у повній чи у стислій формі.

Звіт про оцінку майна, що складається у повній формі, повинен містити:

опис об'єкта оцінки, який дає змогу його ідентифікувати;

дату оцінки та дату завершення складення звіту, а у разі потреби - строк дії звіту та висновку про вартість майна відповідно до вимог законодавства;

мету проведення оцінки та обґрунтування вибору відповідної бази оцінки;

перелік нормативно-правових актів, відповідно до яких проводиться оцінка;

перелік обмежень щодо застосування результатів оцінки;

виклад усіх припущень, у межах яких проводилася оцінка;

опис та аналіз зібраних і використаних вихідних даних та іншої інформації під час проведення оцінки;

висновки щодо аналізу існуючого використання та найбільш ефективного використання об'єкта оцінки;

виклад змісту застосованих методичних підходів, методів та оціночних процедур, а також відповідних розрахунків, за допомогою яких підготовлено висновок про вартість майна;

письмову заяву оцінювача про якість використаних вихідних даних та іншої інформації, особистий огляд об'єкта оцінки (у разі неможливості особистого огляду - відповідні пояснення та обґрунтування застережень і припущень щодо використання результатів оцінки), дотримання національних стандартів оцінки майна та інших нормативно-правових актів з оцінки майна під час її проведення, інші заяви, що є важливими для підтвердження достовірності та об'єктивності оцінки майна і висновку про його вартість;

висновок про вартість майна;

додатки з копіями всіх вихідних даних, а також у разі потреби - інші інформаційні джерела, які роз'яснюють і підтверджують припущення та розрахунки».

Порівняння текстів вимог RICS до змісту договору на оцінку рухомого майна (нагадую, що стандарт RICS єдиний серед усіх стандартів напряму під «рухомим майном розуміє активи, що мають характеристики, що відрізняють їх від землі і будівель. Рухоме майно включає антикваріат, твори мистецтва, меблі, колекційні вироби…»/ RICS, Гл.6, розд.1, п.1.1/), та п.56 національного стандарту №1 дасть можливість уважному читачеві зробити висновок, що результати, отримані в процесі оцінки і викладені у звіті про неї корелюють з пунктами вимог викладеними у договорі про оцінку. І це при тому, що у документів різні видавці: у першого RICS, у другого держава Україна. Останнє означає, що міжнародне професійна спільнота оцінювачів користується у своїй роботі однаковими підходами. В наступному пункті стандарту №1, п.57, текст якого наведений скороченим, інформується про можливість складання тексту звіту у стислій формі.

«57. Звіт про оцінку майна дозволяється складати у стислій формі у разі доопрацювання (актуалізації) оцінки об'єкта оцінки на нову дату оцінки, а також в інших випадках, визначених відповідними національними стандартами». Більш докладно про особливості складання такої форми звіту можна прочитати у самому стандарті.

Питання, що розглядаються нижче, є дуже актуальним для оцінювача початківця – в яку суму оцінити вартість своєї послуги, щоб занести її у відповідний розділ договору про оцінку. Конкретної відповіді на нього, на жаль для читача, надати ми не зможемо, чому є багато чинників, один з яких, наприклад, пов’язаний з регіоном, де здійснюється оцінка. Вартість однакових послуг буде різною, наприклад, в Києві у порівнянні зі Львовом, так само і між іншими регіонами України. Але деяки поради, що можуть допомогти оцінювачу на початкових етапах його роботи, сформулювати можна. Почнемо з того, чого робити при призначенні вартості своїх послуг робити не можна.

Не можна призначати вартість послуги як відсоток від майбутньої вартості об’єкту. Це може визвати в деяких випадках підозру, що оцінювач безпідставно намагатиметься підвищити вартість об’єкту. Подібне напряму забороняється в етичних нормах ряду професійних організацій оцінювачів.

Не можна демпінгувати цінами послуг в порівнянні з цінами, що за звичай встановлюються іншими оцінювачами. Треба проаналізувати ринок подібних послуг, щоб не викликати непорозуміння колег «по цеху». Не зважаючи навіть на те, що на початку вашої діяльності якість вашої роботи ще не буде на достатньому рівні. Орієнтуйтеся на класифікацію потенційних покупців культурних цінностей, сформульовану В.В. Індутним і викладену раніше. Пам’ятайте скільки коштів німі витрачається на культурні потреби. Це дасть вам можливу картину вартості робіт.

Залежно від кваліфікації оцінювача і типу робіт можливі різні підходи до складання розцінок за ваші послуги. Це може бути погодинна оплата, що притаманно оцінювачам високої кваліфікації, як і другим фахівцям, працюючим одноосібно – лікарям, нотаріусам, тощо… Можна отримувати плату «поштучно» за кожну оцінену річ. В цьому випадку буде зрозумілою ваша вимога взяти за першу річ більшу плату, ніж за усі наступні – вона може вважатися вашою мінімальною ставкою. Ще варіант: бібліотеки книжок, наприклад, залежно від мети оцінки і якщо це припустимо, можуть оцінюватися по «погонному метру» полиць, на яких зберігаються книжки. Це, природно, не вичерпний список варіантів, можуть бути і інши підходи складання розцінок, якщо вони прийнятні і для оцінювача і для його замовника. Треба зрозуміти, а цього не уявляє значна частина людей, що ведуть власний бізнес, що треба отримувати не тільки зарплату, але і заробляти прибуток для інвестування в розвиток власного бізнесу. Якщо ви до того ніколи не працювали самі на себе і не брали плату за власно надані послуги, ви можете відчуватися ніяково, коли треба поговорити про гроші. Не треба бентежитись. З самого початку намагайтеся зайняти ділову позицію, говоріть про гроші без сумнівів і вибачень й отримуйте їх вперед. Інакше вас можуть очікувати уразливі розчарування. Якщо ви працюєте на виїзді, враховуйте ваші витрати на пересування до клієнта, а також додаткові трати, що можуть супроводжувати вашу роботу. Якщо ви бачите, що потрібні додаткові дослідження і для цього вам буде потрібно залучити контрагентів, попередьте про це замовника. Якщо при обговоренні вартості ваших послуг клієнт не іде на компроміси, треба подумати, чи є він останнім вашим клієнтом в житті і не виникне лі ще більших проблем при здаче йому вами звіту про оцінку?

З самого початку вашої роботи зробіть базу даних, в якої будете зберігати інформацію про клієнтів, виконані роботи, отримані від них винагороди. В найпростішому вигляді це може бути систематизований архів звітів про оцінку, де ви зможете відшукати і згадати потрібну інформацію.