70.Показатели периода окупаемости капиталовложений и ставки капитализации: значение и порядок расчета

Период окупаемости — это то время, по истечении которого по­лученный предприятием чистый доход от продаж продукции (ра­бот, услуг) полностью покроет первоначально вложенный капи­тал.

Если размер ожидаемой чистой прибыли равномерно распре­деляется по всем годам инвестиционного проекта, то период оку­паемости рассчитывается по формуле

T_ok=KB/Д, где Т_ок — период окупаемости, годы, месяцы;

КВ — капитальные вложения, финансируемые в инвестиционный проект, руб.;

Д — ежегодная прибыль от продаж продукции (работ, услуг), являющаяся следствием внедрения инвестиционного проекта, руб.

Чем выше ожидаемый размер годового дохода, тем короче срок окупаемости капиталовложений, ниже их степень риска и тем при­влекательнее инвестиционный проект.

Являясь методически достаточно простым, этот метод имеет ряд недостатков. Наиболее существенный из них состоит в сопостав­лении ожидаемых доходов с предполагаемыми расходами без уче­та фактора времени. Такой подход не может дать точных результа­тов, поскольку каждая вложенная единица затрат в разное время имеет разную стоимость. Аналогично денежная единица, получен­ная через год, в условиях инфляции стоит дороже той же единицы, полученной через 5 или 10 лет. Следовательно, для более точной оценки эффективности инвестиционного проекта эти показатели должны быть дисконтированы.

Такой метод расчета, при котором для определения периода окупаемости используются дисконтированные денежные пото­ки, называют дисконтированным методом расчета периода оку­паемости. Однако отмеченный выше недостаток в полной мере таким подходом также не устраняется. Поэтому рассмотренный метод целесообразно применять в сочетании с другими метода­ми оценки.

Ставка капитализации - это ставка, которая, будучи отнесенной к текущим доходам (ежегодному валовому доходу), дает размер упущенной выгоды. Потоки доходов (ежегодный валовой доход), которые должны были поступать ежегодно в течение неограниченного срока, следует капитализировать по ставке процента

Метод капитализации основан на применении ставки (коэффициента) капитализации, позволяющей определить стоимость объекта оценки, зная доход, который можно получить от его использования по следующей формуле:

V = I / R, где: V - стоимость оцениваемого объекта,

I - доход от оцениваемого объекта за определенный период, обычно за год;

R - ставка капитализации.

Ставка капитализации отражает степень риска и одновременно размер прибыли инвестора. Чем выше риск вложения денег куда-либо, тем больший процент прибыли требует инвестор от подобного вложения. Тут же заметим, что чем более рискованным является вложение денег, тем меньше этот бизнес стоит. Это полностью подтверждается приведенной выше формулой. Чем рискованнее бизнес, тем выше ставка капитализации и соответственно меньше стоимость бизнеса.

Ставка капитализации может определяться несколькими способами:

- метод кумулятивного построения;

- метод рыночной выжимки;

- метод связанных инвестиций;

- метод Элвуда и другие методы.

Рассмотрим метод кумулятивного построения, базирующегося на учете всех рисков, которые возможны для оцениваемого объекта недвижимости. Формула ставки капитализации по методу кумулятивного построения имеет следующий вид:

r = rrf + rm + rp,

где: rrf - безрисковая ставка;

rm - рыночная премия за риск;

rp - премия за риски, связанные с недвижимостью.